我國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系法律規(guī)制實(shí)證分析
——兼談海南省的現(xiàn)狀、不足和完善

劉遠(yuǎn)山 余秀寶 胡鳴明

海南大學(xué)法學(xué)院，海南 海口570228

我國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系法律規(guī)制實(shí)證分析
——兼談海南省的現(xiàn)狀、不足和完善

劉遠(yuǎn)山 余秀寶 胡鳴明

海南大學(xué)法學(xué)院，海南 海口570228

我國(guó)房?jī)r(jià)總體處于一個(gè)較高水平，土地價(jià)格在一定程度上直接影響著房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)還受市場(chǎng)供求的影響。目前，地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比率高，囤地、炒地、閑置土地現(xiàn)象嚴(yán)重，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途及容積率的現(xiàn)象存在。面對(duì)這些問(wèn)題我國(guó)應(yīng)完善規(guī)制地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系方面的法律法規(guī)和政策措施，海南省應(yīng)根據(jù)具體情況制定符合省情的法規(guī)規(guī)章和政策措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

地價(jià)；房?jī)r(jià)；法律規(guī)制；實(shí)證分析

本文通過(guò)對(duì)我國(guó)及海南省地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系現(xiàn)狀的分析，探討地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系法律規(guī)制存在的不足和完善對(duì)策，以期能對(duì)我國(guó)及海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有所裨益。

一、我國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的現(xiàn)狀分析

目前，我國(guó)房?jī)r(jià)總體處于一個(gè)較高水平，房?jī)r(jià)成本的構(gòu)成一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，在決定房?jī)r(jià)成本的各種因素中，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重是其中的焦點(diǎn)。易居中國(guó)2009年發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，全國(guó)七大城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比率為：

由此可知，北京、上海等國(guó)內(nèi)樓市典型城市的地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比重為25.7%，這與先前國(guó)土資源部發(fā)布的針對(duì)全國(guó)620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)比重調(diào)查數(shù)據(jù)基本一致。該表還顯示，京滬廣深等一線城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重超過(guò)了平均值，有分析人士認(rèn)為，主要是由于這四城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟、地價(jià)水平較高所致。另?yè)?jù)全國(guó)工商聯(lián)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%，土地價(jià)格在一定程度上直接影響著房?jī)r(jià)。

二、我國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系中存在的問(wèn)題

1.地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比率高，調(diào)控地價(jià)的措施效果不明顯

據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析組發(fā)布的報(bào)告顯示，2010年我國(guó)地價(jià)增長(zhǎng)率再創(chuàng)新高，居住地價(jià)同比增長(zhǎng)7. 92%，北京市的綜合地價(jià)最高，達(dá)到了7198元/平方米，上海、南京、杭州2010年居住用地地價(jià)占房?jī)r(jià)比更是達(dá)到了47.36%、47.89%、45.47%，房?jī)r(jià)與地價(jià)二者呈現(xiàn)較大的相關(guān)性，35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的居住地面地價(jià)和住宅相關(guān)系數(shù)達(dá)到了0.848。為使國(guó)有土地出讓更加規(guī)范，進(jìn)一步強(qiáng)化國(guó)有土地資源的管理，國(guó)土資源部于2002年和2003年相繼頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》，并于2004年全面實(shí)行土地招拍掛制度，以此來(lái)調(diào)節(jié)地價(jià)與房?jī)r(jià)的比率，但是效果不是很明顯。

2.囤地、炒地、閑置土地現(xiàn)象嚴(yán)重

在我國(guó)土地供給量與土地需求量不相稱的情況下，導(dǎo)致大量圈地、囤地現(xiàn)象的出現(xiàn)。有數(shù)據(jù)顯示，一些開(kāi)發(fā)商占有數(shù)百畝乃至上千畝土地。開(kāi)發(fā)商掌握大量土地后，不按照審批要求和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定及時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，使得該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，保持價(jià)格上升趨勢(shì)。

3.存在未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途及容積率的現(xiàn)象

開(kāi)發(fā)商通過(guò)“招拍掛”方式競(jìng)得土地，地方政府在出讓文件中都有對(duì)日后建房的具體規(guī)定，如使用用途、使用年限、容積率、規(guī)劃要求等。但部分開(kāi)發(fā)商違反《土地使用權(quán)出讓合同》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，擅自改變土地用途及增加容積率，謀取不正當(dāng)利益。

三、我國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系法律規(guī)制的措施

1.土地管理法律制度方面

土地招拍掛制度的實(shí)行使得我國(guó)土地出讓過(guò)程更加公開(kāi)、公平和透明化。開(kāi)發(fā)商取得土地后，政府嚴(yán)格審查各類用地規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格實(shí)行約定的土地用途、出讓年限和土地使用條件。提高建設(shè)用地利用率，嚴(yán)禁空閑、廢棄、閑置和低效利用土地，鼓勵(lì)對(duì)地上地下空間進(jìn)行立體利用，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。

2.稅收法律制度方面

國(guó)家通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)征稅，可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)占有關(guān)系和房地產(chǎn)收益分配，控制房地產(chǎn)投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)的合理利用。如依照《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對(duì)個(gè)人和單位轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地用權(quán)、地上建筑物及其附著物征收增值稅，嚴(yán)厲打擊倒賣土地的行為。征收的房產(chǎn)稅可用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買和建設(shè)，解決低收入家庭的住房問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)買單套面積120平方米以上的住宅，按照別墅的標(biāo)準(zhǔn)繳納房?jī)r(jià)3%的契稅。

3.控制外資流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面

外資的涌入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。2006年7月建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》對(duì)外商投資房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)準(zhǔn)入、經(jīng)營(yíng)管理以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理等方面進(jìn)行了規(guī)范。

四、完善我國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系法律規(guī)制的建議

1.落實(shí)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓制度

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓制度是指，在土地出讓時(shí)，由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)和專家對(duì)周邊商品房的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定該商品房的銷售限價(jià)。在同樣的房?jī)r(jià)下，由開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)拿地。限價(jià)是強(qiáng)制性的，并寫進(jìn)土地出讓合同，開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)的均價(jià)不得超過(guò)限價(jià)。以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地，防止房屋出讓價(jià)格異常，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理水平。

2.制定法規(guī)政策抑制房地產(chǎn)行業(yè)暴利

有學(xué)者指出，與大部分行業(yè)社會(huì)平均利潤(rùn)率7%至8%的水平相比，30%以上的利潤(rùn)率被認(rèn)為是暴利，而近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)普遍維持在這一水平。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的平均成本為每平方米約2500元，據(jù)此測(cè)算，2009年中國(guó)房地產(chǎn)商賺取的利潤(rùn)高達(dá)一萬(wàn)多億元。為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額利潤(rùn)，有效控制房?jī)r(jià)，除稅收措施外，國(guó)家相關(guān)部門可以制定和完善相關(guān)法律法規(guī)或政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)，以使該行業(yè)的利潤(rùn)控制在一個(gè)合理水平。

3.打擊“炒房”、“捂房”行為

一些買主看重房屋這種不動(dòng)產(chǎn)的升值空間，將大量資金用來(lái)購(gòu)買商品房，使得市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量不足，房?jī)r(jià)隨之上漲，便向外拋售房屋，從中賺取巨大差價(jià)。部分開(kāi)發(fā)商為了哄抬房?jī)r(jià)，采取“捂房”行為，剛開(kāi)盤不久就告知購(gòu)房者房屋所剩無(wú)幾，開(kāi)發(fā)商常組織一批買家或者其員工進(jìn)行虛假銷售，造成虛假的成交量，然后再取消合同重新出售。為打擊此種行為，2010年2月北京市頒布的《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)》明確要求，取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷售。這些措施對(duì)打擊“炒房”、“捂房”行為的力度顯然不夠，相關(guān)部門可采取行政措施進(jìn)行規(guī)制。

五、海南省地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系現(xiàn)狀、法律規(guī)制存在的不足及其完善

1.海南省地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的現(xiàn)狀

就目前海南省的現(xiàn)狀而言，隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略以及海南省的宜居環(huán)境，海南省的地價(jià)和房?jī)r(jià)近年來(lái)均持續(xù)走高。以海口市為例，2010年第三季度海口綜合地價(jià)為1924元/平方米，環(huán)比上漲6. 36%，同比上漲52.7%；海口居住地價(jià)為2520元/平方米，環(huán)比上漲7.6%。隨著地價(jià)的上升，海口房?jī)r(jià)一度上調(diào)，截止2010年10月，海口的房?jī)r(jià)平均為9496元/平方米。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，地價(jià)的高低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大影響，地價(jià)較高的樓盤房?jī)r(jià)一般較高。但另一方面，有的開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)槟玫貎r(jià)格低而降低房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)在一定程度上受市場(chǎng)供求影響。

2.海南省地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系法律規(guī)制存在的不足

面對(duì)國(guó)際旅游島建設(shè)背景下不斷上漲的地價(jià)和房?jī)r(jià)，海南省政府要求各區(qū)縣政府嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃和地價(jià)管理政策，實(shí)行全省集中統(tǒng)一管理。目前，受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和海南省相關(guān)政策的影響，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷量和開(kāi)盤數(shù)量有下降的趨勢(shì)。2010年8月底，海南省下發(fā)通知明確要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。對(duì)不能提供一年以上本地納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。這些舉措并未能很好的抑制房?jī)r(jià)的上漲，統(tǒng)計(jì)顯示海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的七成購(gòu)買力在島外，大量非海南戶籍人士攜帶資金到海南購(gòu)房，大多一次性付清房款。上述現(xiàn)象的消除還有待“限購(gòu)令”的進(jìn)一步落實(shí)，即對(duì)不能提供一年以上海南本地納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，嚴(yán)禁向其出售房屋。海南在保障性住房安居工程建設(shè)方面力度不夠，不能完全滿足本地居民的住房需求。

3.海南省地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系法律規(guī)制的完善

前已述及，在海南購(gòu)房者70%以上為非海南戶籍人，大多數(shù)購(gòu)房者并非為居住而買房，而是進(jìn)行投資，屬“炒房”行為，從而間接提高了房?jī)r(jià)。為制止這一現(xiàn)象，海南省政府可以制定相關(guān)政策，提高非海南戶籍人在海南買房的門檻，如要求買房者出具證明證實(shí)在海南省所購(gòu)房屋是否為其第二處房產(chǎn)，要求買房者交納一定比例的房產(chǎn)購(gòu)置稅，要求在海南買房后若一年期間內(nèi)居住時(shí)間未超過(guò)半年者需繳納房屋空置稅，等等。另外，海南省應(yīng)利用好經(jīng)濟(jì)特區(qū)的立法權(quán)制定符合海南省情的法規(guī)規(guī)章以規(guī)范海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展。

[1]程信和,劉國(guó)臻.房地產(chǎn)法[M].北京:北京大學(xué)出版社.2001

[2]黃小虎.關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的若干思考[J].開(kāi)放導(dǎo)報(bào).2009(5)

[3]包宗華.怎樣看待我國(guó)的住房?jī)r(jià)格[J].中國(guó)房地產(chǎn).2004(1)

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.13.109

本文系海南省教育廳高校科研項(xiàng)目“海南省上市公司自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)培育、保護(hù)和利用現(xiàn)狀、問(wèn)題及解決對(duì)策研究”（Hjsk2009-08）系列成果之一

劉遠(yuǎn)山，男，湖北天門人，海南大學(xué)法學(xué)院教授、民商法碩士生導(dǎo)師，法學(xué)博士、博士后，主要從事知識(shí)產(chǎn)權(quán)法、民商法等研究；

余秀寶（1987—），男，重慶城口人，海南大學(xué)2009級(jí)民商法學(xué)碩士研究生；

胡鳴明（1989—），男，江蘇無(wú)錫人，海南大學(xué)學(xué)生。