我國房地產(chǎn)投資風險防范與控制

□文/田淑芬

我國房地產(chǎn)投資風險防范與控制

□文/田淑芬

本文在房地產(chǎn)投資風險防范與控制方法闡述的基礎上，提出風險防范與控制的具體措施。

房地產(chǎn)投資風險；防范與控制

房地產(chǎn)投資風險防范與控制，就是通過制定和實施各種風險防范和處理措施，在風險潛伏階段，正確預見和及時發(fā)現(xiàn)風險苗頭，消除各種隱患，以防止風險損失的發(fā)生；在風險發(fā)生階段，積極實施補救與搶救措施，將或有風險導致的損失減少到最低限度；當風險損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對風險損失進行充分有效的經(jīng)濟補償，在盡可能短的時間內(nèi)，排除直接損失對開發(fā)項目正常進行的干擾，同時減少間接損失。

一、風險防范與控制方法

風險防范與控制的目標就是降低風險發(fā)生的可能性，因此可以從減少風險發(fā)生的概率、改變風險后果的性質(zhì)和風險發(fā)生的后果大小三個方面入手。房地產(chǎn)項目風險防范有：預防風險、減輕風險、轉(zhuǎn)移風險、回避風險、自留風險等。轉(zhuǎn)移風險主要有四種方式：出售、發(fā)包、開脫責任合同、保險和擔保。具體采取哪一種或哪幾種，取決于項目的風險種類以及企業(yè)的抗風險能力。

二、風險防范與控制具體措施

（一）使用風險預警系統(tǒng)。為了有效地監(jiān)測中國房地產(chǎn)存在的宏觀風險，建設部自2004年2月起正式啟動房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng)，并決定在上海、深圳等13個城市進行試點。這個系統(tǒng)將由數(shù)據(jù)采集、預警預報系統(tǒng)和市場監(jiān)控三大塊構(gòu)成，包括房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)等7種與地產(chǎn)相關的數(shù)據(jù)，各地將在整合這些數(shù)據(jù)的基礎上，定時發(fā)布相關信息。由于當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，一些地區(qū)房地產(chǎn)價格和投資增長過快，對房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展造成一定影響。各地區(qū)應根據(jù)發(fā)展不平衡和房地產(chǎn)市場區(qū)域性強的特點，加強對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，設立符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預警預報指標體系和主要指標的量化區(qū)間，建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預警預報體系。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)單位，學會使用房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng)，善于總結(jié)系統(tǒng)反映的信息，把握當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢，減少宏觀風險因素帶來的影響。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要建立自己的風險監(jiān)控或預警系統(tǒng)，有效覺察計劃的偏離，一旦超出正常范圍，立即啟動整改應變程序。

（二）成立風險專管機構(gòu)。目前，投資風險已經(jīng)越來越被人們所重視，但是在企業(yè)內(nèi)部成立專門的房地產(chǎn)開發(fā)風險管理機構(gòu)的開發(fā)企業(yè)卻很少，投資風險的分析往往局限于對某一個具體項目而展開，缺少在投資全局范圍內(nèi)、投資整個過程以及中遠期的對風險的管理，造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產(chǎn)投資風險，應從機制上、制度上加以落實，成立專門的房地產(chǎn)管理機構(gòu)顯得十分必要。房地產(chǎn)投資風險管理機構(gòu)的任務就是加強對投資過程中風險的管理，來實現(xiàn)投資利益最大化或風險最小化的目的。具體的工作任務包括風險的識別、風險的分析評價和決策、風險的控制、風險的轉(zhuǎn)移和處理。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資組合。房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合是指在某一房地產(chǎn)投資項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的各種組合。一般來看，組合的各方相關度越大，則這種組合越不能降低風險；組合的各方相關度越小，則這種組合越能降低風險。在房地產(chǎn)產(chǎn)品中，一般來說，替代性物業(yè)之間、配套緊密性強的物業(yè)之間相關度較高，它們組合在一起分散風險能力較弱；非替代性物業(yè)之間、配套緊密性較弱的物業(yè)之間相關度較低，它們組合在一起較能分散風險。因此，從風險分散的角度看，在同一投資項目中盡量避免替代物業(yè)、配套緊密性較強的物業(yè)組合在一起。對于那些非結(jié)合在一起不可的配套物業(yè)，應只按主體物業(yè)的容量進行配套開發(fā)，不可超容量的配套。

（四）建立財務預警系統(tǒng)。房地產(chǎn)項目的財務評價，又稱為微觀經(jīng)濟效果評價。一般來說，財務評價就是考慮到房地產(chǎn)項目本身的直接效益和間接效益，孤立地計算出這個房地產(chǎn)項目投入的資金所能給企業(yè)帶來的利益。因此，房地產(chǎn)投資財務預警系統(tǒng)能初步考察出此項目投資的可靠性及可能的前景。它是項目評價的第一步，也是項目可行性研究的核心內(nèi)容，是決定房地產(chǎn)投資命運的重要決策與依據(jù)。因此，開發(fā)商在投資決策前必須做好投資評價工作。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要的資金量較大，且周期長、資金運作過程影響因素多，因此發(fā)生財務風險的可能性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立財務風險預警系統(tǒng)是有效的監(jiān)測和防范財務風險的有效手段。一個理想的風險預警體系，會在企業(yè)所面臨的各種現(xiàn)實和潛在的風險尚未形成或剛剛形成時，迅速確定風險來源、判斷和細分風險的構(gòu)成、采用風險防范措施化解風險、將風險的危險系數(shù)降到最低，從而實現(xiàn)投資收益的最大化。

[1]彭勇.房地產(chǎn)投資風險的識別與評價.上海管理科學,2007.5.

[2]金加林.房地產(chǎn)開發(fā)風險的專家評價法.南京農(nóng)業(yè)大學學報,2004.12.

[3]侯克輝.房地產(chǎn)投資風險管理.建筑管理現(xiàn)代化,2007.3.

F293.3

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（作者單位：吉林建筑工程學院管理學院）