住宅專項維修資金增值探微

　　【摘要】實現住宅專項維修資金的增值，有其必要性和可能性，它既關系業主個人利益，也關系社會穩定。國家要積極創建相應的市場機制，并通過法律進行規范管理。建立這一機制，首先要解決的是管理主體問題，政府代管與業主自治都有明顯的弊端，基金公司應當是保障住宅專項維修資金增值的最佳選擇。
　　【關鍵詞】住宅專項維修資金 增值管理 政府代管 業主自治 基金公司
　　
　　2008年2月1日頒布實施的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第十七條規定：業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交；成立業主大會的，續交方案由業主大會決定，未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。這表明當住宅專項維修資金余額不足的時候，政府可以強制業主繳納。住宅專項維修資金再次繳納過程中，“拒繳”、“托詞不交”現象肯定存在，催繳成本也較高。而只要有不交的業主，繳納的業主就會心理不平衡，進而引發業主之間、業主和物業公司之間的矛盾，甚至會導致社會問題。住宅專項維修資金的不足，會導致房屋缺乏正常的維修，損害房屋使用壽命，嚴重的會影響住戶生命、財產安全。國家應當未雨綢繆，將住宅專項維修資金管理的增值研究提到重要位置。而住宅專項維修資金管理的好，能夠增值，業主就可以不用續交或者少繳住宅專項維修資金，這對業主和社會都是難得的好事。
　　住宅專項維修資金增值的重要性
　　必要性。住宅專項維修資金，又稱“房屋的養老金”，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業主購買的商品房，隨著使用年限的推移，保修期滿后，房屋共用部位、設施設備的老化、損壞現象隨時都會發生。這給業主的生活帶來很多不便。首次收繳的住宅專項維修資金使用完后，再次收繳住宅專項維修資金就變得極為被動和麻煩。如果住宅專項維修資金管理在安全的前提下，堅持效益原則，不斷得到增值，不僅可以有效減輕業主負擔，還可以減少住宅專項維修資金再繳帶來的種種糾紛，促進社會和諧、穩定。
　　增值可能性。首先，住宅專項維修資金的使用有閑置期。目前我國許多住宅專項維修資金在房屋剛剛建成的若干年內支出寥寥無幾。截至2007年4月，北京市歸集的130億元維修資金中，近8年時間，累計支出才415萬元，使用率僅為萬分之三，有的區縣甚至從未使用過一筆專項維修資金。①究其原因，除了我國住宅專項維修資金管得過死外，還因為房屋剛剛建成時，大多還處在保修期內，不需要動用住宅專項維修資金；而且住宅共用部位、共用設施設備不需要保修期滿后立即進行維修、更新、改造。這表明住宅專項維修資金的使用有一段很長的閑置期，即使開始使用也不會很快用完，需要有一個過程。無論在閑置期還是使用階段，讓暫時不用的住宅專項維修資金進行增值是完全可能的。
　　其次，住宅專項維修資金可以到銀行存儲，也可購買國債。按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，專項維修資金經業主投票表決后可購買國債。而且可以轉入住宅專項維修資金滾存使用的不只是暫時閑置不用的住宅專項維修資金，還有住宅共用部分、共用設施設備經營所得收益等。我國《辦法》第二十七條規定：“下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：住宅專項維修資金的存儲利息；利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；利用住宅共用部分、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。”住宅維修資金滾存使用范圍明顯擴大，有助于增加維修資金的來源途徑，提高資金增值收益能力，減輕業主負擔。
　　保障住宅專項維修資金增值的機制
　　比較住宅專項維修資金管理的安全目標，實現增值目標是一件更復雜的事情。政府要解決的是建立住宅專項維修資金增值機制，并通過法律進行規范管理，而不是為其增值親力親為。這一機制的建立，首先要解決的是住宅專項維修資金的管理主體問題。因為按照《辦法》規定，業主大會對住宅專項維修資金可以委托政府代管，也可以自己管理，還可以由社會中介機構或者物業管理企業等單位代管。這就像投資人進行投資活動，可以建立獨資企業，也可以選擇合伙企業或者公司組織形式，國家要給當事人多種選擇的自由。要保障住宅專項維修資金的增值，政府也要給業主多種選擇的自由。那么，哪種管理者最有利于住宅專項維修資金的增值呢？
　　政府代管的利弊。政府管理最大的好處是安全性。即使有人“挪用”，國家也要承擔最后的責任。但是，政府代管住宅專項維修資金效益低下是客觀事實。因為政府不是“經濟人”，而是“公共人”，追逐利潤不是其擅長和職能；況且政府是具有壟斷性的組織，沒有市場競爭壓力，管與不管，管得好與不好，與政府生存和利益沒有直接影響。因此，政府代管缺乏積極性和內動力，管理效益遜于安全性。
　　業主自治的利弊。業主對住宅專項維修資金的增值最有積極性，由業主大會、業主委員會親自管理住宅專項維修資金，效益性應當好于政府代管。但是，業主自治也存在一定問題。
　　首先，業主對小區“公共事務”關心程度并不相同。中國政法大學教授楊玉圣認為，就絕大多數業主而言，尚未有自覺關注維修資金下落的公共責任與共同意識。②《辦法》規定：利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；多數共決雖然公平合理，但是效率也是應當考慮的。
　　其次，住宅專項維修資金的增值是件專業性很強的投資事業，業主很難在自己事業與資金增值之間維持平衡，而且是否付給業主相應報酬也是個問題。經濟學界的解釋是：“傳統看法認為具有相同利益的人組成的集團均有進一步擴大集團利益的傾向是不正確的。因為作為理性經濟人的個人如果經過努力改善了集團利益，但個人只能得到集團收益的一個極小份額，即集團收益的公共性使每一個成員都能均等地分享它，不管他是否為之付出了成本。因此，集團成員都想成為不付成本而坐享其成的人，這種‘搭便車’行為最終使理性人都不會為集團的共同利益采取行動。”③
　　第三，監管問題。住宅專項維修資金是業主共有財產，由業主大會決策后，管理通常由民主選舉的代理人進行，由此就可能出現委托—代理問題。如果代理人不以業主的利益當作自己的利益訴求，那么同樣是個人利益最大化者的代理人的目標可能偏離全部業主的目標，這樣，經營最終實現的利益就不會同全體業主成員應獲得的產權利益相一致。
　　基金公司負責管理。在美國，住房專項維修資金的管理完全是市場化的操作。業主繳納的住宅專項維修資金都是由基金公司來負責管理。如果房屋需要維修，就由物業公司報到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進行維修。而在資金的閑置期，在留足15%的資金后，可以以借支的方式借給世界銀行等大銀行，銀行要付給基金公司利息。
　　基金公司管理的優勢
　　基金公司是指具體對基金財產進行投資運作的機構。基金公司經營管理住宅專項維修資金的優勢主要有以下幾點：
　　專業性。基金管理公司是專門集合運用投資者閑散的資金，按照科學的投資組合原理進行投資決策的專業公司，其最大的特點是專家理財。業主委員會可以對其監督，看它是否遵循基金契約和托管協議的有關規定，是否真正做到了誠實信用、勤勉盡責地管理和運用住宅專項維修資金。
　　競爭性。基金管理公司處在充分競爭的市場經濟環境中，他們必須通過提高管理服務質量才能夠生存和發展。這種機制有效保障了基金管理公司對業主住宅專項維修資金增值的負責。
　　監管分離。住宅專項維修資金只要不是業主大會自己經營，不論委托政府還是基金公司管理，都具有信托屬性。受托人（包括政府或者基金管理人）對業主的財產具有支配權，因此，保證住宅專項維修資金的依法規范運作以保護業主的利益是一個非常重要的問題，這就必須加強對受托人的監管。《辦法》規定，各級政府的建設主管部門和財政部門負責住宅專項維修資金的指導和監督工作。其中第4條規定：住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。筆者認同這一規定，業主委托基金公司管理住宅專項維修資金，雖然主要依靠市場機制的作用，但是市場也有失靈的問題，因此，政府對其加強監督是必要的。基金公司管理住宅專項維修資金，政府對其進行監督，實現了監管分離。這種監督的設置在理論上是有效的。
　　能夠獨立承擔法律責任。基金公司的性質一般為企業法人，是獨立的法人，能夠獨立承擔法律責任。由于基金公司原因，造成業主損失的，基金公司依據合同約定和相關法規承擔民事賠償責任。這些基金公司處于市場競爭狀態并且承擔著民事責任和刑事責任，應當是保障住宅專項維修資金增值管理的最佳選擇。（作者單位：天津理工大學；本文系2010年天津市哲學社會科學研究重大項目《綜合配套改革先行先試的司法保障研究》研究成果）
　　
　　注釋
　　①②盛學友：“房屋養老金的命運”，《法律與生活》2007年第23期。
　　③萬舉：“公共產權、集體產權與中國轉型經濟”，《財經問題研究》，2007年第5期。