房產商海外獵地

　　一個純粹的中國地產商，卻斥資過億美元在萬里之外的冰島買地，還一口氣就買下了這個國家0.3%的國土。這個有關中國富豪和財政一度瀕臨破產邊緣的歐洲島國的新聞，聚集了各式各樣的懷疑、猜測。
　　故事的主人公——中坤集團董事長黃怒波選擇了第一時間召開發布會，他向《英才》記者解釋了個中的根本：“我憑什么去？我賺什么錢？是看到了長遠戰略發展空間。我在尋求生存空間和資源。”
　　如今，國內的地產調控政策絲毫不見松懈，融資渠道堵塞，一個地產商為什么要拿出這么一大筆錢？中坤集團不同于大多數的地產商，其主業方向是商業地產及旅游地產。但是現在，國內的商業地產市場并非是外界想象中的藍海，無論是萬科、保利、恒大等以住宅為主業的知名開發商，還是萬達、寶龍等商業地產開發商，都想在這個市場中分一杯羹。
　　為了能夠在激烈的競爭中生存下來，開發商們各有各的高招。萬變不離其宗，包括土地、價格、環境、政策在內的各種資源，才是地產企業激烈爭搶的焦點。
　　
　　商業地產泡沫
　　顯然，在住宅地產遭遇打壓之后，商業地產的這一波高漲的行情已經引起了政府的注意。
　　銀監會主席劉明康近日公開表示，將加強對商業物業抵押貸款等非住房類貸款的監測。同時，有關部門則繼續對商業地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”，有專家已經開始對商業地產的泡沫表示擔憂。“銀監會的這個態度，還是看到了商業地產的風險。”易城中國副總裁尹寶軍告訴《英才》記者。
　　對比數字發現：發達國家人均的商業物業面積是1.2平方米，而在中國，上海、廣州等一線城市人均商業物業面積已經超過了這個數字，不少二線城市也在快速向這一數字靠近。自2010年到現在，大量分布在二線，甚至三四線城市的城市綜合體項目在建或已經開業。中國購物中心產業資訊中心報告顯示：到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；沈陽將擁有購物中心71個，建筑面積超過700萬平方米；石家莊將擁有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。
　　但是，很多綜合體項目運營得并不成功。“三四線城市出現了太多的綜合體，而當地的消費市場根本沒有那么大的承受能力。”中國指數研究院研究副總監何田對《英才》記者說。實際上，一個城市商業地產的價值往往與這個城市的經濟水平、特別是消費能力密切相關。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌強調：“一個小縣城建三四個城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象。”然而，“各地方政府出于各種考慮，沒有整體規劃，無限制的批綜合體，這本身就是制造泡沫。”煙臺寶龍置業公司總經理夏建兵對《英才》記者說。
　　“城市綜合體的商業模式一直沒有創新，而且，各開發商推出的產品大同小異。”尹寶軍說。如今，中國大部分城市綜合體都是拷貝“萬達模式”，以所謂“現金流滾資產”形式運營。其中，開發商會將除了購物中心和酒店之外的物業，包括公寓、寫字樓和步行街商鋪等全部銷售，從而獲得現金；而商業物業的租金則能給母公司提供穩定收益，同時，商業物業在資產負債表上屬于優質資產，也能用于抵押。然而，“最近，大家的商場越做越小，公寓倒是越來越大，綜合體里一大半都賣掉了。”夏建兵說。
　　萬達集團董事長王健林也不看好這一波對商業地產的投資：“我認為現在轉向商業地產已經錯過了最好時機。一些地產企業在當初應該主動轉型的時候沒有抓住機會，等調控了、限購了才開始被動轉型，這會造成很多潛在問題。當然成功的幾率還是有的，但我認為不會太高。”
　　
　　地產商出海
　　“與政治有關的事情我不做。信不信由你，反正我信。如今的中國，旅游地產資源的競爭很激烈，所以我才要走出去找資源。”面對外國記者有關“去冰島買軍港”的質疑，黃怒波如此作答。實際上，冰島的生意，并非黃怒波第一次“出海”。
　　2007年，中坤就買了一個美國牧場。這個位于田納西州首府納什維爾市的牧場叫“幸運之星”，距離面積達16萬英畝的肯塔基湖僅一英里。站在湖邊，游客甚至能聽到魚兒吐水泡的聲音。購買過程也很簡單：牧場所有者無力經營，轉手給黃怒波，沒有太多政治波折。不久前，中坤又用5000萬美元在洛杉磯的帕薩迪納買下寫字樓，作為中坤美國公司的辦公樓，其中有銀行貸款1000萬美元。“現在中國企業有錢，銀行就敢貸款給我們。所以別的競爭者出價很高，也沒拿下來。”黃怒波解釋道。“現在，我在美國的物業價值0.5億—1億美元左右，5年之后，美國經濟增長，物業會升值。寫字樓租出去就能還銀行利息，也就不需要國內的資金支援了。”
　　事實上，早在房地產業異常火爆的2005年，在賣藥、賣飼料的商人都開始躋身住宅地產的時候，黃怒波就想到從地產突圍。經過6年的艱苦轉型，如今的中坤集團持有近80萬平方米的商業物業，涵蓋購物中心、寫字樓、酒店以及位于中國北京、南疆、安徽，以及美國的幾處旅游物業，其中包括幾處世界文化遺產景區。黃怒波給自己定了宏偉的目標：未來十年成為國際領先的企業：擁有1000家企業客戶，1萬個VIP客戶。
　　提到冰島，黃怒波已經呼之為集團的“北歐版塊”，他之所以想去，最早源自大學同宿舍的冰島同學。此外，黃怒波在美國的朋友也提到，冰島的馬非常有名。一些高階消費者都在冰島牧場買了馬，假期去冰島騎馬。由此，黃怒波明白了冰島的旅游價值。
　　經過考察，酷愛原生態景致的黃怒波選中了冰島東北角的一塊土地，面積約300平方公里，那里的99%是原始地貌的山林，1%是人類居住的牧場，旁邊有溫泉。地塊以北，是歐洲最大的瀑布。決定買地之后，黃怒波很快和土地所有者——幾個當地農民簽約，再跟當地市長簽下備忘錄，保證環保。目前，最后一道程序——兩國政府的審批，尚在進行中。
　　冰島項目一期預計投資2億美元，對中坤而言，冰島的投資將是個長期的過程。黃怒波表示，該項目即便10—20年沒有利潤，也會堅持下去。事實上，中坤的每一個旅游項目的投資時間都在5-10年，南疆喀什的項目做了8年，直到南疆獲批成為經濟特區，當初的投資才有所回收。在中國，土地的增值是最大的紅利。“喀什的地我堅持了很久，周圍的人都說那里沒前途。‘經濟特區’概念出來之后，土地升值至少30倍。”黃怒波對《英才》記者說。而談及開發冰島土地的資金，黃怒波不認為有中國的銀行會貸款給他，因此，先期的投入主要靠自有資金，但是，他并不為此而緊張。“我不需要那么多貸款，我賣掉幾萬平米的寫字樓，兩億美元就回來了。”
　　談及未來，黃怒波的規劃還是以中國為主，美國和北歐的比例都比較低。“我不認為中國很多地產企業都能出去，都能賺錢。雖然，走出去是一個趨勢。”