公允價值在投資性房地產中的應用

　　【摘要】 公允價值計量問題近年來一直是會計界中一個很具有挑戰性的熱點和難點問題。好多國家由于對其的研究比較早，所以現在對其的討論已不是停留在“公允價值和歷史成本誰好誰壞”的問題上，而是在探討“如何更好地完善公允價值”的問題上。文章通過對公允價值在投資性房地產準則中的應用情況及影響進行剖析，旨在為公允價值在今后的投資性房地產中更好的發揮其功效提供一點建議。
　　【關鍵詞】 新準則； 公允價值； 投資性房地產； 成本模式
　　
　　一、公允價值的內涵和重要意義
　　（一）公允價值的內涵
　　對于公允價值的內涵，不同的會計機構定義也不完全相同。如：美國財務會計準則公告第157號《公允價值計量》（FAS 157）對公允價值的定義為：在計量日，市場參與者之間進行的有序交易中出售一項資產時所收到的或轉移一項債務時應支付的價格；會計準則理事會在IAS39中將公允價值定義為“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者負債清償的金額”；而我國財政部于2006年2月頒布的《企業會計準則——基本準則》對公允價值計量屬性的定義作出了規范，即：資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。從以上幾個定義可以看出，各會計機構對公允價值的表述雖然不完全一樣，但都是在同樣的假定下的表述。即：假定企業處于持續經營狀態，不打算或不需要清算，不打算大幅度削減其經營規模，或以不利的條件進行交易。
　　（二）公允價值計量的重要意義
　　新會計準則中引入公允價值計量，一方面是我國會計與國際會計慣例接軌的要求，另一方面是我國經濟發展的必然選擇。主要有以下幾方面的現實意義。
　　一是公允價值與歷史成本相比，公允價值反映的是在特定時點和特定經濟狀態下，市場對資產或負債的定價，這個價格包含了所有影響該資產或負債價值的信息，及時反映在市場變化下的企業資產和負債，及時提示資產或負債帶來的經濟利益流入或流出情況，真正體現出資產和負債的定義。公允價值能更合理地反映企業的財務狀況，提高財務信息相關性，從而為報表使用者提供更有價值的信息。
　　二是有利于保持企業的經營能力，實現資本保全。企業為了維持簡單生產，滿足擴大再生產的需要，必須使生產過程中耗費的資源能夠得到補償。在物價上漲的經濟環境中：若采用歷史成本計量，則相同的金額不能購回原來相應規模的生產能力，生產將處于萎縮狀態；若采用公允價值計量模式，即便在物價上漲的情況下相同的金額也能購回原來相應規模的生產能力，資本得到保全，企業生產將正常持續下去。
　　三是公允價值計量的引用符合權責發生制的會計確認基礎。權責發生制既反映了交易對經濟利益的影響，又為事項留下了概念上的合理性，即能反映要素隨后的變動。我國的會計準則如同國際通行的做法一樣，將權責發生制作為會計確認的基礎。而在對要素確認和計量時，只有基于現行市價和未來現金流量的現值的公允價值，才能反映要素的取得及其隨后的變動，而不拘泥于初次確認，即能對交易和事項進行確認。所以，公允價值計量屬性是符合權責發生制的會計確認基礎。
　　四是公允價值計量是我國會計與國際會計慣例實質性趨同的必要條件之一。公允價值計量符合我國改革開放的政策，也有利于我國企業的國際化發展，新準則實施之前，在海外上市的公司或擬在海外融資的企業所提供的財務信息得不到國際投資者的認可，需要重新按照國際會計準則編制財務報表，并需聘請“四大”或其他境外會計師事務所根據國際會計準則或他國會計準則重新審計，浪費了大量的資源，往往還會因時間過長從而會使企業錯失發展良機。新會計準則的實施，使得我國企業財務信息與外界溝通有了共同的語言，同時也極大地增強了境外機構投資中國的信心。
　　
　　二、公允價值計量對投資性房地產的影響
　　（一）公允價值計量對企業資產的影響
　　采用成本模式計量。企業總資產不變，但會影響企業資產結構。原先核算和列報投資性房地產分別是在存貨、固定資產、無形資產中，現將統一在“投資性房地產”中核算，在資產負債表上單獨列報，這一變化將影響企業的資產結構。與成本模式相比，用公允價值模式計量，不僅資產結構要受影響，而且公允價值上升會大幅提升企業投資性房地產的賬面價值，使資產增值顯性化。這將使投資性房地產比重較大的公司凈資產賬面價值得到較大提升。資產賬面價值的增加會降低企業的資產負債率以及有形凈值債務率，企業呈現出較低的財務風險對企業再融資和提升公司價值等方面是十分有利的。
　　（二）公允價值計量對企業所有者權益的影響
　　企業在對投資性房地產由成本模式計量轉為公允價值模式計量的首年，將采取追溯調整的方式調整年初所有者權益。而在目前房地產價格普遍高于歷史成本的情況下，這會導致企業上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權益大大增加。而且，企業將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，若轉換日的公允價值大于原賬面價值，則將差額計入資本公積，也將增加企業的所有者權益。
　　（三）公允價值計量對企業利潤的影響
　　采用成本模式計量，需要對其按照固定資產或無形資產的有關規定，按期計提折舊或進行攤銷，甚至可能還要計提投資性房地產減值準備，這樣使得資產賬面價值將減少；同時由于對投資性房地產計提折舊或攤銷以及計提資產減值準備以后，使得費用和損失增加，進而使當期利潤減少。
　　相比較而言，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，企業應當以資產負債表日（會計期末）按照有活躍的房地產交易市場、同類或類似房地產的市場價格，對“以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物”進行后續計量，按評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。今后每年對投資性房地產的資產價值將得到重估，如果以后投資性房地產得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，當年的利潤就會增加；另一方面在公允價值模式下，不必對投資性房地產計提折舊或攤銷了，使得當期費用減少，相應增加了當期利潤。
　　總體上來說，在房地產大幅增值的前提下，采用公允價值計量對投資性房地產進行后續計量能夠對財務報表產生有利的影響，使利潤大幅增加。
　　（四）公允價值計量對稅負的影響
　　成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，則不必進行納稅調整；若不一致，也只需對折舊額進行調整。即采用成本模式在所得稅納稅調整方面最多只需調整折舊額。
　　相比較而言，公允價值模式計量下，稅法的規定與公允價值模式計量二者存在明顯的差異。會計上，在會計年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額記入損益，不計提折舊或攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的所得，其影響是對投資性房地產在計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理，即：需要對公允價值變化所產生的損益進行調整，并且隨著投資性房地產在以后年度資產負債表日的公允價值的變動，納稅調整額也將相應變化。投資性房地產企業采用公允價值計量，不需對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，通過逐年計提折舊來抵稅將無法實現。
　　
　　三、公允價值計量在投資性房地產中的具體運用
　　（一）投資性房地產的概述
　　房地產是土地和房屋及其歸屬權的總稱。在我國土地歸國家或者集體所有，企業只可以取得土地使用權。因此，房地產中的土地指的是土地使用權。房屋指的是土地上的房屋等建筑物及構筑物。伴隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展和完善，房地產市場日漸活躍，企業持有的房地產除了用作自身管理，生產經營活動場所和對外銷售之外，出現了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動，甚至是個別企業的主營業務。用來出租或增值的房地產就是指投資性房地產，它在用途、狀態、目的等方面與企業自用的廠房、辦公樓等作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產是不同的。《企業會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱投資性房地產準則）規范了投資性房地產的確認、計量和披露。
　　
　　1.投資性房地產的定義
　　在投資性房地產準則中，投資性房地產指的是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。
　　2.投資性房地產的范圍
　　據投資性房地產準則中的規定，投資性房地產的范圍界定為已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
　　（二）公允價值計量在投資性房地產后續計量時的運用
　　企業應于資產負債表日對投資性房地產進行后續計量，計量模式有成本模式和公允價值模式兩種。我國企業會計準則規定投資性房地產后續計量優選模式是成本模式，而公允價值模式須規定條件方可選擇。但同一企業只能采用一種計量模式對所有投資性房地產進行后續計量，同時企業采用的計量模式一經確定不能隨意變更，特殊情況下只能將成本模式轉換為公允價值模式。
　　在新的會計準則中，投資性房地產后續計量應當采用成本模式計量，存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的時候，可以采用公允價值模式計量。當采用公允價值模式計量時，需同時滿足以下條件：
　　1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
　　2.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
　　在公允價值模式下，企業不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
　　（三）公允價值計量在投資性房地產轉換時的運用
　　房地產的轉換，本質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。這里的房地產轉換是指房地產用途發生改變，而不是后續計量模式的轉變。
　　1.轉換的形式
　　（1）投資性房地產轉為自用。對應的，由投資性房地產轉換為自用房地產。
　　（2）自用房地產停止自用，用于賺取租金或資本增值。相應的，由自用房地產轉換為投資性房地產。
　　（3）作為存貨的房地產改為出租。對應的，由存貨轉換為投資性房地產。
　　（4）自用建筑物改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地產。
　　2.轉換時的處理
　　這里的轉換可分為成本模式下的轉換和公允價值模式下的轉換，這里著重闡述公允價值計量模式下的轉換。在公允價值模式下，（1）當自用房地產轉換為投資性房地產時，應按其轉換日的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目，同時，應按其轉換日的累計折舊、減值準備，借記“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產”等科目，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目或貸記“資本公積——其他資本公積”科目。（2）當投資性房地產轉換為自用房地產時，應按其轉換日的公允價值，借記“固定資產”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產（成本、公允價值變動）”科目，按其差額，借記或貸記“公允價值變動損益”科目。
　　（四）公允價值計量在投資性房地產處置時的運用
　　處置采用公允價值計量模式的投資性房地產時，銀行存款應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目；按其賬面余額，借記“其他業務成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產——成本”科目，按其累計公允價值變動，借記或貸記“投資性房地產——公允價值變動” 科目。此時也要將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并轉入其他業務收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。
　　
　　四、完善公允價值在投資性房地產中的應用及建議
　　（一）制定允公價值準則，與投資性房地產準則相互結合，形成體系
　　公允價值計量的有效實施需要有一個完善的公允價值理論體系作為依據。盡管單獨的投資性房地產準則已就公允價值計量屬性給出了初步的定義及使用方法，但是基本準則中并沒有對公允價值的應用進行詳細的規定，也沒有具體的公允價值準則，這極大地阻礙了公允價值在投資性房地產中的應用與發展。所以，我國財政部會計準則委員會和會計理論界等應積極研究美國和國際會計準則委員會的有關公允價值的準則，在充分考慮我國國情的前提下，盡早推出一個具有操作性的公允價值計量的理論及應用體系。本體系應對公允價值的細節問題予以明確規定和詳盡說明，以便于會計人員進行實務操作。同時將健全的理論在我國全面推廣，才能促進公允價值在投資性房地產中的運用。
　　（二）加快市場經濟發展，完善房地產市場環境
　　由于我國房地產市場發展尚未成熟，所以投資性房地產中公允價值計量模式的運用和推行必定會遇到很多的困難。但公允價值的運用是與國際會計準則接軌的必然趨勢，也符合我國會計業務發展的實際需要。為此，相關管理部門應當積極采取相應措施，進一步推行公允價值計量模式，努力實現投資性房地產從成本計量向公允價值計量的平穩過渡。也就是說，投資性房地產公允價值計量模式的運用應當遵循“循序漸進”的原則，即結合國內房地產市場體系的現狀，針對不同的企業群組，出臺相關業務的具體操作指引，從而力爭在當前條件尚不十分成熟的環境下，進一步提高會計信息的可比性，有效降低公允價值全面運用可能造成的整體性風險。同時，加快市場經濟發展，積極推進市場信息化建設。為公允價值的運用構建一個完整、統一、開放、充分競爭的房地產市場。
　　（三）建立投資性房地產市場評估體系
　　網絡信息技術運用是完善公允價值計量在投資性房地產中應用的關鍵。如通過互聯網將某地區同類原料或產品的所有廠家及其信息收集起來，包括價格、規格、品質等資料。在數據資料收集到之后，應先由指定的部門進行分析整理，得出一個或幾個較為客觀、具有代表性的數據信息，然后再交由信息使用者使用，作為公允價值計量的參考標準，并根據其所涉及的房地產類型，及時獲得房地產市場的相關信息。要充分利用網絡優勢，快速傳遞公允價值計量所需的公共信息，實現資產信息的及時查詢和共享，使企業投資性房地產的公允價值的計量快捷、有效。
　　（四）加強企業投資性房地產會計人員的職業判斷，并提高其素質
　　公允價值在投資性房地產中的應用過程中人的因素至關重要，沒有高素質的會計人員，公允價值不可能得到合理的估計和很好的運用。為鼓勵公允價值在投資性房地產的運用，必須加強投資性房地產會計人員的職業判斷并提高其素質。首先，要加強業務培訓，使會計人員熟悉和掌握新的會計處理方法和程序，提高其對投資性房地產的確認、計量、報告做出判斷處理的能力，減少會計信息的行為性失真和對公允價值判斷的偏差。其次，會計人員必須樹立正確的職業道德觀，遵循職業道德規范，自覺提高專業品德修養，增強熱愛本職工作的意識，保持職業良知，牢固樹立務實求真的職業操守，保持良好的社會形象，為建立公平、開放、自由、誠信的交易規則體系提供保障。
　　
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