淺談舊城改造中的控制性詳細規劃

周玉輝

城市發展是一個不斷更新、改造的過程，自城市誕生之日起，老城區改造就作為城市自我調節機制存在于城市發展之中，是城市發展的綜合需要。隨著城市的快速發展，老城區基礎設施不健全、土地利用率低、布局混亂、環境惡化等問題日益突出地表現，無法適應社會發展的要求。為了保證城市社會經濟的持續發展，必須對老城區進行有計劃的改造。三十里堡作為大連市的衛星城，是大連市的北大門，是大連市“西拓北進”發展的重要承接地，是大連市城市門戶形象區。為了提升三十里堡綜合服務水平，適應三十里堡城市化發展要求，結合老城區改造，完善城市功能，形成生態的、高尚的、獨具魅力的、配套設施完備的居住生活城區。

1 現狀概括

1.1 區位分析

基地位于大連市金州區的北部，距三十里堡臨港產業園約10 km，距石河約10 km，距金州20 km，距大連48 km。其東部是小黑山，西為哈大鐵路，規劃用地面積212 hm2。

1.2 現狀用地

規劃用地內現狀為居住用地和工業用地，有少量軍事用地。居住用地所占比重最大，以三類居住用地為主，工業用地呈“散、亂”的格局分布。現狀用地存在問題：1)建設用地結構不盡合理，人均居住用地面積偏大，而與居民生活息息相關的公共設施用地、市政設施用地和公共綠地明顯不足。2)改造步伐明顯滯后，一些新住宅在舊區中出現，加大了下一步規劃設計的難度。3)建設檔次不高，缺乏豐富多彩的街道空間場所。4)現狀居住建筑多為低層住宅，布局不合理，建筑質量差。

1.3 現狀交通

現狀道路主要有華北線、中心路、八一路、五一路、振興街、中華街。其中華北線、中心路的路況較好。現狀交通存在問題：1)路網不成系統。現狀道路等級較低，道路通達性不夠，斷頭路、錯接路較多，路面寬度不統一，缺乏靜態交通，未形成完整便捷的交通網絡。2)路網密度不足。道路用地存在道路網密度的缺口，路網密度略顯不足。3)道路交叉口設施不完善。局部交叉口設計不合理，存在缺乏渠化組織設計、信號燈管制、交通標志、轉彎半徑過小、視距不足等諸多問題，制約了道路的通行能力。

2 規劃原則

以人為本原則：從公共空間的創造、景觀環境的塑造、交通組織等方面，處處體現人文關懷。

保留與改造擴建、拆遷與開發新建相結合的原則：按照規劃設計方案，逐個地段、逐個建筑落實，對保留的建筑物實施改造、擴建;對可開發建設的地段，拆除舊建筑后實行綜合開發建設。

保護文化遺產、突出特色的原則：改造地段建筑物因地制宜，突出歷史文化底蘊和城市特色。

3 規劃設計理念

前瞻性：走健康發展之路。生態性：創造獨具特色的魅力城區。可操作性：便于規劃實施，創造城市價值。

4 規劃布局

根據總體規劃功能布局的要求，堅持高標準、高起點的規劃建設原則，建設完善的市政設施系統，建立公共綠地和防護綠地一體的綠地系統，為居民創造優美、舒適、安全的現代生活環境，形成“一心、一環、五軸”的規劃結構。一心：公共中心。依托三十里堡火車站站前廣場，布置主要的商業配套設施及其他公共服務設施，形成本區的公共中心。一環：外環綠化帶。在片區公共中心的外圍建設一條環形林蔭大道，使整個公共中心的景觀更加突出。五軸：五條綠化景觀軸。通過“一縱四橫”不同方向的綠化景觀軸，將東側山體的自然景觀引入到基地中來，使基地的自然景觀更加豐富。

5 交通組織

隨著城市經濟的發展，高效順暢的交通組織至關重要，在做好疏導控制的同時應充分考慮靜態交通設施的配備與建設，建立等級明確、功能合理的道路系統，確保基地與城市其他地區之間的便捷聯系和本區的可達性，并通過道路組織城市景觀系統，塑造城市特有的道路網絡。規劃在總體規劃路網框架的基礎上，結合周邊道路、地形等因素，形成了二縱四橫的干道路網結構。

為適應不斷增加的機動車交通量的要求，規劃采用在各地塊設單位配建停車場的方法來解決未來城市中心區的停車問題。各類建設用地按其使用性質與開發強度設置足夠的配建停車位。在城區內，由于道路網密度高，對于未來停車需求，有必要采取多種措施來保障，可采用地下停車場庫的方法解決部分停車問題。

6 景觀組織

充分利用自然景觀資源和地形地貌特征，以保護自然生態和創造良好城市景觀為目標，引導城市整體形象的塑造。注重內外部環境的共榮共生，環境與建筑總體布局的有機融合。依循總體構思，規劃區綠地系統在把外部環境有序的引入內部的同時，充分利用周邊自然環境特征，兼顧功能分區之間的聯系和分隔，形成以自然山體為背景，綠軸、綠帶、綠點、廣場景觀等共同構成的點、線、面結合的綠地景觀系統，創造一個舒適優美的內部景觀環境，為居民營造一個自然生態的生活環境。

7 建設開發控制

以地塊為控制單位，以圖紙和文件形式對每個地塊提出控制指標和規劃管理要求，用以指導修建性詳細規劃的編制，為土地綜合開發的規劃管理提供依據。地塊控制指標體系分為兩類：控制性指標和建議性指標。控制性指標是指在規劃管理中必須嚴格遵循的指標，它綜合反映了土地開發建設的強度及空間環境的塑造，建設容量和人口容量，決定了市政公用設施的規劃容量，而市政公用設施建設完成后，其容量又反過來制約了建筑容量和人口容量的增加，因此，控制指標一經確定和批準，在規劃管理中不得隨意變更。

8 結語

老城區改造的主要目的是從根本上解決老城區存在的各種城市問題，促進城市社會經濟的持續發展。老城區改造是以城市土地的合理利用、改善城市環境質量、強化城市整體功能為主要目的的，在城市老化地區有計劃地實施集再開發、修復和保護為一體的綜合性城市改造建設。老城區的改造建設對于重新塑造城市形象和增強城市功能具有重要的戰略性意義。

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