集成管理理論在房地產項目中的運用探討

王劍鋒

摘 要：在房地產業獲得快速發展的同時，一種全新的管理模式也日趨成熟，即集成管理，本文探討了將集成管理理論運用到房地產項目上，以期對提高房地產業的項目管理水平起到理論探索意義。

關鍵詞：房地產項目；全壽命期；集成管理

近幾年來，房地產業獲得快速發展，很多開發公司攻城略地，迅速形成了區域性、甚至全國性開發規模的大型集團公司，但項目管理水平未能有質的提高。與此同時，一種全新的管理模式正在日趨成熟，即集成管理，如能將集成管理的理念、模式、方法融入到房地產項目中，必能大幅提高房地產開發公司的項目管理水平和盈利能力。

一、集成管理的含義

所謂集成，來自于integrate一詞，意指把多種東西融合在一起，它是構造系統的一種理念。集成管理的核心是運用集成的思想，保證管理對象和管理系統完整的內部聯系，提高系統的整體協調程度，以形成一個更大范圍的有機整體，包括建設項目參與方組織集成、建設項目全壽命期過程集成和建設項目目標要素集成所組成的三維系統空間結構，如表：

組織 業主（甲方）、承包商、設計單位、監理單位、咨詢單位······

過程 決策階段、設計階段、計劃階段、施工階段、運營階段······

目標 范圍管理、進度管理、質量管理、投資管理、合同管理、安全管理······

二、集成管理理論在房地產項目中的運用

1、全壽命期過程集成

房地產項目全壽命期是指從尋找土地機會開始到項目報廢的全過程，包含土地獲取、設計與報批、工程施工、使用與維護四大階段。在房地產公司，土地獲取一般是根據公司的戰略規劃或者年度計劃來實施的，一些大的地塊往往與方案設計同步進行，這樣能獲得更準確的財務評價指標。這里的設計具體指房屋的方案設計、擴初設計、施工圖設計，而室外管線和園林工程的設計在房屋主體施工過程中進行，不影響總工期；報批從環評與立項開始，根據設計進度和其它手續逐步推進，直到取得施工許可證。工程施工從開工開始、直到綜合竣工驗收結束。使用與維護是業主使用與物業維護共同并存的，很多大型開發商的物業都由自己的物業公司維護。根據目前我國物權法的有關規定，住宅使用年限為70年，商業40年，辦公50年，到期后可以有條件的續用，而實際上很多房屋在沒有到達使用年限前就已經報廢拆除了。

2、參與方組織集成

從房地產公司內部來分析，一般采用集團公司——城市公司——項目部的三級管理模式，一些全國性大型集團公司采用集團公司——區域公司——城市公司——項目部的四級管理模式，在集團公司與區域公司層面突出企業管理的屬性，定位于戰略、決策、研發；在城市公司與項目部層面突出項目管理的屬性，定位于執行、操作。

從項目全壽命期來分析，前三個階段的參與方都是以房地產公司為主，使用與維護階段以物業公司和小區業委會為主。其中，土地獲取、規劃設計、大型設備材料等一般由集團公司、區域公司完成，前期報批、現場管理、預決算、部分材料采購等由城市公司和項目部完成。下表列出了項目實施階段的主要參與方，某些行業的設計和施工往往是同一家單位，如自來水、燃氣、供電、路燈、消防等等。

單位類別 單位明細

政府主管部門 建設、規劃、質監、交警、消防、人防、園林、市政······

業主（甲方） 集團公司、區域公司、城市公司、項目部······

設計單位 方案設計、施工圖設計、室外管線設計、園林設計、智能化設計······

施工單位 土方、樁基、土建安裝A、土建安裝B、土建安裝C、室外管線施工、園林施工、智能化施工、路燈施工、消防設施施工······

甲供材單位 鋼筋、砼、水泥、電梯、門窗······

監理單位 監理A、監理B、監理C······

其他合作單位 銀行、信托、營銷策劃、銷售代理、廣告公司······

3、目標集成

根據成虎老師的研究成果，項目全壽命期目標系統分解為四個層次：三大目標（功能、成本/投資、時間）、各方面滿意、與環境協調和可持續發展，分別體現了現實性思維、理性思維和哲學思維。不同層次目標之間具有包容性、矛盾性和相關性，三大目標是最基礎性的，高層次目標的實現都要以前面較低層次目標的實現為前提。

房地產項目從戰略規劃與土地獲取開始，一直到竣工交付使用，包含三大階段，參與方都是圍繞房地產公司為主體進行的；廣大業主、代表業主利益的業委會和物業公司都是在項目交付后進入的，由于項目已經施工完畢，即使他們有各種意見或建議，對項目所起的作用很小，這就需要充分發揮政府主管部門的作用。根據系統論的觀點，可以將整個項目壽命期看做一個大系統，把前三大階段看做大系統下的一個小系統，這個小系統的參與方、實施過程、目標都是以房地產公司為主的，其目標評價指標也具體化，即在確保工程質量、進度、安全的前提下，取得經濟效益的最大化。在小系統中，由相關政府主管部門從項目全壽命期目標的高度出發，對規劃設計、手續報批、工程施工、綜合竣工驗收等全過程多方面進行審批、監督、管理，綜合協調小系統和大系統的目標沖突。這種方法既能以現實性思維實現房地產公司的目標，又能讓政府本著對社會、環境和廣大業主負責的哲學思維，以期最終實現大系統全壽命期的目標系統。

三、構建集成管理的信息系統平臺

由于項目全壽命期跨度長、參與單位多、目標系統復雜，界面管理繁瑣，因此建立一個綜合統一的協調溝通機制就非常必要。隨著計算機技術和網絡技術的快速發展，各類軟件和網絡信息平臺被廣泛運用到項目管理中，如Autocad設計軟件、天正造價軟件、Project項目管理軟件、Brass進度軟件、金蝶財務軟件、明源銷售軟件，以及異地視頻會議、企業FTP、QQ、郵箱等等，這些都為集成管理信息系統的實現提供了技術支持。

通過Internet網絡，可以為項目設計一個信息系統軟件，作為各參與方協調溝通的平臺。在項目實施過程中，各參與方之間有大量的界面管理，很多信息需要由房地產公司來溝通協調或中轉，因此，該信息系統由房地產公司來負責建立和維護是最合適的，各參與方將項目有關信息輸入系統，并獲得自己想要的信息。如施工單位在網上發布澆筑砼的計劃表，經甲方確認后，砼公司根據該計劃可以提前安排好配料和泵車，確保現場工程進度；當設計院有變更時，可以先在網上發布電子版，各施工單位和監理單位可以在第一時間同時得到經確認的變更信息，提前做好準備措施，也可以提出不同意見，待拿到書面變更圖紙后按圖施工，這樣可避免部分變更簽證。

四、存在的主要問題和困難

集成管理理論是一種先進的管理理念，尤其是從項目的全壽命期來綜合考慮各參與方的目標，將項目管理提升到了可持續發展的高度。但是，房地產項目運用集成管理理論還存在許多問題和困難，如：各參與方的管理水平參差不齊，有的施工單位連電腦軟件操作都不熟練，距離電子化辦公還有很大差距；更難的是，以信息系統為平臺的集成管理需要進行項目的工作結構分解和編碼體系，這是一項重要的基礎性工作，但是我國房地產項目管理的現狀還達不到這個要求。

【參考文獻】

【1】成虎.工程項目管理（第二版）[M].南京：中國建筑工業出版社，2001.

【2】陸惠民，蘇振民，王延樹.工程項目管理[M].南京：東南大學出版社，2002：63-76.