住房抵押貸款提前償付的博弈分析

　　【摘要】 隨著我國房地產業的繁榮，商業銀行個人住房貸款的增長令人矚目，并日益成為我國銀行最重要的資產業務之一。在住房貸款快速發展的同時，提前償付問題也開始困擾商業銀行。文章通過分析銀行就是否征收違約金與借款人、同業競爭者間展開的博弈，探尋解決提前償付問題的途徑。
　　【關鍵詞】 住房抵押貸款； 提前償付； 違約金； 博弈
　　
　　一、引言
　　
　　市場經濟條件下，商業銀行都進行了改革，成為了真正的金融企業。追求利潤的最大化是企業的本質屬性，銀行當然也不例外。在我國，住房抵押貸款提前償付現象越來越多，而這種提前償付行為，給銀行帶來了很多損失。一是直接減少其利息收入；二是影響銀行資本成本和資本結構，打亂銀行資本運營計劃；三是增加再投資風險。從有利的方面講，提前還貸會降低商業銀行的信用風險，增強其資金流動性，因此銀行一般不會選擇拒絕債務人提前償付的要求。
　　銀行安排貸款資金是需要人力、物力各方面成本的，債務人提前償付住房抵押貸款時，銀行需要重新計算剩余貸款期限和剩余貸款余額，重新安排貸款償還計劃，簽訂“借款變更合同”，打印“每月償還資金利息表”，為此增加了很多人力、物力成本。適當收取提前償付違約金成為一種解決銀行面臨的兩難處境的較佳選擇。對于個人住房抵押貸款涉及的借貸雙方（借款者和銀行），個人是否提前還貸、銀行是否收取違約金，雙方的決策過程其實就是雙方的博弈過程。目前銀行等貸款機構之間的競爭也很激烈，因此收不收取違約金也是貸款機構間利益得失的博弈過程。
　　
　　二、住房抵押貸款提前償付的博弈分析
　　
　　模型假設：
　　1.博弈雙方均為理性人，以效用最大化為目的。
　　2.博弈雙方具有自主選擇權。
　　3.博弈雙方具有信息不對稱性。
　　（一）借款者和銀行之間的博弈分析
　　雖然我國個人信用制度建設取得了一定的進展，但尚不完善，個人資信情況很難有較為可靠的獲取途徑。這一情況使得住房抵押貸款提前償付雙方的博弈成為一種非對稱信息的博弈。而銀行是否收取違約金是在合同條款里注明的，因此，這里的非對稱信息是指個體擁有但銀行不擁有的信息。
　　在這個博弈過程中，借款者和銀行從博弈中所獲得的利益是雙方各自追求的根本目標，也是他們行為和判斷的主要依據。這樣就可以利用博弈論知識分析住房抵押貸款提前償付過程中每個參與者的行為選擇。由于信息不對稱，銀行為了避免更大的損失會提前制定出是否收取違約金的政策，借款者會根據銀行的政策作出自己的最優選擇，因此他們之間的博弈存在一個銀行在前，借款者在后的次序。
　　假定借款者由于提前還貸節省利息帶來的效用為I1，借款者不提前還貸銀行的效用為I2，因借款者提前還貸給銀行造成的損失為L，銀行對借款者提前還貸收取的違約金為P。則借款者和銀行之間的博弈可用下面的得益矩陣表示：
　　從中可以看出，不收取違約金時，借款者如果有經濟能力提前償付，就會選擇提前償付，在沒有提前約定不允許提前還貸的條件下，銀行只能承擔由此帶來的損失。作為理性經濟人，銀行肯定會采取措施拒絕借款者還款，這樣可以得到納什均衡（提前還貸，拒絕接受提前還貸），這在現實中是不可能存在的。在制定收取違約金的數額時，理性經濟人銀行會使P-L≥I2，否則就會出現和不收取違約金一樣的優勢均衡（提前還貸，拒絕接受提前還貸）。在收取違約金的情況下，當I1-P＜0即違約金很高時，可以看到納什均衡為（不提前還貸，收取違約金），所以從遏止或者降低提前支付發生上來看，違約金的征收能夠起到很大的作用。如果違約金的征收小于節約的利息即I1-P＞0時，借款者會選擇提前還貸，此時的納什均衡為（提前還貸，收取違約金）。
　　（二）銀行等貸款機構之間的博弈分析
　　面對行業的激烈競爭，銀行在確定是否收取手續費時還要考慮客戶的流失，另外為了維護大眾利益，相關機構和組織也不允許征收較高的違約金。這也表明單純靠征收違約金并不能解決借款者提前償付的現象。由于留住客戶與違約金的征收是矛盾的，所以要想解決這個問題要從整個行業來看，也就是說，某個銀行在制定是否收取手續費及其具體數額時還要考慮行業內競爭者的行為。
　　假設將銀行分成兩個具有同等競爭力、優勢、規模的理性群體甲、乙，同時貸款者也是理性人，他們均追求效用最大化。P為收取違約金獲得的收益給銀行甲、乙帶來的效用，F為因銀行收取違約金導致的客戶流動給銀行帶來的損失或收益。
　　當違約金P＞F時，博弈的納什均衡為（收違約金，收違約金）；當違約金P＜F時，博弈的納什均衡為（不收違約金，不收違約金）；當違約金P=F時，無純策略納什均衡。目前，我國提前償付的借款人并不多，還未實質上給銀行帶來很大的困擾，因此目前的住房抵押貸款合同中幾乎都沒有提前償付征收違約金方面的規定。但隨著生活水平的提高，人們手中的可支配收入隨之增加，提前支付現象發生頻繁，銀行為了彌補因提前支付給他們帶來的損失，可能會作出征收違約金的規定。假如銀行甲收違約金，銀行乙不收違約金，借款者了解到這種情況后，就會把從甲銀行的貸款轉移到乙銀行，銀行甲將會失去屬于自己的客戶。住房抵押貸款是一項高收益的業務，當借款者紛紛因該銀行征收提前償付違約金而轉移到其他銀行貸款時，銀行損失的利息收入將無法用違約金來彌補，故博弈的均衡將會轉化為（不收違約金，不收違約金）。相反，如果銀行都規定征收相同額度的違約金，那么對于借款者而言，在哪個銀行借款都是一樣的，銀行也不會有借款客戶的流動，此時的均衡將會轉化為（收取違約金，收取違約金）。因此，要想通過收取違約金來約束借款者的提前償付行為，相關部門應該出臺相應的行業政策或法規來規范住房抵押貸款合同。只有這樣，銀行與貸款者之間才能達到帕累托最優。
　　
　　三、基于博弈分析結論的建議
　　
　　（一）建立和完善個人信用制度
　　個人信用制度是成熟市場經濟的重要表現，發展至今已有近百年的歷史，發達國家在其建設方面積累了許多成功的經驗。邁向市場經濟的中國急需建立起符合中國特點的個人信用制度。個人信用制度包括以下幾方面：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警、個人信用風險管理及個人信用風險轉嫁等制度（陳波，1999）。銀行等金融機構在向借款者發放個人貸款之前，可以向有關機構查詢該借款者的誠信情況，個人信用制度的相關機構對每一個客戶的授信內容進行科學、準確的信用風險評級，為各金融機構信用業務的決策提供輔助，個人信用制度的建立完善為銀行等金融機構的信用風險管理打下了堅實的基礎。此外，銀行間可以建立信用信息共享的個人信息網。各商業銀行根據自己掌握的客戶信息來建立系統內個人信用信息庫，同時實現各部門的資源共享。各商業銀行均以央行為交換中心，實現同行業間的信用信息資源共享，確保往來客戶信息明晰。這些措施都能使銀行更多的獲取借款者的信息，以便針對不同的客戶提前制定相應的措施，降低借款者提前還貸等行為帶來的損失。
　　（二）完善住房抵押貸款合同內容
　　合同的完善是緩解和減輕住房抵押貸款提前償付給銀行帶來巨大損失的一種辦法。目前銀行在合同上大多約定了逾期違約，很少涉及提前償付的問題。一旦出現大規模提前償付或者銀行單方面認為損失太大時，銀行等金融機構憑借其優勢地位，可能會臨時出臺向借款人收取不當提前償付違約金的條款。借款者提前還貸在主觀上并無惡意，且有積極還貸的誠意，銀行突然制定的措施，無疑會在很大程度上傷害借款者的利益。因此相關機構應該出臺政策規定銀行等金融機構收取提前償付違約金時，必須事先于住房抵押貸款合同中，以專門條款方式與借款者約定，并載明違約金的計收方式，確保信息充分揭露。在簽訂合同時，銀行應對收取的費用的數額或計算方法向消費者詳細講解，使消費者對此有明確的認識并得到其書面同意。
　　（三）監督銀行等貸款機構合理收取違約金
　　借款者的提前償付行為在客觀上確實給銀行等貸款機構帶來損失，對其收取違約金在一定程度上可以彌補貸款機構的部分損失，但完善違約金征收制度至關重要。作為弱勢群體的借款者提前還貸在主觀上并無惡意，且有積極還貸的誠意，所以制定好違約金的征收比例，怎樣征收是一個重要的問題。這方面可以借鑒國外的經驗。比如美國規定的違約金主要針對頭三年至五年的提前還貸，通常是未償還貸款余額的1至5個百分點，有些貸款機構規定為余額的3％，并逐年下降1個百分點，也有收取相當于六個月利息的違約金等不同做法。我國目前銀行業的競爭是不充分的，如果要收取提前還貸違約金，就必須以法定的形式限制銀行收取的比例。一般以彌補實際發生的各項成本或費用為限，并不得超過消費者未到期應支付的利息數額，否則，無從體現消費者保護的原則。
　　（四）合理確定提前償付行為的免責條款
　　住房抵押貸款提前償付深層次上是由于經濟轉軌與金融深化過程中各種機制不協調造成的。長遠上應該通過提高市場競爭度和金融產品創新來解決，收取違約金只是減少銀行損失的一種方法，并不能解決提前還貸這一行為的根本問題。另一方面住房抵押貸款合同的期限很長，一般為10-20年，簽訂合同時無法清晰地預見將來的情況，借款者的經濟條件發生變化了，提前還貸也是一種合理、合法的行為。因此針對某些提前償付行為應該制定免責條款，而不能一刀切式的對所有提前償付行為收取違約金。比如對一定比例內的提前還貸、超出一定年限的提前還貸、政策性因素引起的提前還貸等，應該制定免責條款。
　　
　　【參考文獻】
　　［1］ 解艷.住房抵押貸款提前償付問題研究及治理［D］.河南大學碩士學位論文，2010.
　　［2］ 付小玲.住房抵押貸款提前償付的風險分析［J］.經濟研究導刊，2007（10）.
　　［3］ 劉會玲.提前還貸應收違約金嗎［J］.房地產與法律，2004（12）.
　　［4］ 魏禮軍.商業銀行住房抵押貸款提前償付風險分析［J］.中國民營科技與經濟，2008（6）.
　　［5］ 陳波.西方個人信用制度的啟示與借鑒［J］.投資研究，1999（5）.