債券融資 保障房建設再出發

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近日，國家發改委辦公廳發布《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，《通知》指出：支持保障房建設企業利用債券籌資，引導更多的社會資金參與保障房建設。在當前保障房建設開工不足、資金嚴重缺乏的時期，《通知》出臺，將使保障房建設資金“豁然開朗”，加快下半年保障房開工建設。

一、資金不足影響保障房開工

今年年初，中央政府制定了全年開工建設1000萬套保障房的任務，時間將近過半，總體來看，保障房開工率不盡如人意。截至5月底，河北省保障房開工24.4萬套，開工率將近70%，遼寧保障房開工29.3萬套，開工率84%，東部省份的廣東、江蘇、浙江保障房開工率均在30%左右，個別中西部地區開工率稍高，而東部發達地區較低。如表1。

資金來源是保障房建設的關鍵。保障房建設的問題無非是土地和資金，地方政府掌握土地資源，土地容易解決，問題的關鍵是資金。1000萬套保障房開工建設，需要1.3～1.4萬億資金投入，有8000多億是通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集，剩余5000多億的資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集，中央財政預算擬安排補助資金1210億元，地方政府需要籌集資金4000億左右。保障房資金困難的原因在于：一方面，保障房建設利潤較低，甚至有些企業項目出現虧損，相當一部分企業不愿意參與保障房建設；另一方面，保障房建設需要資金量較大，地方財政捉襟見肘。再者，土地市場趨冷加重了地方籌資的難度。當前，房地產市場調控嚴厲，企業拿地熱情銳減，土地價格趨于理性，溢價率大幅度下降，土地出讓金下降，這將影響地方政府的財政收入，進而影響保障房建設投入。如表2。

表1 截至5月底部分省份保障房開工情況（單位：萬套）

資金不足影響了保障房建設的開工，拓寬融資渠道，緩解資金困難的局面刻不容緩。支持保障房建設企業發行債券融資進行保障房建設，將打破保障房建設的資金“瓶頸”，保障房建設資金“豁然開朗”，將對保障房建設產生積極影響。

二、加強地方投融資平臺公司管理

為有效防范財政金融風險，加強對地方政府融資平臺公司管理，保持經濟持續健康發展和社會穩定，2010年6月10日，國務院發布《關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》（國發〔2010〕19號），要求抓緊清理核實并妥善處理融資平臺公司債務，對融資平臺公司進行清理規范，加強對融資平臺公司的融資管理等。

2010年11月20日，國家發改委辦公廳發布《關于進一步規范地方政府投融資平臺公司發行債券行為有關問題的通知》，指出繼續支持符合條件的融資平臺公司通過債券市場直接融資，防范融資風險，進一步規范投融資平臺公司發行企業債券問題，加強融資風險管理。其中規定“對于發債資金主要用于節能減排、生態環保、保障性住房、城市軌道交通、新疆和藏區發展、重大自然災害災區重建，以及其他國家產業政策鼓勵發展領域項目建設的，可在同等條件下優先獲得核準。”

中央政府加強地方融資平臺的管理，增加了一些地方政府和相關企業通過發行債券進行融資的難度，一定程度上也可能影響到保障房資金的籌集。在保障房建設資金嚴重短缺的情況下，中央政府出臺文件做出具體明確的規定，進行鼓勵和政策支持，能避免需要大量資金支持的保障房建設不因中央政府清理地方政府融資平臺而受到影響，該政策的出臺也因此十分必要。如表3。

表3 近期關于地方政府投融資平臺管理的文件及主要內容

三、支持企業發行債券進行保障性住房項目融資

為充分發揮企業債券融資對保障房建設的支持作用，引導更多社會資金參與保障房建設，2011年6月9日，國家發改委辦公廳發布了《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》。該《通知》指出：1、地方政府投融資平臺公司發行企業債券應優先用于保障性住房建設；2、支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資；3、企業債券募集資金用于保障性住房建設的，優先辦理核準手續；4、強化中介機構服務，加強信息披露和募集資金用途監管，切實防范風險。如表4。

該政策的出臺將提速保障房建設開工。上半年，多數省份保障房建設開工率較低，保障房建設資金缺乏是重要原因。企業債券融資，具有利率低、期限長的優勢，是保障性住房項目融資的較好工具。《通知》的出臺，參與保障房建設的地方融資平臺公司及其他保障房建設公司，將利用發行債券籌集資金，彌補保障房建設資金嚴重短缺的局面，大大提速下半年的保障房建設開工。

值得注意的是，《通知》同時嚴格監管資金用途，防止挪用。其中指出“募集資金應優先用于各地保障性住房建設，只有在滿足當地保障性住房建設融資需求后，投融資平臺公司才能發行企業債券用于當地其它項目的建設。”允許籌資的資金在一定條件下可有其他用途，這也為籌集的保障房建設資金挪用留下了“開口”，特別是當前存準率一再提高，社會資金緊張的情況下，應防止不法企業“掛羊頭、賣狗肉”，保障房建設資金用于商品房開發，因此監管機構要嚴格監管所籌集資金的用途。

表4 國家發改委《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》的主要內容

四、企業應積極參與保障房建設

在2011年5月20日《保障房專題研究：歷史、現狀、趨勢、策略》報告中，我們曾建議房地產企業應積極參與保障房建設，研究組認為“參與保障房建設比較積極的企業將提早打通融資通道”。發改委《通知》指出，從事或承擔保障性住房建設項目的其他企業（非地方投融資平臺公司），也可在政府核定的保障性住房建設投資額度內，通過發行企業債券進行項目融資。該政策的發布，也印證此前研究報告的觀點，我們建議企業積極探索債券融資用于保障房建設的通道。展望未來，保障房建設將保持在較高規模，企業應積極參與保障房建設，不僅是響應政府號召，履行企業社會責任，也是順應市場趨勢，以求得更好的發展。如下圖。

房地產企業參建保障房受益