淺析國家機關物業管理公司的節能管理工作

上海市人民政府機關事務管理局 張曉卯

根據《公共機構節能條例》的要求，上海市有關部門已于去年底啟動了第一批國家機關辦公建筑能源審計項目，從能源審計情況看，承擔機關辦公物業管理的服務公司在機關辦公建筑節能管理中，能開動腦筋，開源節流，做了大量富有成效的工作，取得了一定的成績；同時，也暴露出物業管理過程中的一些問題和不足。為進一步推進國家機關辦公建筑的節能管理，本文試就物業管理公司如何做好機關辦公建筑的節能管理工作提出一些粗淺的認識和看法。

1 物業管理公司在節能管理中存在的問題和不足

去年底啟動的上海市國家機關辦公建筑能源審計項目包括公、檢、法、司、政協、政府機關在內的11幢機關辦公樓，建筑面積共計55萬m2，涉及8家物業管理公司。從所選擇的機關辦公建筑規模、辦公形式、能耗總量、節能管理等諸多情況看，具有典型性和代表性，基本反應了物業管理公司在機關辦公建筑節能管理方面的水平和特點。物業管理公司在節能管理中存在的問題和不足主要表現在以下幾方面：

1.1 節能管理基礎工作欠缺

從機關辦公建筑的能源審計資料檢查看，40%的物業管理公司會同機關業主單位建立了專門的設備設施臺帳；20%的物業管理公司設立了節能管理崗位，明確了具體的節能任務和責任；50%的物業管理公司利用BA控制系統進行了節能管理；30%的物業管理公司定期開展有組織的節能宣傳與培訓工作；20%的物業管理公司計劃按照國家《能源管理體系要求》(GB/T23331-2009)開展節能管理工作。上述數據表明，健全機關辦公建筑節能管理規章制度、明確節能管理崗位責任制、完善用能設備設施圖檔卡冊臺帳等基礎工作，對物業管理公司而言還需進一步落實。

1.2 節能管理專業人員缺乏

從機關辦公物業管理公司成立的大樓物業管理處（部）看，其部門負責人具有國家級物業管理專業執業資質的寥寥無幾，其中具有暖通或給排水或設備實施管理大專以上的專業技術人員也同樣屈指可數，節能管理崗位基本缺位，即使配置節能專管員的物業管理處，其工作人員也是兼職人員。專業人員的缺乏導致機關辦公建筑節能管理難以大有作為，各機關業主單位依靠物業管理公司深入開展節能管理工作也難以真正落地。

1.3 節能管理技術應用缺欠

從市級國家機關辦公樓的節能實際情況看，行為管理節能執行情況較好，公共部位照明、空調系統開啟等都能根據機關辦公樓實際，按照規定要求，制定了較為科學合理的優化方案。但從機關辦公建筑節能管理技術應用情況看，不容樂觀。如大樓物業BA控制系統應用于節能管理的為數不多；使用中央空調能效綜合管理控制系統和變頻技術的微乎其微；研究應用電力需求側管理和余熱余壓再利用等技術方案幾乎沒有；一些大樓會議室或辦公區具有利用自然光源的基礎條件，但物業管理部門卻不予利用。限于部門經費和人手緊張，大多數物業管理公司在節能管理技術應用上則是就事論事，實際運用較少。

1.4 節能管理資金投入少

由于機關辦公樓物業管理經費緊張，各辦公樓物業費用均由各行政機關在單位年度部門預算經費中申請，雖然審核嚴格但缺少相對科學合理的標準，以至各辦公樓物業管理經費不盡相同，在節能管理資金投入更是精打細算。對物業管理公司而言，若無明確節能目標和要求，機關業主單位又不主動積極，依靠物業管理公司投入節能管理經費相當有限。經了解，部分市級機關辦公樓有照明、電梯等小型節能技改投入，但對系統全面的節能技改項目，卻因工程量大、經費緊張難以實際操作。

2 存在問題和不足的原因分析

目前從事機關辦公建筑物業管理的大多數物業管理公司都是從原國家行政機關服務中心改制而來，體制、機制、人員、管理實踐等方面，都帶有濃厚的計劃經濟時期的機關辦事風格和特點，分析其原因，主要有以下幾方面：

2.1 傳統意義上的物業管理思想束縛了節能管理工作的積極開展

客觀地說，目前國內的物業管理與蓬勃發展的房地產行業相比是不相匹配的，“重建輕管”、“節能不節效”的傳統意識，使其整個行業的管理隊伍、管理思想、管理模式、管理手段相對落后。而機關辦公建筑的物業管理形態更為封閉、更加傳統、更缺少市場競爭環境。大多數承擔機關辦公物業管理的公司，其管理手段以粗放式手工操作、事后維修保養為主，管理模式以現場單向、靜態滯后為主，管理人員以安于現狀、勞動生產型為主，管理層級屬于行業較低管理層次。凡此種種，導致大多數機關物業管理公司不可能突破原有的管理格局，對如何建立科學、系統、集成、交叉、網格化的綜合性的物業資產管理模式，如何運用現代意義上的物業管理思想促進整個物業生命周期內的資產保值增值，如何在機關有限資源的情況下提高機關辦公建筑能源利用效率和節能降耗水平等方面，缺少應有的實踐和思考。

2.2 物業合同條款的缺陷制約了節能管理工作的深入推進

如前所言，目前管理機關辦公物業的服務公司多數是從機關服務中心轉制而來，大多數物業管理合同都是定向承包，即使通過招標產生，但在招標文件或在簽訂物業服務合同時，對涉及節能管理的部分條款，沒有落實相對準確的節能措施或規定約束性節能目標（指標）。對合同主體而言，沒有規定硬性的可操作的合同雙方權利義務，也就表明在物業服務合同中不可能用經濟技術手段來控制或利用市場機制方法進行節能管理。雖然機關業主單位和物業管理公司在節能管理方面采取不少措施，并取得一定成效，但一般意義上物業管理公司不會也不可能主動承擔相應的節能管理工作。

2.3 財政預算制度的規定影響了節能管理工作的有力推動

目前，各機關辦公樓物業運營管理費用均通過部門預算上報市財政局，審批通過后于每年4-5月份下撥經費，而且預算按照“零基預算”執行，因此，物業服務合同年底到期，物業管理費用也在當年結清，多則不留，少則不補。合同費用支付與大樓能耗統計、能耗費用支付、節能考核工作不對稱不同步，導致物業管理公司落實節能管理工作相當被動。此外，機關辦公樓水、電、煤、氣等能源費用在物業服務合同中是以物業管理公司在物業費中包干使用或實報實銷，而辦公樓在節能技改方面的經費則以維修費的名義另行申請。以至，能源費用由物業管理公司包干使用的，物業管理公司在節能管理上則盡量壓縮成本，爭取公司利潤最大化；能源費用按實結算的，對物業管理公司而言，無利可圖，因此不可能有很大積極性參與節能管理。對節能技改費用，申請到財政支持的就做，申請不到的就不做。政府機關對能源費用和節能技改費用缺少統一明確的規定標準，又缺少相應的獎懲激勵機制致使物業管理公司節能管理工作大打折扣。

3 提升物業管理公司節能管理水平的對策和建議

目前，雖然進行能源審計的國家機關辦公建筑單位建筑面積年綜合能耗和單位建筑面積年均電耗均低于本市辦公類建筑的平均能耗水平，但承擔機關辦公建筑物業管理的公司還需要在機關業主單位的指導下，更新理念，尋找對策，大膽創新，勇于實踐，為國家機關節能減排作出自己的貢獻。

3.1 創新思維，推進節能管理的戰略思考

面對機關服務需求特色和公共機構節能管理要求，當前，物業管理公司所采取的傳統意義上的管理方式已不能適應形勢的發展，應加以改進。首先，機關物業管理公司應從建設“節約型”政府的高度，切實從管理思想、管理模式、管理制度等方面入手，加強公司內部治理，提高機關后勤服務質量，保障機關正常高效運轉。再則，機關業主單位應通過招標方式明確物業服務合同有關節能管理工作目標和內容；項目建設期間邀請資質優良物業管理公司提前介入，幫助業主單位選擇重點用能設施設備，避免因設計冗余過大而產生“大馬拉小車”、“大流量小溫差”的現象；同時物業管理公司也可提早熟悉建筑物及其附屬設施設備的性能，盡早制定預防性物業管理維護保養和節能管理方案。此外，各物業管理公司應該引入英美等發達國家和地區的“設施管理”理念，把機關辦公建筑當作物業資產納入整個建筑使用壽命周期來經營管理，避免短視現象，確保產權人、使用人、管理人在節能管理目標上的有機統一，通過持之以恒行之有效的用能設備設施的日常養護與節能管理工作結合，推進機關辦公建筑的節能效率和節能效益。

3.2 引進人才，加強節能管理團隊建設

由于歷史原因，機關物業管理公司的選擇基本上是內部消化，雖然現在政府采購要求物業服務合同每年超過50萬元需進行招標，但機關物業管理公司仍缺少面對市場競爭的能力，缺少能夠走向社會化和市場化的人才隊伍。同時，機關物業管理公司基于管理成本、員工福利以及歷史遺留包袱等各方面考慮，在優秀人才引進上缺少手段和方法，節能管理崗位設置上缺乏多學科交叉的復合型人才，整個節能管理團隊建設滯后。為此，機關物業管理公司應該從公司戰略發展角度，根據機關辦公建筑節能特點和需求，配置既懂經營又懂技術的節能管理人才，同時按照國家《能源管理體系要求》加強管理，強化培訓，形成具有綜合管理實力的團隊以迎接社會化、市場化的挑戰。

3.3 大膽實踐，提升節能管理的總體水平

公共機構節能管理是個新鮮事物，牽涉到方方面面。對機關業主單位而言需要創造條件，通過運用市場化的體制機制，支持物業管理公司積極引進先進技術和成熟可靠的節能方法，不能以確保機關正常運轉為由，忽視或排斥一些切實可行的、行之有效的節能技術運用和實踐。物業管理公司應充分利用已有的能源分項計量系統等設施，根據機關辦公樓的實際能源消耗狀況，綜合比較，系統策劃，針對建筑節能特點，尤其是在建筑結構維護、空調系統智能化運行、鍋爐、電梯、信息機房、辦公電器等重點耗能部位，通過計量監測，提出合理化建議和可操作方案供機關業主單位決策。同時對合同能源管理項目、分布式供能等新型服務方式和管理技術，也應以開放的姿態進行研究論證，條件成熟的，可借助社會上專業節能公司參與，以提升節能管理水平，確保機關辦公建筑節能措施落實和節能目標的實現。