對抵押物要查清優(yōu)先權(quán)利負擔(dān)

春風(fēng)

金融與法

對抵押物要查清優(yōu)先權(quán)利負擔(dān)

Finance and Laws:Finding out the Preferential Rights of Col lateral

春風(fēng)

一、案例介紹

據(jù)（2009）嘉桐民執(zhí)字第287號，申請人中國銀行XX支行與被執(zhí)行人姚XX、鄭XX借款糾紛一案，標的為213.7881萬元人民幣，抵押物為嘉興崇福鎮(zhèn)上一幢四層商業(yè)用房，現(xiàn)在對外出租開設(shè)旅館。在拍賣中，承租人提出已付10年租金，承包期限20年，并提供相關(guān)憑證。盡管法院和中行XX支行認為有可能存在惡意串通，但并無證據(jù)推翻承租人提出的租賃權(quán)，法院曾建議中行報公安經(jīng)偵，由于最終未能立案，致使該商業(yè)用房的拍賣金額因租賃權(quán)問題而大打折扣。

二、案例分析

銀行貸款是一種債權(quán)，擁有對借款人未來現(xiàn)金流的索取權(quán)，是借款人對貸款人的一個承諾。由于人的有限理性，很容易造成兩個不確定性，一是人與人之間的不確定性，二是人與自然之間的不確定性。這兩個不確定性導(dǎo)致借款人或者沒有還款意愿，例如欺詐導(dǎo)致還貸落空；或者借款人遭遇困境，現(xiàn)金流斷裂而無償還能力，從而使得貸款人對未來現(xiàn)金流的索取不能兌現(xiàn)，借款人的承諾落空。因此，為了保證承諾的兌現(xiàn)，貸款人往往要求借款人提供擔(dān)保，如抵押、質(zhì)押、保證、留置。如果第一還款來源，也就是項目本身或者企業(yè)的現(xiàn)金流不足以兌現(xiàn)本息，則處置抵質(zhì)押物，或者由第三方承擔(dān)連帶責(zé)任，替代借款人償還本息。目前，銀監(jiān)會要求大型銀行資本充足率要達到11.5%，中小銀行要達到10%的標準。各銀行紛紛采取總行對各級分支機構(gòu)實行經(jīng)濟資本回報率考核制度，如果貸款有擔(dān)保，計算風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)和經(jīng)濟資本回報率時，風(fēng)險系數(shù)就低，更容易滿足監(jiān)管指標和考核要求。這種監(jiān)管和考核要求不僅使得銀行要求借款人將不確定性產(chǎn)生的風(fēng)險損失內(nèi)部化，更是要求借款人提供各種形式的擔(dān)保。

然而，并不是借款人提供擔(dān)保，貸款人就可高枕無憂，有許多法律細節(jié)不可疏忽，其中最重要的一條就是要關(guān)注在抵質(zhì)押物上有沒有優(yōu)先權(quán)利。如果有其他優(yōu)先權(quán)利，抵質(zhì)押物就不能變現(xiàn)，或者償付給銀行的現(xiàn)金流不足。如本案例中，該銀行的抵押物上有優(yōu)先權(quán)利——租賃權(quán)，使得該商業(yè)用房拍賣時大打折扣，銀行債權(quán)不能完全實現(xiàn)。因此，有的銀行發(fā)放貸款時，在合同中特別約定不能有其他優(yōu)先權(quán)，設(shè)定排他條款，如浙江××銀行支行向桐鄉(xiāng)××公司貸款時，要求承租人桐鄉(xiāng)百世鞋業(yè)有限公司書面保證，在處置抵押財產(chǎn)時，要無條件搬離，并將它們書面租賃協(xié)議存檔。后來該公司沒有按時還貸，該銀行就按照合同保證了拍賣的順利進行。

三、優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)條件

我國《物權(quán)法》第179條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。”可見，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，其優(yōu)先受償性是法定的，但抵押權(quán)的優(yōu)先受償?shù)臈l件是，不能有其他法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。這點對于銀行有非常重要的意義，務(wù)必加強貸款前的調(diào)查和行使抵押權(quán)時的風(fēng)險防范。優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)條件包括以下幾種情況：

1.稅收。一般情況下，稅收優(yōu)先權(quán)僅指優(yōu)先于普通債權(quán)。我國《稅收征收管理法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。”因此，在納稅人未繳納的稅收與其他未清償債務(wù)同時存在且其剩余財產(chǎn)不足以清償債務(wù)時，只要納稅人欠繳的稅款發(fā)生（指納稅義務(wù)發(fā)生時）在納稅人財產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保之前，稅收款優(yōu)先于銀行貸款抵押權(quán)執(zhí)行，納稅人所欠稅收的范圍包括欠繳的稅款和滯納金。

2.部分破產(chǎn)債權(quán)。我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第132條規(guī)定：“破產(chǎn)人在本法公布之日前所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補償金，依照本法第113條的規(guī)定清償后不足以清償?shù)牟糠郑员痉ǖ?09條規(guī)定的特定財產(chǎn)優(yōu)先于對該特定財產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人受償。”

3.土地使用權(quán)出讓金。我國《擔(dān)保法》第56條規(guī)定：“拍賣的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。”當(dāng)銀行在接受房地產(chǎn)抵押時，如所抵押土地使用權(quán)有未繳納出讓金的，應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金將優(yōu)先于抵押優(yōu)先權(quán)。

4.建設(shè)工程價款。《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號）規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”因此，當(dāng)銀行在接受在建工程或房地產(chǎn)為抵押物時，承包人就發(fā)包人逾期未支付的工程價款享有優(yōu)于抵押權(quán)人（債權(quán)銀行）的優(yōu)先受償權(quán)，但有期限，即建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。

5.浮動抵押權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝嗽诟拥盅涸O(shè)立后發(fā)生“結(jié)晶”（即轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ǖ盅海_定浮動抵押財產(chǎn)）前的抵押權(quán)，依據(jù)英美衡平法理論，參照《物權(quán)法》第189條第2款的規(guī)定和我國《信托法》第十五、十六和十七條，應(yīng)認定浮動抵押權(quán)優(yōu)于普通抵押權(quán)，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，因抵押物處置變現(xiàn)過程中產(chǎn)生的評估、拍賣、過戶等費用，將在變現(xiàn)抵押物交換價值中優(yōu)先支付，也優(yōu)于抵押權(quán)。

6.動產(chǎn)留置權(quán)。留置權(quán)是法定優(yōu)先于約定的擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)）。依照我國《物權(quán)法》第239條規(guī)定：“同一動產(chǎn)上已設(shè)立抵押或者質(zhì)權(quán)，該動產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。”就銀行的動產(chǎn)抵押權(quán)而言，抵押人的機器設(shè)備、半成品、車輛、工程機械等動產(chǎn)抵押標的物在委托加工或修理過程中完全有被留置的可能。因此，銀行的動產(chǎn)抵押權(quán)將劣于留置權(quán)而無法得到有效保障。

7.其他優(yōu)先權(quán)，如執(zhí)行豁免。財產(chǎn)變現(xiàn)后，法院首先扣除的是訴訟費、執(zhí)行費以及實際支出費用，然后按以下順序受償：第一是法定優(yōu)先權(quán)債權(quán)，如船舶優(yōu)先權(quán)、民用航空優(yōu)先權(quán)、稅收優(yōu)先權(quán)、土地出讓金優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程承包優(yōu)先權(quán)、受教育者學(xué)雜費、教職工工資及應(yīng)繳納的社會保險費用優(yōu)先權(quán)。第二是約定優(yōu)先權(quán)（擔(dān)保物權(quán)），如留置權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)。第三是普通債權(quán)，如查封優(yōu)先、參與分配、工人工資和勞保費用。

欄目主持：張 奕 王夢琪