寧波市東錢湖旅游度假區住宅現狀及發展建議

胡平

寧波市東錢湖旅游度假區住宅現狀及發展建議

Dw e lling S ta tus and Deve lopm en t Sugges tion o f Dongq ian Lake Tou rism Ho lidays D is tric t in N ingbo C ity

胡平

“太湖氣魄，西子風光”是東錢湖的真實寫照，根據《東錢湖地區控制性詳細規劃》，到2020年，東錢湖旅游度假區將建成國家級生態旅游度假區和長三角著名的休閑度假基地、華東地區重要的國際會議基地、國際性的高端總部經濟基地。規劃范圍內的常住人口規模為15萬人，旅游人口規模將達到每年500萬人次。按照這一規劃，東錢湖旅游度假區將要大力發展其住宅市場。

一、東錢湖旅游度假區住宅發展現狀

在上世紀90年代初，受到全國房地產熱的影響，寧波市也掀起了一股房地產熱。在此期間，東錢湖由于環境優美，并且距離寧波市區較近，開始出現各式建筑風格的別墅，但這些別墅的開發由于是受地產熱影響所致，并未考慮當時寧波人的居住觀念，及東錢湖周邊的生活配套環境相對落后，到后來，這些項目銷售并不理想，并在后期由于規劃原因，這些別墅大多已被拆毀，如陽光城別墅。保留的只有錢隆山莊，推出77套中至今仍有20套未出售。

隨著近幾年房地產市場的持續變化及東錢湖區域規劃及招商的逐步推進，東錢湖區域建設開始得以全盤啟動。主要體現在兩個方面，一是東錢湖別墅圈地位的確立。東湖觀邸豪華別墅開創了東錢湖作為寧波別墅圈的先河，其后逐步推出了雅戈爾比華利、恒元英倫水岸、雅戈爾香頌灣及華潤卡納湖谷等別墅，在五年內推出別墅1623套，而這些別墅全部以不菲的價格熱銷面市，在寧波房地產市場掀起了東錢湖別墅熱，初步形成了寧波別墅圈。

東錢湖住宅另一大類產品是拆遷安置房。為改善湖區環境，拆遷舊民居、遷移廠房，為建設旅游基礎設施、打造高檔休閑景觀拓展空間，東錢湖管委會采取“先建后拆、邊建邊拆”的措施，至今，已投入20多億元，先后建成錢湖人家、清泉山莊、隱學山莊、高錢生態村、錢湖麗園等安置小區，建筑面積達100萬平方米。安置拆遷戶5407戶，安置房6636套，面積61.4萬平方米，安置戶數占全區總戶數的26.9%。

東錢湖住宅另外還有少量中檔物業、普通住宅及酒店式公寓。中檔住宅是中海東海熙岸，另一個就是在比華利別墅內建設有196套小高層的住宅。普通住宅主要是拆遷房及在拆遷小區內建造的商品房，如錢湖景苑的風雅居、湖濱一號、隱學山莊的低層住宅。酒店式公寓也是分布在各高檔住宅或拆遷小區里面，如東湖熙岸有90套酒店式公寓，錢湖景苑有72套酒店式公寓。

盡管東錢湖普通住宅市場還只是剛開始起步，但層次比較多，高中低住房都已形成層次，戶型從30到1000平方米不等，僅嘉悅生活廣場57套酒店式公寓就有18種戶型。房價從7000到35000元每平方米不等，較多價格集中在10000-16000元/每平方米。

二、東錢湖住宅銷售情況

表1 東錢湖別墅入住情況

圖1東錢湖別墅入住結構

圖2 比華利小高層入住結構

東錢湖一共推出了1700套別墅，906套普通住宅及219套酒店式公寓。目前在售的僅有2010年4月推出的卡納湖谷二期94套，有60套未售。

東錢湖板塊住宅不僅銷售率高，其銷售周期之短也讓東錢湖板塊在寧波房地產市場掀起了不小的熱浪。英倫水岸2009年才推出，不到一年就售罄。而香頌灣更是俏手，一期沒正式開盤時，四天就銷售90%，二期開盤當天就銷售了27套，三期2009年11月推出，不到半年也銷售一空。

從銷售價格來看，別墅基本在15000元/平方米到35000元/平方米之間，總價從三百萬到兩千萬不等。最早推出的東海官邸每套現價300多萬元左右起，到今年推出的卡納湖谷二期兩千萬元，體現了東錢湖別墅多層次化，能滿足不同客戶群體的消費需求。而中檔住宅價格在8500-11000元/平方米之間，總價100萬-150萬元。

三、東錢湖住宅入住情況

1.別墅入住情況

由表1和圖1可以看出東錢湖別墅入住率很低，僅7.5%，正在裝修率11.6%，兩者加起來不到20%，遠遠低于市區住宅平均75%的入住率。錢隆山莊一期交付十幾年，至今入住率也只有20%多。如果說卡納湖谷一期和香頌灣交付還不到一年，那么東湖觀邸和比華利卻是在兩年前交付的，可其入住率也都不到10%。別墅的出租率更低，1000多套交付的別墅中，只有比華利出租了一套。

2.普通住宅入住情況

東錢湖目前只推出了東海熙岸一個純粹的普通住宅，還沒交付，入住率沒辦法統計。絕大多數普通住宅是建在別墅區內如比華利小高層或拆遷小區里，如隱學山莊，錢湖景苑里的湖濱一號等，且都是沒交付或剛交付。只有比華利小高層在2008年交付使用，其入住情況如圖2。

從圖中可看出比華利小高層入住率是別墅入住率的 10倍，為75.6%。

四、東錢湖住宅特點分析

1.東錢湖住宅市場起步晚，發展快，已樹立了品牌地位

東錢湖的住宅市場相對于全國、寧波市區的房地產，起步較晚，從2006年起發展，一開始就是大手筆，吸引了中國房地產企業綜合實力排名第一的中海地產、在寧波頗有實力的房產開發商雅戈爾置業、香港華潤置業等有實力的房地產公司進入，掀起了東錢湖板塊的別墅開發高潮，使東錢湖板塊的住宅在短短5年內奠定了山水別墅圈的品牌地位。

圖3寧波各板塊別墅市場份額

圖4 寧波各板塊別墅年成交均價比較

從圖3可以看出，盡管東錢湖別墅占寧波整個市場份額只有5.4%，但是發展迅速。從2006年到2010年6月寧波共銷售別墅4930套，僅東湖錢就銷售了1543套，占比31.3%。從價格方面來看，見圖4，東錢湖年成交均價13302.8元/平方米，僅次于老三區16781.1元/平方米，而2010年上半年更是以東錢湖板塊成交均價居寧波榜首。2010年4月各區域成交價格東錢湖區塊價格最高，達到31337元/平方米，其次為江北區成交均價為28742元/平方米，江東、科技園、鄞州、海曙等區域成交均價都在16000元/平方米左右，江北北區、鎮海成交均價在11000-12000元/平方米。

圖5東錢湖住宅結構

2.住宅結構不均衡，中檔住房稀缺

東錢湖板塊住宅現有別墅1700套，中檔住宅463套，低檔住宅442套，拆遷房6636套，酒店式公寓219套。商品房基本上是以別墅為主流，中檔住宅很少，目前只有一個純粹的中檔住宅樓盤東海熙岸，267套，在比華利別墅區內有196套小高層。無論從建筑面積還是從套數看，在整個住宅市場占比不到5%。

3.中老年成購房主力

東錢湖目前購房群體無論從年齡、職業還是戶籍都比較集中。購買別墅群體主要是寧波范圍內的外貿行業的佼佼者和本地的品牌企業家以及部分在甬的外籍人士。購買中檔住宅比華利小高層、東海熙岸主要群體來自于私營業主、企業高管、公務員、律師等。無論別墅還是普通住宅，年齡以中老年為主。據隱學山莊、錢湖景苑拆遷房里的物業和居委會介紹，購買這些拆遷房里普通商品房的群體主要來自于寧波市區的老人，他們有的是退休后自己買的，有的是兒女替他們買的。

中老年成為東錢湖購房主力主要原因有三點，第一，中老年經濟基礎雄厚；第二，東錢湖板塊缺少供廣大年輕人購買的房源。高檔別墅是一般年輕人、中產階層、普通白領可望而不可及，拆遷安置房的環境又不能滿足年輕人對于生活情趣及居住環境的要求；第三，東錢湖目前基礎配套還不完備，公共基礎設施、娛樂購物等沒有發展起來，對于無車族及為事業打拼的二三十歲的年輕人吸引力不強。

4.自住需求旺盛，投資需求不足

通過調查發現，目前東錢湖板塊住房的購房者其主要購房目的還是自住為主，通過房產中介及寧波各官方房產網站了解到投資轉讓的不多，而出租的更少，只英倫水岸和東海官邸各有一套可供出租。對出于投資目的購房者不多，其原因有，第一，別墅業主購買別墅不一定是為了投資，只是為了彰顯其社會身份和地位，把別墅作為私人收藏品。很多人購買別墅都是好幾套，據了解，錢隆山莊售出的57套中，只有十幾個業主購買，最多有購買四套的，多數購買的是兩套和三套，且都沒有想出售或出租的意愿；第二，東錢湖的基礎配套設施還不完善，投資東錢湖房產可能要等上幾年時間，加大了投資風險；第三，東錢湖也沒有中檔住宅可供投資，而別墅因轉讓難加大了投資風險。

5.高銷售率低入住率并存

東錢湖住宅的熱銷與其低入住率真正是冰火兩重天。前面可以看出，2006年后推出的五大別墅除了在售的卡納湖谷外，全部售完，且銷售周期都在一年之內。而其入住率卻不到10%。熱銷說明寧波市民看好東錢湖的自然資源、優美環境及未來發展空間。低入住率原因有三點：第一，別墅業主多數擁有多套別墅，只能住一套，另外的作為私藏品；第二，別墅的出租率很低，別墅業主不愿出租，而一般居民也租不起；第三，東錢湖目前基礎配套設施還不完善，商業商務還沒有跟上。

但有一個例外，比華利小高層入住率是別墅的10倍，比寧波市內很多新建住宅都高，說明中檔住宅具有剛性居住需求。

6.東錢湖板塊成為寧波市民第二居所

東錢湖購房的群體中，無論購買的別墅還是中檔住宅，基本上實行“5+2”的居住方式，即5天在市區居住，2天在東錢湖居住。目前把東錢湖商品房作為第一居所的很少，他們在寧波市區都有住房，在工作日住在市區，只是把東錢湖作為第二居所，在周末及節假日來休閑度假。從比華利小高層的高入住率可以看出，東錢湖作為第二居所得到了寧波市居民的肯定。

五、東錢湖住宅發展方向建議

圖6 2006年至2010年6月寧波市別墅銷售情況

表2 寧波市區2010年推出的主要樓盤

東錢湖板塊作為“寧波的后花園”有著獨特的地理優勢和自然景觀，根據規劃東錢湖地區將建成一個集度假休閑、會議展覽、旅游觀光、水上娛樂為一體的，藍天、碧水、青山、綠樹的生態型國家級旅游度假區。東錢湖現有的資源及這一規劃，決定了東錢湖未來住宅發展方向只能走中高端路線：發展中高檔住宅，以高檔樹品牌，以中檔住宅和經濟型別墅帶動人氣和經濟的發展。

表3 2010年上半年寧波別墅銷售情況

表4在售、在建及擬建別墅情況

東錢湖未來發展高端住宅是沒有任何爭議的。從過去別墅的熱銷可以看出作為富人居住區，高端住宅市場的地位已得到市場認同。但東錢湖僅有高端住宅是不夠的，還必須同步推進中檔樓盤，其理由如下：

1.中檔住宅可以帶動人氣和促進經濟的持續發展

豪華別墅能有效地吸引高端人士眼球，提升東錢湖品牌地位，但是其過低的入住率反映，并不能吸引人氣，不能持續帶動經濟的發展，因為這些業主把別墅當第二住所，平時消費仍然在市區，甚至是在全國、全世界都如此。中檔住宅業主多數是中產階層、或普通白領，他們是消費的主力軍，有強大的購買力，能推動東錢湖商業的發展。

2.中檔住宅、經濟型別墅能吸引大量寧波市居民

相對于東錢湖別墅的低入住率，比華利小高層入住率高達75.6%，這充分說明在東錢湖中檔住宅有剛性需求。目前寧波市房價高企，表2是2010年推出的樓盤，可以看出大多數樓盤的價格都在15000元以上，金色水岸三期、BOBO城均價都在25000元左右，單套總價在300萬元以上。如其在市區買套300多萬的普通住宅，不如到環境優美的區域買套經濟型別墅。目前市場需求狀況也說明了經濟型別墅比較受歡迎，表3反映，除了長島花園銷售了67套外，2010年上半年別墅銷量排在第二位的是江北的塘家灣一期，銷售了64套，其暢銷與其單價僅11000-13500元有很大關系，同時慈城新天地因其單價為11000元，也有不俗的銷售表現。對東錢湖最具有借鑒意義的是2010年7月推出的香湖灣樓盤，其位置在離東錢湖不遠的東吳鎮，不到一個月就銷售了127套，其均價是12000元。東錢湖用土地換價格目前還是可行的，定價在10000-15000元的中檔樓盤，總價在100萬-200萬元之間的中檔住宅及總價在300萬元左右的經濟型別墅，對寧波市廣大中產階層、白領階層還是非常有吸引力。

3.東錢湖未來發展規劃需要大量中檔住房

東錢湖要打造高端商業、商務服務區，娛樂休閑中心，游客集散地，在建設過程中就需要大量的高管、白領及中產階層，隨著東錢湖旅游度假區的開發深入，需要的更多。項目建成后，眾多的高端商務、商業、休閑娛樂都需要有大量的中檔住房供東錢湖從業人員居住。

4.高檔住宅供求關系決定了中檔住宅有更好的發展前景

首先看2010年上半年別墅銷售情況。見圖6，寧波別墅銷售在2006、2007年掀起了高潮，但2008年就大幅回落，應該說當時有受金融危機的影響，但影響不大，因為金融危機是出現在2008年底，2009年大幅放量主要是基于寬松的房地產政策。2010年房產新政調控是從4月開始，可到6月，才銷售了280套，還沒有2009年一個季度的銷量大，這說明了別墅市場不僅受到宏觀政策因素的影響，更主要是需求不足。因為很多有能力購買別墅的人已經買了別墅，甚至買了好幾套，錢隆山莊平均每位業主接近購買了3套。而對于想改善居住環境，將市中心居房換成別墅的人，目前的房產政策加大了他們換房的成本和風險。

再看東錢湖別墅在上半年的銷售情況，東錢湖上半年銷售別墅23套，銷量主要集中在卡納湖谷二期，當然英倫水岸和東湖觀邸沒有房源了。但是卡納湖谷二期的銷售并不理想，長島花園與卡納湖谷開盤時間都是2010年4月份，單價不相上下，長島花園銷售了67套，而卡納湖谷才銷售了18套。前四年東錢湖板塊別墅銷售占比三分之一（2006年至2009年寧波市別墅銷售4650套，東錢湖銷售1520套），可2010年上半年占比僅為8%。寧波已推出別墅409.9萬平方米，1萬多套，有實力想買別墅的好多已買了，并且不少人買了多套。從投資分散風險來說，不會只投資山水別墅，下一步投資重點可能是郊區別墅或城市別墅，長島花園的熱銷就是一個例證。

再從別墅的供給來看，見表2，2010年長島花園、卡納湖谷二期、都市華庭、香湖灣別墅四大項目推出量有16萬多方別墅排屋體量，成為市場新增供應的主力。按照目前銷售情況看，基本上能滿足2010年和2011年的別墅需求。而在建及擬建的山水別墅項目中(見表4)，寧波市共六項，東錢湖板塊占了5項，柏悅國際別墅達28萬平方米。未來幾年內的高端別墅供給應該是比較充分了。

目前東錢湖住宅品牌知名度很高，但居民接受度不夠。因此，建議東錢湖未來房產發展以總價300萬-500萬元的經濟型別墅和150萬左右的中檔住宅為主。前者以環境取勝，吸引大量寧波市區改善住房環境的居民購買，后者以價格取勝，吸引中產階層的寧波市中心區居民及為東錢湖規劃建設及將來的商業商務休閑娛樂提供服務的普通白領購買。一方面，繼續強化宣傳寧波市居民“5+2的”生活方式，把東錢湖住宅當作第二居所，推動東錢湖旅游業的發展；另一方面積極營造良好的居住環境，讓更多的業主把東錢湖當作第一居所，從而提升東錢湖的人氣，帶動東錢湖經濟的發展。

注：本文數據來自于東錢湖旅游度假區經濟發展局《關于東錢湖旅游度假區住宅調研報告》，2010年9月