商業地產的主流模式

◎ 萬達商業地產研究部副總經理 楊澤軒

時下，商業地產已成為中國房地產業發展下一個黃金十年的主引擎，就連萬科、綠城、金地等這些曾經力主做減法經營的企業，在面對住宅地產調控常態化和其市場空間備受擠壓的情況下，也不得不再次擎起商業地產這面大旗。

轉戰商業地產

2011年商業地產成為地產大鱷角逐的區域。前有萬達、華潤、凱德，后有中糧、萬科、恒隆、寶龍。過去的一年里加碼布局商業地產，成為了房企重構發展戰略的關注重點。作為國內商業地產的領軍者，萬達集團2011年上半年收入突破618.2億，完成上半年計劃的153%，同比增長69.7%，預計萬達集團全年收入將突破1000億。今年年初，很多曾號稱“絕不涉足商業地產”的房地產企業，紛紛改口。“招保萬金”四大住宅地產巨頭中，已有三個明確表態“從商”。萬科宣布，未來持有型物業將占其20%的開發比例；保利計劃到2012年，商業地產方面的投資將占其總投資額的30%；金地則將在今年的土地投入計劃中，有20%的資金會投向商業項目。

除萬科、龍湖等傳統房企試水商業地產之外，一支來自零售業的巨頭亦已崛起：王府井、上海百聯、宜家、樂購等國內外零售巨頭2011年起，紛紛買地自建物業，起航商業地產。

早在2007年，全球三大零售商之一的樂購集團便成立了樂購地產公司，負責國內商業地產的開發運營。最近，樂購地產正忙著在全國各大城市復制其“樂都匯購物中心”。這是一個純粹的商業項目，由樂購集團買地自建持有經營，規模一般在4～6萬平方米，樂購超市自然是當仁不讓的主力店，租戶則是必勝客、達芙妮等樂購的長期戰略合作伙伴。這些零售業巨頭不像萬達和龍湖那樣，斥巨資開發城市綜合體；也非一般的地產商，通過出售產品短期套現；而是自成一派，打造以購物中心為主的純粹的商業產品，既可滿足自用需求，又可對外出租，實現長期持有經營。

大批房企選擇轉型商業地產有如下原因：針對住宅地產的政策調控，這一輪調控嚴厲且密集，這在一定程度上限制了住宅地產的發展；同時國家對商業地產的發展正在日漸重視，包括在“十二五”規劃中，也表明了對商業地產的支持態度。此外，就是企業從自身戰略發展角度去考慮從而選擇介入。

商業地產如何賺錢

目前，國內進入商業地產圈的企業有三類：一類是房地產出身，從做房地產開發開始然后涉足商業地產。包括萬達、寶龍等很多房地產商。第二類是商業零售商。宜家、華人萬家等都屬于這種類型，這些商業零售商以他們專業優勢開始進入商業地產。第三類，以資本優勢進入商業地產的投融資公司。

在樓市調控力度不斷嚴厲以及貨幣緊縮等的疊加效應影響下，大量開發商轉型商業地產形成了兩種轉型模式：銷售型與持有型。銷售型模式照搬了住宅開發的老套路，飽受非議。但在銀根收緊的情況下，快速回籠資金對企業尤其重要。而作為國際商業地產的主流模式的持有型，正逐漸被國內商業地產開發商接受，得到了包括萬達、陽光新業、華潤等的青睞。根據相關調查數據顯示，目前在“北上廣深”，有超過70%的商業項目為持有型物業。商業物業的價值在于運營，真正的利潤點是通過長期持有經營獲得的。但對于轉為持有型的開發商而言，運營的困難遠要比銷售型多得多。

房企涉足商業地產，他們是怎樣從商業地產市場賺錢的？以新加坡公司嘉德置地為例，北京西直門嘉茂，是嘉德置地旗下項目，首先用13.2億私募基金買了購物中心的一期，然后迅速通過資產規劃，設備重整，專業運作，項目在1年4個月之后試營業。這其中，專業運作費用投入1.5億，加上前期13.2億的費用，共計14.7億。嘉德置地旗下另外一個上市的公司，能過發行REITs，接下來10月份以17億人民幣收購他的一期，這中間有2.3億盈利空間。接著，這個上市公司通過發行股票收購這個項目，發行過程中，用了1.88億新元，每股新元比原來新元溢價30%，這兩個過程中嘉德置地賺了約5個億。這個項目仍然在嘉德置地手中，它仍然要收取管理過程中的各項收益，但是在運作過程中，用他的專業在資本市場短短時間內賺了5億。

商業地產五種模式

目前，企業涉足商業地產有五種模式：第一，國際企業運作模式。主要是資本運作+資產經營；第二，央企孵化運作模式。央企有錢，政府可以免費提供資金和資產，央企做的比較精，比較穩；第三，實力民企的運作模式。主要做法是銷售物業現金流滾動資產，做成綜合體是最主要的體現，除此之外像世紀金源大盤住宅開發來沉淀持有物業也都是模式；第四，零售企業運作模式。商業專業+現金流保障推動商業地產的發展，目前國內商業主流零售企業采取這種方式發展；第五，金融企業運作模式。這種模式是穩定購買+資產管理。

國際企業運作模式呈現如下特點：第一，多產品和多地區平衡。例如新加坡的凱德置地的平衡是國際企業里面做的非常好的，他的平衡使得這個企業能保持百年基業。第二，全產業鏈發展。這個行業中如果想多賺利潤，想縮短資金周轉時間等，把核心競爭力控制在自己的手里叫做全產業鏈。第三，以資本運營和資產經營為突出優勢。第四，注重產品運營效率。它的租金水平各方面比較高，跟資產收益有關。與凱德置業運營相接近的有香港市場發展比較成熟的瑞安、太古等，他們值得業界借鑒的，就是這些大的外資企業進入中國，在他們不了解當地市場時，都選擇了合作。

央企孵化運作模式，國內最典型的企業是華潤。華潤下屬有很多公司，有很大現金流資金池，內部資金流通快捷，進入資本市場之前，內部孵化，集團成熟之后打入上市的資產包，從資本市場上給集團獲得利益。央企孵化模式是一般的民企根本無法比擬的，目前華潤在操作上以專業外包為主，內部建設為輔。這樣做的目地就是使建設速度、品質、投資回報這三方面的平衡。和華潤比較像的還有中糧地產。

實力民企的運作模式中，以萬達模式最為典型。萬達的模式專注于城市綜合體，他的特點就是多地區平衡，一二三線城市全產業鏈發展。以速度和模式為突出優勢，這是所有的民企模式。你的錢拿的快，還得也快，為了降低成本，為了實現風險的最低化，速度必須要快，否則資金流回轉有問題。注重風險控制，這是萬達非常注重的，包括從前期拿地開始。目前民企房地產公司主要的方式就是第三產業，現金流穩資產，用銷售型物業回轉沉淀商業地產。

零售企業的運作模式中，蘇寧是個代表的例子。蘇寧零售地產雙線發展，零售業提供低成本的現金流，有的基本上壓供貨商的賬期，等于免費白用。銷售型的地產同時在做，持有型物業沉淀資產，最后通過資本市場獲利。這種做法比較典型還有深圳的茂業、宜家、TESCO。

金融類企業運作模式的代表如中投聯達平安、國投等，他們手中持有大量現金，由于政策的原因，有比例各方面投資的限制，他們主要以成熟寫字樓和成熟物業為主。

無論是哪種商業模式，商業地產市場最終考驗的是公司之間的競爭水平和企業的運營能力。