對國家關于房地產市場調控措施的探討

曹葉

從去年初的“國十一條”到4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，再到三季度的“二次調控”，政策的效果毋庸置疑是顯著的，房地產市場出現了積極的變化。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產平穩健康發展，今年1月26日召開的國務院常務會議確定了2011年房地產宏觀調控的新“國八條”。新“國八條”的調控力度如何，新出臺的措施將會對房地產市場形成什么影響，就這些問題筆者談談自己的理解和看法。

1 理解新“國八條”的幾個要點

1 )限購的范圍進一步擴大，升級版的限購令將是“國八”奏效的關鍵。“限制”，毫無疑問要成為今年房地產市場的主基調，在新“國八條”中加強的限購政策無疑也是最關鍵的。2010年的限購政策中，無論一個家庭已經擁有多少套住房，都允許其再購買一套住房，這樣的限購政策似乎不是十分的名副其實，對比新版的限購令只可謂一個過渡。新版的限購令中要求，對于已經擁有一套住房的當地戶籍居民家庭，能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購一套住房;對于已經擁有兩套及以上住房的當地戶籍居民家庭，擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭，無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

新的限購政策聽起來紛繁復雜，但卻更加的細致嚴厲，我們不妨舉個例子簡單的說明一下:以北京為例，如果一個北京戶口的家庭已經擁有了兩套住房，那么今年這個家庭將沒有資格再購買住房;如果一個不是北京市戶口的家庭，但長期工作在北京，那么只可以在北京購買一套住房;如果這個家庭既沒有北京市戶口，家里又沒有人在北京長期工作，那么這個家庭今年則不允許在北京購買住房。說了這么多，新的限購條件到底有沒有針對性，據調查，近幾年來北京市的商品房中，約有1/3是由無北京市戶口同時也不在北京工作的人購買的，這些人又是些什么人。可以說他們中的大多數應該是炒房者，投資客。他們在北京買房當然不是為了居住、辦公，而是為了在房地產大潮中獲得更多的金錢和利益，正是因為有了這樣投機性的購房才使得房價上漲速度變得如此離譜，才使得房地產泡沫不斷的擴大。而“國八條”中限購措施無疑將會對炒房者造成巨大的沖擊。值得注意的是，新的嚴格的限購政策并非只針對北京、上海、深圳等一線城市。從去年5月北京率先在全國實施限購令后，限購令的實施范圍一直在擴大，至新版限購令出臺，已經達到了基本所有一二線城市都須限購的程度，部分三四線城市也將開始限購政策，預計限購的城市將達到70多個。

2 )新“國八條”進一步對問責內容進行了細致劃定，而且直指房價。新“國八條”中規定，地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。國務院還進一步對地方調控目標下達了任務，即2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標。未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標，新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障向安居工程目標任務的人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行責問。

高房價的危害是顯而易見的，高房價將嚴重影響到國家的金融安全，會影響整個中國經濟的持續發展。中央政府要讓房地產市場健康穩定發展，就要在地方政府搞問責制。如果地方市場出現了泡沫，出現了問題，那么當地政府要承擔責任，就是說房價問題成為了地方政府政績的體現，過去房地產是提高地方GDP的重要先鋒，是各地方經濟的重頭，是地方政府達成城市經濟發展的目標的法寶，而如今在房價問題急需控制的情況下，曾經的GDP先鋒已不復存在，如果房價問題沒有控制好，GDP再高也是不行的。

3 )新“國八條”中提及的稅收、信貸政策，均達到了有史以來的“最強度”。去年1月的“國十一條”中要求二套房貸首付不得低于40%，4月份“國十條”中要求二套房貸首付不得低于50%。到了今年，新“國八條”中要求二套房首付比例已經提高至60%的高點，對抑制房價上漲而言不可謂不嚴厲。

新的信貸政策下，優惠的利率和低首付與炒房者們是徹底無緣了，首付至少是六成，如果炒房客全部是用自己的錢來炒房的，那么這樣的政策當然對他們不會產生什么影響，但關鍵是絕大部分炒房客的資金來源依靠的是銀行，在銀行沒有限制第二套房及多套房時，100萬元的房子只需要首付20萬元。有這樣的一筆賬，如果這套100萬元的房子一個月內漲個10萬元，那么炒房者就有近50%的收益率。一旦他需要支付更高的首付金，甚至于全額時，他的收益率自然就沒有那么客觀了。與此同時，升高了的貸款利率也將增加資金壓力。

總的來說，新一輪調控可以說是增加交易成本、抑制消費需求、減少交易流通的過程。增加交易成本則體現在營業稅的政策調整上。新“國八條”規定，對個人買住房不足五年轉手交易的，個人轉讓住房營業稅政策統一按銷售收入全額征稅。例如，以一套2008年購入的100萬元房產為例，在如今以200萬元出售的情況下，按照五年內交易營業稅計算，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業稅即5.5萬元，而按照全額收入征稅的話，繳納稅費將上升至11萬元。這樣的營業稅收政策，取消了普通和非普通住宅的區分化，使得五年內房源再交易成本明顯上漲，這樣的調控力度是相當大的。

2 新“國八條”對房地產市場的影響

1 )加速保障性住房體系的建設。

中國房地產未來的目標非常明確，抑制投資性購房，建設商品與保障房雙軌機制。新“國八條”第二條強調保障房建設。第五條強調土地供應保障，各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房，用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。

2008年后，保障性安居工程住房建設規模逐年增大，2008年的保障性住房建設規模僅有100多萬套，2009年達到330萬套，2010年保障性安居工程建設規模達到580萬套。在此基礎上，住建部于2010年11月中旬向各地發出的通知明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務是1 000萬套，相比2010年增長72.4%。由此可見，隨著計劃的推進，今后兩三年內必將形成保障性住房的供應高潮。

大規模加速推進保障房建設，不僅是一項民生工程，也意味著住房保障制度的調整，不僅事關著樓市，還將影響到金融市場、經濟機構，甚至于發展理念。這些年，商品房壟斷的住房市場，地方的土地財政積重難返，扭曲的發展觀不僅由此引發暴力拆遷等一系列新的社會問題，還嚴重擠壓實體經濟和企業創新空間，已成為轉變經濟發展方式的障礙。政府主導的大規模保障房建設，以民生為導向，可以給畸形發展的房地產市場降溫，引導社會投資方向，鼓勵更多企業和資本投入實體經濟和科技創新。從這個意義上說，大規模加速推進保障房建設，還有望成為轉變發展方式的重要突破口。

2 )二、三線城市房地產市場發展勢頭強勁。

新的房地產政策使得房地產市場格局出現了新的變化趨勢，一線城市房價漲幅得到初步遏制，銷售面積同比下降，但是中西部一些中心城市出現量價齊頭勢頭，說明一些投資投機目標從一線城市轉到二、三線城市。未來，一線城市與二、三線城市在房地產發展水平上的差距將不斷縮小，在國家戰略支持、區域發展梯度轉移的帶動和自身經濟基礎的日漸落實基礎上，二、三線城市房地產市場的發展潛力將日益顯現。

新“國八條”等政策疊加效應已經開始日漸顯現，在政策、金融手段的雙重打壓下，樓市泡沫積聚的一線大城市將會迎來一輪深幅調整。一線城市的土地供應進一步受限，拿地價格高、競爭大、資源又稀缺，加之由于政策的影響未來的購買力不容樂觀等因素，促使很多開發商轉戰二、三線城市尋找新的利潤點。況且隨著國家區域規劃的不斷制定和中小城市城鎮化進程的不斷加快，二、三線城市乃至三、四線城市房地產的潛力必將成為未來房地產企業競爭的主要戰場。

［1］ 劉炳南，周 理.土地新政策對房地產企業的影響分析［J］.山西建筑，2010，36(18)：226-227.