房地產法制化是健全行業規范的首要保障

　　從實踐的角度看，京港澳三地房地產法律的探索和借鑒剛剛開始，還有很長一段路要走。然而只要政府和業界高度重視，互相交流，集思廣益，取長補短，隨著中國房地產業的持續健康發展，相關法律的配套和完善是必須要正視和解決的問題。
　　內地和香港的經驗告訴我們，樓花預售制度中如何保障購樓款的安全，是預售“樓花”制度的核心監管內容，必須由政府主管部門和借貸銀行以及相關律師樓三方協同合作，即保證房地產發展商在工程進度時有資金可供運用，也同時保障已付部份購樓款的小業主的款項安全，避免在樓市下挫時衍生出“爛尾樓”事件。澳門政府行將推出的《規范“樓花”買賣的法律制度》，是參考鄰地做法實施資金監管全覆蓋，抑或是不對小業主預付的購樓款進行有效監管，體現政府政策趨向的不同標準，實施的結果可能成效顯著，也可能差強人意，政策制訂者宜小心處理。
　　 房地產中介發牌制度與經紀服務收費的厘定，這其實是相輔相成、互為因果的。就如香港的情況，房地產中介發牌制度早已實施，惟收費標準由市場自由決定，這就為有些地產中介機構收取高額（甚至達到樓價5%）的代理費用大開方便之門。可以肯定，作為發展商最終還是“羊毛出在羊身上”，把中介傭金支出加在樓價上。這事實上是間接推動樓價上揚，這筆賬還是由購樓者買單。爲了保持房地產的健康平穩發展、我們是否應該學習內地的規范：房屋買賣代理按成交金額的0.5~2.5%計收中介服務費用，獨家代理的可適當調高收費，但不超過成交價的3%。這是大家要認真比較和分析的。當然還有一種辦法是設定中介收費的下限，即交易樓價的1%作為中介服務傭金，而收費上限暫不封頂。究竟政府在房地產中介服務的收費規范上是完全開放還是適度監管，這是關系到地產中介經紀行業要不要向專業化方向發展的原則問題。如果一個專業的服務行業，政府在收費方面連起碼的收費標準都不作規定，那這個行業的專業性又何從體現？又監管什麼呢？我們的理解是當地產中介經紀收取了客人高額的服務費用，必須提供與之相適應的專業服務，否則政府監管當局可以處罰、制裁。相反，如果專業行業的收費標準都不予制訂，地產中介行業何須提供高素質和專業的全程服務？
　　 澳門房屋租賃法律滯後，長期影響不動產租務市場的發展，由於澳門《租務法律》欠缺公平合理的條款，很多業主害怕出租了物業，又收不到租金，或有租客約滿不愿搬出，所以很多業主乾脆把物業單位空置在那里，這實在是對社會資源的一種浪費。從香港和臺灣的現行做法來看，都不可能任由租霸非法霸占一個住宅，無法無天。政府職能部門可以依法依約辦事，要求租客到期遷出。這就要求澳門相關政府部門要徹底檢討《租務法律》，修改對出租業權人權益保障不足的條文，加重對租霸的處罰力度。與此同時，租約到期欲收回層樓不是非要打官司，可通過授權房屋局增加仲裁功能來求得租約糾紛便捷解決，不必送法院起訴，勞民傷財且久拖不決。
　　關於最近熱門話題——房地產保障房市場和商品房市場如何互補協調發展，社會各界各有高論。其實不論實行社會主義市場經濟或實行資本主義自由經濟，市場全開放或全封閉都不一定符合社會的愿望。實踐經驗告訴我們，中庸之道是無往而不勝的，做人做事均如此。就澳門來講，相對弱勢的社群也不在少數，不向他們提供收費低廉的社會房屋或出售帶有一定社會保障功能的經濟房屋，就會產生情緒憤懣和社會不穩；但如果把商品房市場即高端物業市場全線壓縮，徹底摧垮，澳門還能夠成為世界旅游休閑中心嗎？還能夠成為亞太地區的娛樂城市嗎？所以按照澳門的特點，住房保障市場和商品房市場以3:7的比例在房地產板塊中各取所需，平衡發展，是可以基本滿足各種社會階層需要的。只要我們的政府和人民擁有共同的奮斗目標：“國家強，人民富”，就沒有克服不了的困難。房地產法律制度的探討必然催生一個完全法治化的房地產健康發展環境。
　　（作者系澳門地產發展商會會長）