房地產(chǎn)法制化是健全行業(yè)規(guī)范的首要保障

　　從實(shí)踐的角度看，京港澳三地房地產(chǎn)法律的探索和借鑒剛剛開(kāi)始，還有很長(zhǎng)一段路要走。然而只要政府和業(yè)界高度重視，互相交流，集思廣益，取長(zhǎng)補(bǔ)短，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，相關(guān)法律的配套和完善是必須要正視和解決的問(wèn)題。
　　內(nèi)地和香港的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，樓花預(yù)售制度中如何保障購(gòu)樓款的安全，是預(yù)售“樓花”制度的核心監(jiān)管內(nèi)容，必須由政府主管部門(mén)和借貸銀行以及相關(guān)律師樓三方協(xié)同合作，即保證房地產(chǎn)發(fā)展商在工程進(jìn)度時(shí)有資金可供運(yùn)用，也同時(shí)保障已付部份購(gòu)樓款的小業(yè)主的款項(xiàng)安全，避免在樓市下挫時(shí)衍生出“爛尾樓”事件。澳門(mén)政府行將推出的《規(guī)范“樓花”買(mǎi)賣(mài)的法律制度》，是參考鄰地做法實(shí)施資金監(jiān)管全覆蓋，抑或是不對(duì)小業(yè)主預(yù)付的購(gòu)樓款進(jìn)行有效監(jiān)管，體現(xiàn)政府政策趨向的不同標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施的結(jié)果可能成效顯著，也可能差強(qiáng)人意，政策制訂者宜小心處理。
　　 房地產(chǎn)中介發(fā)牌制度與經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的厘定，這其實(shí)是相輔相成、互為因果的。就如香港的情況，房地產(chǎn)中介發(fā)牌制度早已實(shí)施，惟收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)自由決定，這就為有些地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)收取高額（甚至達(dá)到樓價(jià)5%）的代理費(fèi)用大開(kāi)方便之門(mén)。可以肯定，作為發(fā)展商最終還是“羊毛出在羊身上”，把中介傭金支出加在樓價(jià)上。這事實(shí)上是間接推動(dòng)樓價(jià)上揚(yáng)，這筆賬還是由購(gòu)樓者買(mǎi)單。爲(wèi)了保持房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展、我們是否應(yīng)該學(xué)習(xí)內(nèi)地的規(guī)范：房屋買(mǎi)賣(mài)代理按成交金額的0.5~2.5%計(jì)收中介服務(wù)費(fèi)用，獨(dú)家代理的可適當(dāng)調(diào)高收費(fèi)，但不超過(guò)成交價(jià)的3%。這是大家要認(rèn)真比較和分析的。當(dāng)然還有一種辦法是設(shè)定中介收費(fèi)的下限，即交易樓價(jià)的1%作為中介服務(wù)傭金，而收費(fèi)上限暫不封頂。究竟政府在房地產(chǎn)中介服務(wù)的收費(fèi)規(guī)范上是完全開(kāi)放還是適度監(jiān)管，這是關(guān)系到地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)要不要向?qū)I(yè)化方向發(fā)展的原則問(wèn)題。如果一個(gè)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)行業(yè)，政府在收費(fèi)方面連起碼的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不作規(guī)定，那這個(gè)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)性又何從體現(xiàn)？又監(jiān)管什麼呢？我們的理解是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)收取了客人高額的服務(wù)費(fèi)用，必須提供與之相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，否則政府監(jiān)管當(dāng)局可以處罰、制裁。相反，如果專(zhuān)業(yè)行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不予制訂，地產(chǎn)中介行業(yè)何須提供高素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)的全程服務(wù)？
　　 澳門(mén)房屋租賃法律滯後，長(zhǎng)期影響不動(dòng)產(chǎn)租務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展，由於澳門(mén)《租務(wù)法律》欠缺公平合理的條款，很多業(yè)主害怕出租了物業(yè)，又收不到租金，或有租客約滿(mǎn)不愿搬出，所以很多業(yè)主乾脆把物業(yè)單位空置在那里，這實(shí)在是對(duì)社會(huì)資源的一種浪費(fèi)。從香港和臺(tái)灣的現(xiàn)行做法來(lái)看，都不可能任由租霸非法霸占一個(gè)住宅，無(wú)法無(wú)天。政府職能部門(mén)可以依法依約辦事，要求租客到期遷出。這就要求澳門(mén)相關(guān)政府部門(mén)要徹底檢討《租務(wù)法律》，修改對(duì)出租業(yè)權(quán)人權(quán)益保障不足的條文，加重對(duì)租霸的處罰力度。與此同時(shí)，租約到期欲收回層樓不是非要打官司，可通過(guò)授權(quán)房屋局增加仲裁功能來(lái)求得租約糾紛便捷解決，不必送法院起訴，勞民傷財(cái)且久拖不決。
　　關(guān)於最近熱門(mén)話(huà)題——房地產(chǎn)保障房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)如何互補(bǔ)協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)各界各有高論。其實(shí)不論實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)或?qū)嵭匈Y本主義自由經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)全開(kāi)放或全封閉都不一定符合社會(huì)的愿望。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)告訴我們，中庸之道是無(wú)往而不勝的，做人做事均如此。就澳門(mén)來(lái)講，相對(duì)弱勢(shì)的社群也不在少數(shù)，不向他們提供收費(fèi)低廉的社會(huì)房屋或出售帶有一定社會(huì)保障功能的經(jīng)濟(jì)房屋，就會(huì)產(chǎn)生情緒憤懣和社會(huì)不穩(wěn)；但如果把商品房市場(chǎng)即高端物業(yè)市場(chǎng)全線(xiàn)壓縮，徹底摧垮，澳門(mén)還能夠成為世界旅游休閑中心嗎？還能夠成為亞太地區(qū)的娛樂(lè)城市嗎？所以按照澳門(mén)的特點(diǎn)，住房保障市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)以3:7的比例在房地產(chǎn)板塊中各取所需，平衡發(fā)展，是可以基本滿(mǎn)足各種社會(huì)階層需要的。只要我們的政府和人民擁有共同的奮斗目標(biāo)：“國(guó)家強(qiáng)，人民富”，就沒(méi)有克服不了的困難。房地產(chǎn)法律制度的探討必然催生一個(gè)完全法治化的房地產(chǎn)健康發(fā)展環(huán)境。
　　（作者系澳門(mén)地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)會(huì)長(zhǎng)）