北京住宅市場調研

◎ 北京萬科副總經理 肖勁

新“國八條”之后，全國有42個城市限購，包括直轄市、省會城市和部分房價上漲速度過快的計劃單列市。對于引領全國限購的北京，在限購令下目前還留給房地產企業多少客戶？

在目前北京限購下的市場，如果你是外地人想買房，有兩種辦法，一種你有工作居住證可以視同北京人，如果你沒有工作居住證在北京交五年的社保，如果有五年社保可以買一套。在這種情況下，我們多少客戶可以買房子？北京萬科股份有限公司做了入戶調查。調查范圍萬分之五，北京按照統計局年鑒有660萬的家庭，萬科對3000多個家庭進行了入戶調查。以前萬科入戶調查只調查兩項內容，第一個調查的內容是“有資格”，第二個調查的內容是“有意愿”，你有資格買，你也想買。現在調查三個方面內容，第一個內容是“有資格”，第二個調查內容是“有能力”，第三個調查內容是“有意愿”。

買房家庭以1/3速度遞減

在有資格調查內容方面，3000入戶調查里有資格購買住宅的家庭中，有9%的家庭是北京戶籍，買過兩套，所以他不能再買；有4%的家庭是外地人，但是他買過一套住房也不能再買；有18%的家庭是外地人，但是他沒滿五年，也不能再買。有70%可以再買，在這70%的名單里，有16%是北京戶籍，一套房子沒買，可以買兩套，這個數字在北京最高。還有46%的人可以再買一套，因為已經買了一套，還有10%的家庭在北京工作五年的外地人可以再買一套。這些家庭加在一起我們管它叫做有資格。

通過調查得知，在有資格買房的家庭中，有30%的人要排除在外，剩余70%的人我們考慮他是否有能力？家庭年收入15萬叫做一個門檻。北京房子基本價大概在200萬，銀行首付要交50%，每個月大約要交7000元，每個月家庭收入1.2萬到1.3萬，把這個作為門檻，剩余70%的家庭里還有多少人買？有45%的家庭又不能買了，因為在橫線以下，有55%家庭可以買。45%里面不能買的家庭是這樣：6%是外地人，但是沒有滿五年；有7%的家庭是外地人，但是他已經買過一套，所以他也不能買了；有32%的家庭買過兩套，加在一起是45%不能買的。剩下55%的家庭中有12%是北京戶籍還沒有買房，可以買兩套；有34%是北京戶籍已經買過一套，還可以再買一套；有12%是外地人在北京有五年以上居住證明，還沒買過房。我們把70%和現在55%進行乘法大約剩37%左右，把37%作為百分之百看待，看這些人還有多少人有意愿？15萬以上收入的家庭，基本上以1/3速度遞減。到了20萬的年收入在北京很少了，我們現在把無資格拋掉30%，200多萬個家庭，有資格無能力大約有60%，現在剩下的是什么？就是有資格，有能力買，我們統計結果是在北京9%的家庭，大家有意愿購買多少？有能力的人有1/3的人還想買手，9%乘以1/3，北京現在有3%的家庭有資格，有能力，有意愿買房，折合成戶數20萬戶。

客戶一年就消耗沒了

2009年北京一年大約賣15萬套房，2010年賣13萬套，今年實際上賣了6萬多套。每年是遞減的。以去年13萬套來計算，這20萬戶有資格有能力買房的人基本上一年就消耗光了。現在的庫存，目前大約有11萬多套，有預售許可證沒有賣掉，還有很多房子已經認購沒有賣掉，認購在房地產交易網是綠色不被統計，加在一起約15萬套。目前北京不再供地，沒有新項目產生，也許這些正好夠有資格買房的人消耗掉。新項目再出來需要培養新的客戶，培養新的客戶難度非常大，涉及到資格問題。在這個背景下，我們經常自嘲，你做市場，你所有的動作都做，不一定有結果。就跟家庭要小孩一樣，很多人都要過小孩，你什么事都干了，你也不知道你能不能有小孩，這就是時下的市場。萬科所做的調查雖有些片面，但通過北京住宅交易統計可以得到佐證。

今年8月，北京商品住宅成交5506套，面積67.15萬平方米，環比下降32.03%。1至8月總成交面積624.44萬平方米，同比2010年下跌12.80%。

9月15日，中國人民銀行發布《2011年第3季度儲戶問卷調查報告》指出，未來一季有購房意愿的居民占14.2%，比上季下降0.4 個百分點，這已是今年以來的第三次下滑。這個結果是中國人民銀行在全國50 個城市共對2 萬戶城鎮儲戶問卷調查得出的。

對于居民購房意愿的下降，業內共識為限購所致。而央行的調查結果也真實地反應了民意，75.6%的居民認為“過高，難以接受”，較上季提高1.3個百分點，為2009 年有調查以來的最高值。對于下半年的房價走勢，41.1%的居民預期“基本不變”，較上季微降0.3 個百分點；37.9%的居民預期“上升”，較上季提高1.7 個百分點；8%的居民預期“下降”，較上季回落0.2 個百分點；另有13%的居民認為“看不準”，較上季回落1.2個百分點。

無論北京住宅市場怎樣，居民購房意愿的下降，使得今年房地產企業的發展處于艱難的狀態。