淺析房地產估價中市場比較法的運用

　　摘 要： 在房地產估價中，一個很重要的環節就是選用適宜的估價方法。目前，國內外運用最為普遍的就是市場比較法、成本法和收益法三種基本方法。其中市場比較法是最常用、最能反映房地產估價的價值標準的方法，它在估價過程中能直接反映房地產的市場狀態。所以研究如何科學地運用市場比較法進行房地產估價已經成為一種趨勢。本文就運用過程中應注意的幾點問題進行了探討，最后提出了相關建議。
　　關鍵詞： 房地產估價 市場比較法 替代原理 修正 問題
　　
　　一、市場比較法的概念及其理論依據
　　市場比較法又稱市場法、比較法，是將待估房地產（估價對象）與估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作相應的修正，以此估算待估房地產的客觀合理價格或價值的方法。采用市場比較法求得的房地產價格又稱比準價格。
　　市場比較法的理論依據是經濟學中的替代原理。替代原理作用于房地產市場，表現為效用相同、條件相近的房地產價格總是相互牽掣，趨于一致。因此，在評估某一房地產的價格時，可以用類似房地產的已知交易價格比較求得估價對象房地產的未知價格。
　　所謂類似房地產是指房地產中的用途、規模、建筑結構、建筑檔次、權利性質等方面與估價對象的相同或相當，并與估價對象處于同一供求圈。所謂同一供求圈，是指與估價對象具有一定的替代關系、價格會相互影響的適當范圍。
　　二、應注意的幾點問題
　　1.可比實例的成交價格必須是具有正常市場價格或是能夠修正為正常市場價格。
　　運用市場比較法估價一般按照7個步驟進行：（1）交易實例的搜集；（2）可比實例的選取；（3）建立價格比較基礎；（4）交易情況修正；（5）交易日期修正；（6）房地產狀況修正；（7）求取比準價格。
　　估價人員搜集了較多的交易實例，需要從這些交易實例或是房地產交易實例庫中選取符合一定條件的作為參照比較的交易實例，這一過程稱之為選取可比實例。估價對象的未知價格就是通過這些可比實例的已知價格來求取的。問題是，由于在現實的房地產交易中交易雙方的動機、偏好、對市場行情的了解程度、討價還價能力不同，具體一宗房地產的成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是，只要有足夠多的實例，根據大數定律（大數法則），其成交價格的綜合結果就可以作為市場價格的最佳參考。應當注意的是，目前存在較多的是由于稅費負擔的因素，部分交易案例買賣雙方報交易所備案的價格與實際的成交價格存在較大的差異。又比如存心虛報成交價格，那就會存在實際的成交價格與申報價格差異明顯，可能修正的幅度會超過《房地產估價規范》里規定的幅度范圍（單項不超過20%）。如果使用這些案例作為可比實例，將導致估價結果與市場行情存在明顯的背離。所以要求估價人員要能果斷舍去此類型的案例。
　　所以采用市場法的前提條件，應當要選取正常市場價格或可修正為正常市場價格的案例作為可比實例，否則在估價的初始階段就已采用不客觀的數據，那以后的修正也就不可能得到一個公允的估價結果。
　　2.建立價格比較基礎。
　　建立價格比較基礎包含：（1）統一付款方式；（2）統一采用單價；（3）統一幣種和貨幣單位；（4）統一面積內涵；（5）統一面積單位。
　　在估價協會的案例庫中除付款方式外，基本上是已經統一了。而付款方式，如果是一手房，一次性付現金，就可能會比銀行按揭貸款約有幾個百分點的優惠，如果考慮到銀行發放貸款推遲若干個月（三個月左右），這兩者之間又有一定程度的相互抵消。
　　目前，可比案例如果是二手房，在建立統一價格內涵中需要特別注意的是內裝修及土地使用權的方式。在早期的拆遷評估中，基本上估價機構將內裝修因素列入個別因素中進行修正，而將土地使用權取得方式的不同涉及到的土地出讓金在最后進行扣除。后來多數機構達成比較一致的意見，覺得應當在建立價格可比基礎里予以調整、修正，來建立共同的基礎。特別是土地出讓金，由于選取的可比案例與待估房地產為樓層不一致的單元房，而且土地級別也可能存在不同等級，土地出讓金在建立價格可比基礎時直接扣除應當更合適。
　　3.房地產狀況修正應注意的問題。
　　房地產狀況可以分為區位狀況、權益狀況和實物狀況，從而房地產狀況修正可以分為區位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。在這三種修正中，還可以進一步細分為若干因素的調整。進行房地產狀況調整，是市場法的一個難點和關鍵。
　　第一，可比實例房地產狀況，無論是區位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應該是其成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或是其他時候，可比實例房地產狀況可能發生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房的成交價格外，可比實例房地產狀況一般是可比實例在其成交日期時的狀況。
　　第二，不同使用性質的房地產，影響其價格的區位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響方向和程度也不一定相同。特別是在房地產狀況修正中進行實物狀況修正時應該注意這個問題。
　　進行實物狀況修正，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。
　　實物狀況比較修正的內容，對于土地，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地形、地勢、地質條件、規劃管制條件、土地使用年限等。對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規模、裝修、設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向等。應該注意以下幾點。
　　（1）各種類型的物業，其實物狀況修正所考慮的因素是不一樣的。
　　針對住宅、寫字樓、商業用房，其實物狀況修正除了考慮上述提出的因素外，還應當考慮針對不同類型的物業對其價值特別有影響的因素。對于住宅，要考慮所在小區的內部配套、物業管理、樓間距（密度）、小區綠化、住戶的總體素質等這些因素，因為這些因素會對其價格產生較明顯的影響，所以在修正時必須考慮這些因素。對于寫字樓，應當考慮的是停車、車輛出入是否方便這些因素。因為這是投資這類物業或承租過程中首要考慮的問題，如果停車問題無法解決或是車輛出入都成問題，那么即使寫字樓檔次很高，也難以出售或出租。所以在評估寫字樓中，必須考慮到停車、車輛出入這個重要的影響因素。這是在實際評估寫字樓的時候，往往會被估價機構所忽略。停車的問題，同樣對于整層的商業或經營型物業（如大商場、酒樓）而言也是非常重要的，比如有些上世紀九十年代建的寫字樓或商場，其平面布置、采光通風、臨街狀況都很好，就是由于沒有停車位置，從竣工至今一直空置。對于營業店面，應當特別考慮的是開間、寬深比、拐角、臨街狀況因素。店面的臨街狀況對其價值的影響是很大的，如：處于同一幢樓宇的不同位置的店面，臨主干道與臨小區的店面，價格就有天壤之別。所以在評估中應到現場查勘實例，充分考慮影響其價格的重要因素進行修正。
　　（2）同一個因素對不同類型的物業的價格影響方向和程度也不一定相同。在估價的修正過程中，應當針對不同類型的物業來判斷、確定修正方向核修正的幅度。例如，①新舊程度這一因素，其對商業性店面的價值影響就不是太明顯，因為作為店面，商家往往會根據自己的經營項目對門面進行裝修，改變房屋的外觀與內在，所以買家對于房屋的新舊無所謂；但是新舊程度對于住宅來講的話，價值影響就很大。這是修正方向一致，但修正幅度有很大差距。②就建筑結構而言，混合結構和鋼混結構對商業性的房屋影響也是較小的，如混合結構和鋼混結構的兩間并排店面，其租金水平應當是相當的，對其價格影響也比較小，但對于住宅單元而言，影響就很明顯。③樓層：一層的營業用房與二層的營業用房往往是不可比的，一層肯定比二層好很多，價格要貴很多，但在住宅及寫字樓中，恰好是相反的，二層比一層要好。這是修正方向截然相反。不同類型的物業，這些因素的影響方向和程度是不同的，所以修正方向和修正幅度也很不同。
　　三、結語
　　市場比較法是最能體現房地產估價的基本原理，最直觀、適用性最廣，也最容易準確把握的一種估價方法，它完全取決于市場信息，評估價格具有較強的現實性，較易為委托估價者所接受。但是，現行市場比較法在實際應用中也存在若干問題。
　　第一，選取可比實例的兩難境地。為了保證估價結果客觀合理性，要求所選可比實例的成交價格客觀合理，但是怎樣才能保證這一點呢？這就需要估價人員的主觀判斷。這可以說是房地產估價中的一個比較難以解決的悖論。
　　第二，因素修正過于簡單化和主觀化。對各因素進行百分比修正時沒有一個比較標準，主觀性強，僅憑估價經驗進行處理，缺乏相關技術支持。
　　這些問題表明，運用市場比較法評估房地產要得出一個較公正、客觀、合理的評估價格，這就要求估價人員應當具有扎實的估價理論知識、豐富的實踐經驗、高度的責任心（特別是應在對估價對象及可比實例進行現場查勘的基礎上進行修正，不能閉門造車）和良好的執業道德。另外，可建立定量分析模型，降低主觀隨意性也十分必要，這一方法有待于今后進一步的研究與實踐。
　　
　　參考文獻：
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