中職物業管理專業《房地產基礎知識》校本教材的開發

　　摘 要： 中職教育的培養目標，就是要培養中職學生成為具有崗位職業能力（包括專業能力、方法能力和社會能力）的、能夠輸送到行業企業上崗就業的中級技術人員。要培養這些職業能力，離不開專業課程的實踐教學，而有效的課堂教學也有賴于符合專業特點的校本教材。作者結合目前職業學校的教學與物業管理專業特點，開發適應本校學生需要和當地物業管理行業發展的校本教材作為國家統編教材的補充，以凸顯本門課程的職業教育特點，使課程教學更具時代感和實效性。
　　關鍵詞： 中職物業管理專業 《房地產基礎知識》課程 校本教材
　　
　　中職教育的培養目標，就是要培養中職學生成為具有崗位職業能力（包括專業能力、方法能力和社會能力）的、能夠輸送到行業企業上崗就業的中級技術人員。他們不僅要掌握專業知識和技能，而且要成為多面手；不僅要熟練完成本職工作，而且要了解相關領域的工作。要培養這些職業能力，離不開專業課程的實踐教學，而有效的課堂教學也有賴于適用于專業特點的校本教材。我以培養物業管理專業的職業能力為出發點，談談對開發《房地產基礎知識》課程校本教材的幾點思考。
　　一、物業管理行業就業崗位分析
　　隨著我國經濟的快速發展和收入水平的不斷提高，人們已不再僅僅滿足于“有屋住”，而是要住著舒適、住著方便、住著安全。但由于物業管理行業在我國剛起步，物業管理理念和管理水平亟待提升，需要培養一支專業化、實用型的物業經營管理隊伍。房地產不但開發規模增大，智能化、生態化、人文社區化程度也大幅提高，配套服務項目增多、主題開發、綜合利用等方面都對物業管理人才提出了更新更高的要求。特別是物業管理是一個綜合性服務行業，涉及建筑學、土木工程學、建設管理、工程設備管理、房地產投資與金融管理等相關專業，所以要求物業管理從業人員必須是復合型人才。
　　我校開設的物業管理專業是國家級重點專業，在這多年的專業教育探索研究及與行業企業的密切聯系中，確定中職物業管理專業畢業生的第一任職崗位為在物業管理、房地產開發的企事業單位從事物業管理、房地產開發經營和市場管理工作。為進一步對職業崗位進行分析，在2011年年初由我校負責牽頭完成的廣東省物業管理專業培養方案的編寫工作中，我們聯系了多間校企合作的物業企業，經過調研論證，大致歸納了物業專業的就業崗位有：前期物業管理助理、物業管理員、物業前臺接待員、文員、物業招商助理、房地銷售員、房地產經紀等。因此，學生不僅要具備物業管理相關專業知識，而且要具備相應的房地產基礎知識，如熟悉房地產開發全過程及其各環節的有關業務等。
　　二、《房地產基礎知識》課程教學的必要性
　　物業管理是房地產業的一個組成部分，但有部分學校在開設物業管理專業時認為其發展趨勢已逐步成為一個相對獨立的房地產開發后期的服務性行業。所以在物業管理專業的課程設置應圍繞“管理、服務、經營”的特點展開，摒棄了一些與物業管理關系不大的房地產前期知識和市場經濟知識。而事實上，經過這幾年房地產市場和物業管理行業的發展，兩者之間的界限越發模糊了。特別是現時很多物業管理都實行前期介入及參與后期物業的營銷、經營管理，這就對從事物業管理行業的人員提出了必須具備相關房地產知識的要求。例如在參與房地產項目前期介入階段，要識讀房屋戶型圖，掌握房屋各種戶型間隔、朝向、風格、裝修、層高等基本知識。在日常物業管理中有可能涉及房屋租賃、買賣等交易，那么掌握適當的房地產中介業務知識和房屋交易流程就更有必要了。
　　物業管理在整個房地產開發與管理的過程中并不是孤立的，它與開發公司的前期介入、房屋銷售租賃、物業經營活動等工作有著不可分割的聯系。因此，培養學生相關崗位的遷移能力也是必需的。《房地產基礎知識》這門入門課程，包括房地產專業教育、崗位設置介紹、房屋基本要素學習、房屋開發基礎知識，其正是為打破學科界限、融合房地產知識這一特色而開設的。
　　三、目前選用的《房地產基礎知識》課程教材存在的問題
　　1.教材部分內容難度偏高。
　　現在我校物業專業所選用的是房地產開發與經營管理系列教材，教程內容主要圍繞房地產開發項目的可行性分析、項目資金籌措、用地取得、市場營銷等方面，對于物業管理專業的學生來說，在對房地產市場狀況、行業概況、房屋基礎知識等方面都沒有初步理解的情況下來學習這些內容，學生普遍難以消化了解，更不用說學會掌握運用知識了。例如對房地產項目的可行性分析，教材采用的是一些成本估算方法、技術經濟評價方法及引用不確定性分析方法等，這些財務分析法對于高職學生的學習尚且有一定難度，更何況是對中職學生呢？
　　2.教材內容的設置對物業專業學生的崗位適用性有偏差。
　　學生在以后的物業管理工作崗位上可能會運用的知識除了本專業相關知識外，還應掌握一定的房地產知識，如學會讀懂房屋的平、立、剖面圖紙、了解房地產的種類，知道房屋面積測算的分類、方法，還有諸如房屋產權的分類及產權登記流程，等等。但現有教材用較多的篇幅闡述房屋建設規劃與勘查設計、房地產開發建設施工管理等內容。學生以后從事物業管理工作時，理論與實踐有偏差。
　　3.課程評價方式單一、模式化。
　　傳統的理論課程采用的課堂考核評價體系，考試仍以知識的積累、記憶為目標；考試方法簡單，重在教室考試。在課程考核上，一般采用單一的筆試形式，考核內容仍依附教材，而且只考共性的、統一的知識技能。如講到房地產項目資金籌措，考核學生掌握哪些開發資金來源、融資的方式、融資的步驟及審查內容等，學生往往就通過背誦記憶等方式來學習。這種教學評價考核機制只看重考試成績而忽視了職業教育的“職業”特征，對學生實際操作能力的重視程度不夠，不利于學生職業技能的提高。特別是沒有很好地尊重學生的個體差異，不能讓學生的個性得到很好的體現與張揚。同時，單一的考核形式不能充分突出物業管理專業中涉及的房地產知識特色，脫離了現實工作環境，沒能與市場很好地接軌，不利于學生就業。
　　四、對改革《房地產基礎知識》校本教材的幾點思考
　　很明顯，完全采用現行的一些房地產開發經營的教材不切合實際，不利于學生的學業發展，也不能滿足他們職業發展的需要，因而必須根據他們的實際情況進行認真的分析和思考，充分合理地利用學校的教育教學資源，結合師資力量等綜合因素，探索與開發適用于本專業的校本教材。我在物業管理專業多年教學實踐的基礎上，認為開發校本教材應以適應學生的實際發展要求為前提，在新的教材中不斷淘汰不適用的內容，增加有利于提高學生職業崗位能力的內容。
　　1.作為物業專業學生學習房地產知識的入門課程，教材內容應考慮選擇難度較低、能吸引學習興趣的基礎教學模塊。
　　從目前選用的教材內容來看，教材沒有充分考慮中職學生與高職學生的綜合素質和學業基礎的差異；沒有考慮中職學生的需求及長處。結果所編教材面面俱到且理論性過強，導致學生學不會也不愿學。針對這種情況，以及我校專業特點，我們首先要對這門課程進行重新開發編寫校本教材，使教材符合崗位工作要求。從我校目前學生的職業崗位能力培養和專業知識體系學習來看，《房地產基礎知識》課程安排在第一學期比較符合學生的學習規律的循序性發展。作為物業專業學生學習房地產知識的入門課程，開發校本教材時應考慮選擇難度較低、能吸引學生學習興趣的基礎教學模塊。如教材開篇內容可先做專業教育，以及相關職業崗位群的分析、介紹。在講到商品房介紹時，可結合目前最主流、最受認可的一些熱門戶型設計給學生講解房屋的戶型結構、朝向、層高、裝修、建筑風格、物業類型等基礎模塊知識，讓學生從感性認識產生興趣繼而上升到對專業知識的系統學習。
　　
　　2.《房地產基礎知識》校本教材應根據行業發展和市場需求選擇更貼合專業學習特點和實際應用能力的內容。
　　《房地產基礎知識》作為入門課程，本應教授房地產專業中有關開發、經營管理的基礎知識。但對于物業管理專業學生來說，我們應該把握“以夠用為主，以勝任為主”的原則，在編寫教材中緊緊圍繞學生在以后物業管理工作崗位上需要或涉及的相關知識內容。從目前本專業學生的就業方向來看，職業崗位群定位在物業管理及相關房地產企業操作層的第一線崗位，涉及如前期物業管理助理、物業管理員、前臺接待、文員、物業招商管理員、房地產銷售、房地產經紀等崗位。所以在校本教材內容編寫上應選擇實用性的“理論”知識，如商品房介紹，小區（寫字樓、商場、工業廠房）樓宇配套設施介紹，建筑物用地性質、如何取得土地，開發建房的資金來源取得等內容。至于應用較少的如房地產開發項目可行性分析、評價；房地產建設規劃、勘查設計；房屋開發建設工程施工管理等方面則可放至拓展性學習模塊上，讓學有余力。能力較強的學生自主學習，從而既解決學生為什么要學的疑惑，又使學習能力強的學生在同樣的學時內可以接受或完成更多的任務，有利于個性化教學。
　　3.教材課程內容結構安排應從學生實際生活感受為切入點，再由淺入深地擴展到房地產市場專業知識層面。
　　以往的課程教材，內容結構安排一般都是從行業發展歷史、概況現狀等入手，然后以房地產開發企業開發建設房屋過程為流程導向編排教程內容。但從學生的實際學習情況來看，學生對知識的接受往往集中在淺顯性、趣味性、生活化的內容上。所以在編寫這門教材上，我認為不妨把傳統的學習內容順序反過來，先從學生最感興趣的職位崗位介紹、涉及相關的房地產專業知識入手，然后從房地產開發的成品——商品房的基本介紹，再到樓宇公建配套建設、建設用地取得、房地產開發資金籌集、開發企業介紹等環節，把房屋開發建設的過程從結果出發，再逐級往前推來安排教程內容。我們在編寫教材時，應大膽改變教學內容的繁、難、不適合的現狀，加入學生樂學、喜學的內容，使專業教學收到理想的效果。
　　4.采用模塊化的考核方式能更客觀地評價學生在不同學習階段的學習效果。
　　編寫校本教材，不僅要考慮學生“學什么”，“怎么學”，而且要解決“考什么”、“怎么考”。在考核內容的選擇方面，既要體現課程目標要求，又要有利于培養學生運用所學知識和技術分析問題和解決問題的能力，真正做到既考知識又考能力和素質。從學生的學習過程規律來看，不難發現，學習內容的難度將影響學生的學習狀態，學習狀態又會影響學習結果。專業課程的教學內容一般是學生沒有接觸過的，有些知識對于這個年齡段的學生不易理解，學習難度較高，影響了學生學習的主動性。用傳統的考試方法測試學生的學習結果，必然出現大批的不及格。所以，我認為在考核方式、方法的選擇上，應根據這門科目的特點，采用靈活、多樣的考核方法。例如采用模塊化考試，即在部分難度較大、內容較多的主干專業課中，將學習內容整合成不同模塊，按模塊分別進行考試，各模塊成績的累加就是學生該課程的學習成績。例如在樓宇公建配套設施介紹這內容上，可分成幾個學習模塊：住宅小區主要配套設施建設—寫字樓配套—商場物業配套—工業廠房配套—特殊物業的配套建設。根據不同的物業類型，我們可以對學生進行不同的模塊考核。模塊化考試既能評價學生各階段的學習結果，又能評價學生學習的過程；既能降低了學習難度，又能給學生一個調整自身學習狀況的機會，扭轉以往課程考試“一錘定音”的現象，讓學生循序漸進，較好地解決專業基礎課難學的問題。
　　總之，《房地產基礎知識》校本教材應以任務化、活動化為表現形式，貫徹“理實一體化”的原則，在保證內容的科學性和知識點的完整性的前提下，不刻意追求內容的系統性和完整性，而是著眼于培養學生的綜合應用能力。在考慮中職學生的現狀的基礎上，力爭使教材有利于調動學生學習的積極性，有利于教師組織教學活動，有利于發揮學校現有的教學資源和專業優勢的作用。只有構建密切結合物業管理行業發展、專業特點的特色鮮明的《房地產基礎知識》校本教材，切實提高學生的職業能力，本課程才能真正成為為專業服務的專業平臺課。
　　
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