北京：完善保障房制度

◎ 本刊編輯部

年關(guān)將至，北京加緊了完善保障房制度建設(shè)的步伐。

9月12日，北京市住建委公布了《北京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》、《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》、《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》的征求意見稿。

9月14日，北京市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會成立。今年10月，北京市對保障房引入第三方物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對保障房物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。

9月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)本市保障性住房項(xiàng)目開工建設(shè)的通知》，要求商品住房建設(shè)項(xiàng)目配建保障性住房的，應(yīng)優(yōu)先建設(shè)保障性住房，保證其開工時間和建設(shè)進(jìn)度不低于同期商品住房，力爭實(shí)現(xiàn)保障房項(xiàng)目“當(dāng)年供地，當(dāng)年開工”。

拆遷戶得保障房須公示

9月12日，北京市住建委公布了《北京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》、《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》、《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》的征求意見稿。

今后，征收國有土地上個人住宅，在對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償安置后，被征收人符合公租房、廉租房、經(jīng)適房或限價房條件，通過資格審核的，區(qū)、縣政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。同時，應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成對登記家庭的初審，并在現(xiàn)場組織為期5日公示，并報市住房保障管理部門備案。

符合廉租住房申請條件的，可以申請實(shí)物配租。如果配售的經(jīng)適房或限價房源暫時不能滿足被征收家庭要求，將優(yōu)先安排公租房給被征收家庭過渡使用。待配售房源能夠滿足要求，被征收家庭選擇購房后，則將過渡使用的公租房騰退。選定后不得再參加保障房配租、配售。

區(qū)縣房屋征收部門將公布審核通過的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，由被征收人共同協(xié)商選定。如果協(xié)商不成功，可以采取投票方式，通過產(chǎn)生的被征收人多數(shù)意見，選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。也可以采取公開搖號的方式隨機(jī)選定。若因被征收人造成無法按期選定，將由房屋征收部門從報名的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)中搖號確定。

另外，符合被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法建筑；有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的營業(yè)地點(diǎn)為被征收房屋；已辦理稅務(wù)登記并具有納稅憑證三項(xiàng)條件的應(yīng)予以補(bǔ)償。

如果被征收房屋是非住宅的，將由征收雙方按照房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。意見稿中還附有停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限參考表，按照不同的建筑面積，補(bǔ)償期限從4個月到5個月不等。此外，如果是用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，則將按照實(shí)際經(jīng)營面積每平方米800元至3000元給予一次性補(bǔ)償，如果對一次性補(bǔ)償金額有異議的，可評估確定。

自有非住宅房屋補(bǔ)償評估的計(jì)算公式：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償期限。

生產(chǎn)經(jīng)營單位或個人承租非住宅房屋，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評估計(jì)算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（房地產(chǎn)月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償期限。

保障房物業(yè)第三方查驗(yàn)

9月14日，北京市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會成立。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委表示，今年10月，北京市將對保障房引入第三方物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對保障房物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。

新成立的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會主要業(yè)務(wù)包括：擬定和實(shí)施物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則，建立各項(xiàng)自律性管理制度等。根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委要求，市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會還設(shè)立了專門機(jī)構(gòu)受理評估報告質(zhì)詢，并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)會紀(jì)律檢查委員會對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查核實(shí)后，將提請行政主管部門進(jìn)行處罰。

商品房配建保障房先開工

9月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)本市保障性住房項(xiàng)目開工建設(shè)的通知》要求，商品住房建設(shè)項(xiàng)目配建保障性住房的，應(yīng)優(yōu)先建設(shè)保障性住房，保證其開工時間和建設(shè)進(jìn)度不低于同期商品住房，力爭實(shí)現(xiàn)保障房項(xiàng)目“當(dāng)年供地，當(dāng)年開工”。同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)提高各項(xiàng)手續(xù)審批效率。

《通知》要求，建設(shè)單位在編制項(xiàng)目建設(shè)方案時，應(yīng)明確列出各類建設(shè)內(nèi)容的建設(shè)時序，并確保建設(shè)時序內(nèi)容與該項(xiàng)目建設(shè)協(xié)議中約定的保障性住房建設(shè)進(jìn)度保持一致，不符合上述要求的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門對該建設(shè)方案將不予備案。未按建設(shè)時序或不符合建設(shè)方案的，主管部門將暫緩辦理其商品住房建設(shè)項(xiàng)目的施工許可和預(yù)售許可等手續(xù)；對于已經(jīng)完工的保障性住房，應(yīng)督促建設(shè)單位盡快辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

對于其他保障性住房項(xiàng)目，如果其開工時間和建設(shè)進(jìn)度未達(dá)到全年既定目標(biāo)，經(jīng)市、區(qū)住房保障部門督促后仍未達(dá)到整改目標(biāo)的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門可限制該建設(shè)單位參與其他項(xiàng)目的招投標(biāo)活動，暫停辦理施工許可、預(yù)售許可以及竣工驗(yàn)收備案等有關(guān)手續(xù)，直至整改合格。

《通知》還首次明確，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門各職能機(jī)構(gòu)在辦理保障性住房項(xiàng)目各項(xiàng)審批手續(xù)時，應(yīng)提高審批效率，縮短辦理時限。行政主管部門在辦理項(xiàng)目施工許可、商品房預(yù)售許可、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案等手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)審查配建的保障性住房是否按照已備案的建設(shè)方案中關(guān)于建設(shè)時序的要求開工，建設(shè)進(jìn)度是否符合建設(shè)方案要求。

今年初，國土局公布了2011年度第一批住宅、商服、工業(yè)用地計(jì)劃供應(yīng)地塊，面積總計(jì)約3800公頃，其中，保障房地塊供應(yīng)量達(dá)1600公頃，占比超過42%。北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年已經(jīng)出讓的38塊包含居住屬性的地塊，總建筑面積為583.88萬平米，其中出讓包含保障屬性的地塊為21塊，占比超過55%，配建的保障房住宅面積為135.9萬平米。按計(jì)劃，北京今年新開工建設(shè)收購各類保障性住房20萬套，竣工交用10萬套。目前，全市保障房開工率已達(dá)90%。