債券融資 保障房建設(shè)再出發(fā)

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近日，國(guó)家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，《通知》指出：支持保障房建設(shè)企業(yè)利用債券籌資，引導(dǎo)更多的社會(huì)資金參與保障房建設(shè)。在當(dāng)前保障房建設(shè)開工不足、資金嚴(yán)重缺乏的時(shí)期，《通知》出臺(tái)，將使保障房建設(shè)資金“豁然開朗”，加快下半年保障房開工建設(shè)。

一、資金不足影響保障房開工

今年年初，中央政府制定了全年開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的任務(wù)，時(shí)間將近過(guò)半，總體來(lái)看，保障房開工率不盡如人意。截至5月底，河北省保障房開工24.4萬(wàn)套，開工率將近70%，遼寧保障房開工29.3萬(wàn)套，開工率84%，東部省份的廣東、江蘇、浙江保障房開工率均在30%左右，個(gè)別中西部地區(qū)開工率稍高，而東部發(fā)達(dá)地區(qū)較低。如表1。

資金來(lái)源是保障房建設(shè)的關(guān)鍵。保障房建設(shè)的問(wèn)題無(wú)非是土地和資金，地方政府掌握土地資源，土地容易解決，問(wèn)題的關(guān)鍵是資金。1000萬(wàn)套保障房開工建設(shè)，需要1.3～1.4萬(wàn)億資金投入，有8000多億是通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集，剩余5000多億的資金，將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集，中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1210億元，地方政府需要籌集資金4000億左右。保障房資金困難的原因在于：一方面，保障房建設(shè)利潤(rùn)較低，甚至有些企業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，相當(dāng)一部分企業(yè)不愿意參與保障房建設(shè)；另一方面，保障房建設(shè)需要資金量較大，地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘。再者，土地市場(chǎng)趨冷加重了地方籌資的難度。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)厲，企業(yè)拿地?zé)崆殇J減，土地價(jià)格趨于理性，溢價(jià)率大幅度下降，土地出讓金下降，這將影響地方政府的財(cái)政收入，進(jìn)而影響保障房建設(shè)投入。如表2。

表1 截至5月底部分省份保障房開工情況（單位：萬(wàn)套）

資金不足影響了保障房建設(shè)的開工，拓寬融資渠道，緩解資金困難的局面刻不容緩。支持保障房建設(shè)企業(yè)發(fā)行債券融資進(jìn)行保障房建設(shè)，將打破保障房建設(shè)的資金“瓶頸”，保障房建設(shè)資金“豁然開朗”，將對(duì)保障房建設(shè)產(chǎn)生積極影響。

二、加強(qiáng)地方投融資平臺(tái)公司管理

為有效防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)地方政府融資平臺(tái)公司管理，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，2010年6月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕19號(hào)），要求抓緊清理核實(shí)并妥善處理融資平臺(tái)公司債務(wù)，對(duì)融資平臺(tái)公司進(jìn)行清理規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司的融資管理等。

2010年11月20日，國(guó)家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府投融資平臺(tái)公司發(fā)行債券行為有關(guān)問(wèn)題的通知》，指出繼續(xù)支持符合條件的融資平臺(tái)公司通過(guò)債券市場(chǎng)直接融資，防范融資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步規(guī)范投融資平臺(tái)公司發(fā)行企業(yè)債券問(wèn)題，加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理。其中規(guī)定“對(duì)于發(fā)債資金主要用于節(jié)能減排、生態(tài)環(huán)保、保障性住房、城市軌道交通、新疆和藏區(qū)發(fā)展、重大自然災(zāi)害災(zāi)區(qū)重建，以及其他國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)發(fā)展領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)的，可在同等條件下優(yōu)先獲得核準(zhǔn)。”

中央政府加強(qiáng)地方融資平臺(tái)的管理，增加了一些地方政府和相關(guān)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券進(jìn)行融資的難度，一定程度上也可能影響到保障房資金的籌集。在保障房建設(shè)資金嚴(yán)重短缺的情況下，中央政府出臺(tái)文件做出具體明確的規(guī)定，進(jìn)行鼓勵(lì)和政策支持，能避免需要大量資金支持的保障房建設(shè)不因中央政府清理地方政府融資平臺(tái)而受到影響，該政策的出臺(tái)也因此十分必要。如表3。

表3 近期關(guān)于地方政府投融資平臺(tái)管理的文件及主要內(nèi)容

三、支持企業(yè)發(fā)行債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資

為充分發(fā)揮企業(yè)債券融資對(duì)保障房建設(shè)的支持作用，引導(dǎo)更多社會(huì)資金參與保障房建設(shè)，2011年6月9日，國(guó)家發(fā)改委辦公廳發(fā)布了《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》。該《通知》指出：1、地方政府投融資平臺(tái)公司發(fā)行企業(yè)債券應(yīng)優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)；2、支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資；3、企業(yè)債券募集資金用于保障性住房建設(shè)的，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)；4、強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)服務(wù)，加強(qiáng)信息披露和募集資金用途監(jiān)管，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。如表4。

該政策的出臺(tái)將提速保障房建設(shè)開工。上半年，多數(shù)省份保障房建設(shè)開工率較低，保障房建設(shè)資金缺乏是重要原因。企業(yè)債券融資，具有利率低、期限長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)，是保障性住房項(xiàng)目融資的較好工具。《通知》的出臺(tái)，參與保障房建設(shè)的地方融資平臺(tái)公司及其他保障房建設(shè)公司，將利用發(fā)行債券籌集資金，彌補(bǔ)保障房建設(shè)資金嚴(yán)重短缺的局面，大大提速下半年的保障房建設(shè)開工。

值得注意的是，《通知》同時(shí)嚴(yán)格監(jiān)管資金用途，防止挪用。其中指出“募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)，只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺(tái)公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目的建設(shè)。”允許籌資的資金在一定條件下可有其他用途，這也為籌集的保障房建設(shè)資金挪用留下了“開口”，特別是當(dāng)前存準(zhǔn)率一再提高，社會(huì)資金緊張的情況下，應(yīng)防止不法企業(yè)“掛羊頭、賣狗肉”，保障房建設(shè)資金用于商品房開發(fā)，因此監(jiān)管機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格監(jiān)管所籌集資金的用途。

表4 國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》的主要內(nèi)容

四、企業(yè)應(yīng)積極參與保障房建設(shè)

在2011年5月20日《保障房專題研究：歷史、現(xiàn)狀、趨勢(shì)、策略》報(bào)告中，我們?cè)ㄗh房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障房建設(shè)，研究組認(rèn)為“參與保障房建設(shè)比較積極的企業(yè)將提早打通融資通道”。發(fā)改委《通知》指出，從事或承擔(dān)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的其他企業(yè)（非地方投融資平臺(tái)公司），也可在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。該政策的發(fā)布，也印證此前研究報(bào)告的觀點(diǎn)，我們建議企業(yè)積極探索債券融資用于保障房建設(shè)的通道。展望未來(lái)，保障房建設(shè)將保持在較高規(guī)模，企業(yè)應(yīng)積極參與保障房建設(shè)，不僅是響應(yīng)政府號(hào)召，履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，也是順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，以求得更好的發(fā)展。如下圖。

房地產(chǎn)企業(yè)參建保障房受益