我國個人住房貸款借款人風險影響因素分析及對策

　　 近幾年來，隨著地產市場的快速發展，商業銀行個人住房貸款規模不斷擴大。但是在次貸危機以及國內一系列宏觀調控政策的影響下，個人住房貸款的風險逐步顯現。本文在分析個人住房貸款借款人風險影響因素的基礎上，提出有效的防范措施。
　　
　　一、我國個人住房貸款的現狀
　　
　　(一)個人住房貸款發展情況
　　我國個人住房貸款余額逐年增加。從圖1可以看出，從1998年的426億元增長到2009年的2.2萬億元，增長了51.64倍，個人住房貸款余額占GDP的比例也從0.5%一躍上升到6.46%。其中，1998至2003年的增幅較大，2003年末比1997年末增長了約61倍；2004和2005年，由于受房地產宏觀調控政策相繼出臺的影響，增速出現回落；2006、2007年又出現升溫跡象，特別是2007年，增長勢頭十分明顯。2008年，在國際金融市場動蕩、國內從緊的貨幣政策及經濟增速放緩的背景下，個人住房貸款回落幅度較大，貸款余額為2.95萬億元。到2009年，隨著住房貸款新政的出臺，抑制投資投機購房，個人住房貸款余額下降為2.2萬億元，比2008年同期下降了25.42%。
　　(二)個人住房貸款業務發展帶來的潛在風險
　　隨著個人住房貸款業務的不斷發展，個人住房貸款在商業銀行信貸總量中所占比例逐步提高，也給商業銀行帶來了很多風險。個人住房貸款增長背后存在潛在風險。一方面會導致商業銀行的中長期流動性風險和資產結構的不合理。個人住房貸款增長背后的潛在風險隨著個人住房抵押貸款長期性和銀行資金來源的短期性矛盾加劇，從而加大商業銀行的中長期流動性風險和資產結構的不合理。另一方面，個人住房貸款的信用風險也在不斷增加。從目前來看，個人購房貸款資產質量較好，四大國有商業銀行的不良貸款率為1.5%左右。與其他貸款業務相比，個人購房貸款表現出了明顯的“高增長、低不良率”的發展態勢。以陜西省為例，2010年，金融機構個人住房貸款不良率為1.1%，較去年同期下降了1.2%。雖然個人住房抵押貸款與企業貸款相比風險較低，但個人住房抵押貸款一般期限較長，風險暴露需要一個過程。發達國際的經驗表明，個人住房抵押貸款風險暴露一般在7到10年，而我國個人住房抵押貸款業務的發展也不過十幾年。個人住房貸款的風險積累效應在很大程度上決定著商業銀行未來數十年的信貸資產質量，應當及早重視和防范。
　　
　　二、個人住房貸款借款人風險影響因素分析
　　
　　國內外學者的研究主要將商業銀行個人住房抵押貸款風險分為借款人風險、開發商風險、市場風險和貸款法律風險。而借款人風險是最直接、最基本的風險，因此，對借款人風險的良好應對是個人住房抵押貸款業務良性健康快速發展的重要環節。作為借貸合同的主體，借款人自身素質與能力對銀行個人住房抵押貸款安全具有至關重要的作用，他們的實際行動是造成違約的行為因素，此方面風險主要來自借款人的還款意愿和還款能力。借鑒國外研究成果，同時結合我國個人住房抵押貸款實際，決定還款意愿和還款能力的因素主要有以下幾個方面。
　　(一)借款人因素
　　1.借款人的本人收入。國外大量研究認為借款人收入的穩定性與個人住房抵押貸款違約風險之間存在著很強的負相關關系。在貸款年限一定的情況下，借款人收入越高，違約概率越低。按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的警戒線。
　　2.借款人年齡。國外實證研究認為，不同年齡的借款人其風險傾向和賺錢能力是不同的，一般來說，年紀較輕時傾向于冒險，收入較少，隨著年齡的增加，人到中年收入穩定且達到高峰，考慮問題也更為周全。到了退休以后，收入急劇下降，而考慮問題也傾向于保守。因此，不同年齡階段的借款人其收入和風險傾向的差異性決定了年齡是影響個人住房抵押貸款違約風險的一個重要因素。
　　3.婚姻狀況。婚姻狀況的不同往往對應著家庭收入來源的不同，即家庭收入是雙薪還是單薪。通常情況下，已婚借款人是夫妻雙方共同賺取收入，一般會比單身收入高，且穩定性更強。同時，借款人家庭總收入是衡量借款人還款能力的重要指標，它指買房人因婚姻關系而形成的家庭總收入。
　　4.借款人學歷。通常情況下，學歷越高，在相同的行業背景下收入也越高，且穩定性更強。同時，學歷高的人受到的教育較多，對職業生涯、家庭財務的規劃相對更有計劃性，發生財務危機的可能性相對會小一些。
　　(二)貸款因素
　　1.貸款金額。貸款金額反映借款人的財務負擔。在收入既定的條件下，貸款金額越大，則財務負擔越大，借款人財務惡化時貸款發生違約的可能性就越大。同時，一旦違約，銀行在單筆貸款上可能遭受的損失也越大。
　　2.貸款利率。貸款利率越高，借款人的利息負擔就越大，一般認為貸款利率越高，個人住房抵押貸款違約風險就越大。當前我國實行的是管制下的浮動利率，利率風險主要由借款人來承擔，因而利率的變動對違約風險存在著較大的影響。根據CIMBL(加拿大按揭經紀及貸款協會)的研究，升息對消費者的影響為：如果月供增加50元對10%的貸款持有人產生重大影響，如果增加50～100元，另有11%將受到較大影響。
　　3.貸款期限。貸款期限越短，月還款額越大，借款人的財務負擔就越重。但是，貸款期限越短，月還款額越大，借款人因還款而在住房中的權益積累也越快，對借款人來說，違約所造成的權益損失也越大；貸款期限越短，借款人因重大疾病、意外傷殘、失業或婚姻變故等導致違約風險發生的可能性也越小。
　　(三)宏觀調控政策因素
　　我們主要考查的是宏觀調控政策對房產價格變化方向，因為它是影響住房價值的直接因素。例如，2010年政府對房地產的政策調控，通過抑制投資投機購房來增加土地和住房的有效供應，來遏制房地產價格過快上漲，住房價值的改變將直接影響還款人的還款意愿。另一方面，在新規定(對第二套住房進行貸款時采取區別對待政策)頒布以后，住房的套數成為貸款行必須考慮的因素，貸款行了解貸款人的住房套數，更有利于實際分析貸款人的經濟能力，并可以最大限度地減少“以租養房”帶來的風險。
　　由以上分析可以得出，作為商業銀行個人住房抵押貸款最直接的基本的風險，借款人風險的現狀不容忽視，同時對它的控制又是商業銀行推進個人住房抵押貸款業務良性快速發展的核心環節。在借款人風險影響因素方面，借款人自身因素、貸款因素以及宏觀調控政策因素都與借款人違約風險密切相關。
　　
　　三、個人住房貸款借款人風險的層次分析模型構建
　　
　　本文采用層次分析法，對上述三類影響因素進行比較，將決策者的經驗判斷予以數量化，在目標因素結構復雜且缺乏必要數據的情況下使用更為方便，在實踐中得到廣泛應用。其具體步驟如下：
　　(一)建立層次分析模型
　　經上述分析，可以得出影響評價主體因素和各評價主體，形成影響因素層次分析模型。
　　(二)構造兩兩比較的判斷矩陣及層次單排序通過對準則層B 影響因素進行兩兩比較后，可以得到準則層B相對于目標層A的兩兩判斷矩陣，并由前面所述的方法求得層次單排序向量WAB、最大特征值λmax以及一致性指標CI 和隨機一致性指標CR。
　　(三)計算層次總排序向量根據準則層B、方案層C 的所有因素對于最頂層(目標層)相對重要性的權值進行總排序。我們可以利用前面把講述的總排序方法對準則層、方案層進行排序，并計算出層次總排序向量、一致性指標CI和隨機一致性指標CR。
　　
　　(四)一致性檢驗
　　對判斷矩陣進行一致性檢驗，按照前述方法，我們可以采用層次分析法中的一個數量標準來衡量判斷矩陣的一致性，即一致性比例CR=CI/RI，當CR≤0.1時，則稱判斷矩陣具有滿意的一致性，否則應重新調整判斷矩陣的元素取值。
　　通過以上分析，我們可以計算出企業內部控制各個評價主體所占的權重。其中內部評價主體的權重為：0.1411 +0.2655+0.0749+0.1165＝59.8%，而外部評價主體的權重為：0.2220+0.1800＝40.2%。
　　
　　四、降低個人住房貸款借款人風險對策
　　
　　(一)加強貸前調查和貸時審查
　　規避商業銀行個人住房抵押貸款風險，銀行可以從貸前加以控制。首先，對購房者的基本情況、資信進行詳細調查和嚴格審核。目前，銀行應將個人信用狀況作為考察的重點，對購房者的基本情況(如收入、資產負債、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等)進行詳細調查，并根據調查的結果決定放款與否及合同條款的擬定。其次，根據調查審核的結果創新制定靈活的還款方式，比如對年輕人實行逐漸遞增、對中老年人實行逐漸遞減的還款方式；讓借款人根據自己的收入預期提前確定調增或調減還款額的方式；實施提前部分或全部還款、延長或縮短還款期限等等。
　　(二)加強貸后管理，有效規避風險
　　及時發現借款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素，如就業、收入、婚姻狀況的變動情況，是否會影響其正常的還款能力，一經發現要及時采取補救措施。針對無意違約的客戶，要及時通知借款人償還到逾期貸款，防止客戶的無意違約；對長時間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應定期向其發送到逾期貸款催收通知單，以免出現訴訟時效中斷，造成信貸資產損失；對于個別惡意違約者和出現風險預警信號且情況比較嚴重的借款人，應及時通知保證人償還債務或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式收回貸款本息，以最大限度減少貸款償還風險。
　　(三)及時處置風險貸款，加快貸款結構調整
　　銀行應采取積極主動的措施來保障自身資金的安全。根據不同情況銀行可以采取的保全措施有：一是爭取將抵押物直接變現。這是當違約行為確定發生后銀行能夠采取的最為直接的補償方式。銀行可以通過拍賣抵押物獲取資金彌補，這一過程既可以由銀行自己組建專門的處置部門，也可以將處置工作委托專業機構承辦，以提高效率和規范性。二是由借款人租賃住房，放棄住房所有權清償債權。由于我國《擔保法》條款的設計問題，抵押物的變現在實際操作中并不容易實現，因此各商業銀行要積極參與廉租住房建設，為自己處置抵押物建立可用房屋儲備，一旦借款人違約不還貸款，可為其調換住房、縮小住房面積，使借款人既有房屋可住，又能減輕還款負擔，提高償債能力。
　　(四)建立和完善個人住房貸款擔保、保險機制
　　目前，我國應該借鑒國際經驗，由政府設立專門機構對特定類別的個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構代為承擔清償貸款本息的責任。如美國聯邦政府設有聯邦住房管理局、退伍軍人管理局等機構，為中低收人家庭和退伍軍人提供個人住房貸款擔保，不僅使美國眾多的家庭取得貸款購買住房的機會，而且降低了個人住房貸款的風險，同時還吸引了私人保險機構介入住房抵押市場。政府提供保險、保證乃至出資設立金融機構的要旨，是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確立規范。隨著住房貸款業務的迅速發展，應鼓勵商業性保險公司積極參與，從而形成以政府保險機構為主體，多家商業性保險公司并存的較為完善的個人住房抵押貸款保險體系。
　　綜上所述，隨著房貸規模的迅猛增長、房價的不斷上漲以及國家宏觀調控力度的加大，個人住房貸款蘊藏的違約風險正逐步暴露，但總體上看，風險基本可控。只要嚴格個人住房貸款的貸前貸后管理，同時完善資產證券化、擔保保險等各項制度，借款人風險就一定能得到有效的緩解和控制。
　　(中國人民銀行西安分行)