揚湯止沸,不如釜底抽薪

如果將中國業已形成的樓市泡沫比做一只滾水四溢的大火鍋，那么中調控的現狀就是—只見揚湯、不見抽薪。首付比例提高、取消稅費優惠、利息上浮、房地產稅直至很“計劃”和很“行政”的限購令，這些都是一瓢瓢潑向高房價滾湯的涼水，但是，房價竟應聲而漲。近悉，隨著中央嚴格調控的三令五申，除了北京有降價表態外，好多地方政府始終環顧左右而言他，始終把房價的調控定位于防止“過快增長”上，于是，出現了一線城市房價膠著，二三線城市房價大漲的怪局。

揚湯不成，只好抽薪，何為燒出樓市天價的巨薪？就是連年飛快增長的土地出讓金。地產名人任志強說過：“現在人們老是覺得房價貴，是因為現在房價有50%是政府的土地出讓金”。此言一出，坊間曾經嘩然，盡管后來政府有關官員出面撇清，但始終語焉不詳，拿不出令人信服的數據來。事實上，從業者都知道，在房地產開發成本中，土地出讓金確實是分量過半的一塊組成部分，其剛性、不可逆性和快速增長性是發展商心中最大的痛，而地價的堅挺和不斷提高在很大程度上阻斷了房價的下降空間。近年來， 在政府主導的土地招、拍、掛下，土地價格被不斷推向極至，京土如金，越來越多的大型房地產開發商已經被逼到二三級城市發展，近來，二三線城市房價在中央房地產宏觀調控中逆勢而上，其中就有不少一線地產大鱷們退而求其次的亂腳。而在京斥巨資拿了地的開發商只能在樓價中轉嫁成本，這是資本的天然特性，與調控無關。

不抽薪不能止沸，一旦土地出讓金減少，樓價能夠一夜跌回幾年前。但這個淺顯的道理始終無法踐行，是因為抽薪的決策人同時也是土地財政的最大收益人。近年來，愈演愈烈的土地財政已經使許多地方政府染上了土地財政、地產經濟的依賴癥，這是一種嗜癮性頑疾，染上此病的地方政府已經具有了某種行政性公司的屬性，最大限度的壓縮成本和最大限度的追求利潤也同樣是該公司的核心訴求。

政府不僅限于收取土地出讓金，他們在拍賣土地的過程中還有許多附加條件，譬如住宅小區內的商場、學校、甚至公共汽車站、派出所和居委會等配套公用設施以及道路、市政綠地等通常都是由發展商來完成的，而發展商則理所當然地將以上公共投入資金全部加到房價里。政府的成本減少，公眾的購房成本增加，發展商則居間贏利。

除了土地出讓金以外，多達幾十項的稅費也是政府的重要財政來源：三通一平費， 自來水廠建設費 ，污水處理廠建設費，供熱廠建設費，煤氣廠建設費，地下水資源養蓄基金，地下熱水資源費，甚至超計劃用水加價，夜間施工噪聲擾民補償費，占道費等不可勝數。一邊是對土地說了算的政府，一邊是名義上有、實際上沒有土地所有權、支配權的購房者，高地價就有了產生的土壤，高地價導致政府富，百姓窮。富人優先享受房地產的財富擴張效應，因房價大漲而財富增值，而買不起房的窮人更加貧困。房地產漸漸成為權利和富者通吃的一道盛宴，其中高昂的土地出讓金起到了助推作用，有了劫貧濟富之嫌。我們看到，土地招、拍、掛這個一誕生起就飽受詬病的東西，現在仍然被很多地方政府當作“神器”供奉著，它奠定著高房價的高基礎，也越發成為高懸在全社會頭上的達莫克利斯之劍。事實上“道德血液”也應該流淌在政府的血管里，而民眾監督、財政公開則是權利血液透析的治療儀。

揚湯止沸不成，又不想釜底抽薪的話，還有一個辦法，就是往滾水里加料，限購就有點這個意思，這里，一面揚湯、一面加薪，那里，發展商高價拿地緊鑼密鼓，已經中標、立項、開工的項目片刻不能停，現房又被限購著賣不出去。于是，斷裂的資金鏈、巨大的財務損失、不良資產，爛尾工程、買賣糾紛、訴訟案件像一大堆半生不熟的肉沉積在火鍋里令人無法下箸。事實上，為限而限，罔顧其他，單打一不是一個好辦法，地產、法律、信貸、金融的相關問題必然相伴而生，既違背了經濟發展規律，也違背了和諧社會的初衷。

其實，有很多好的辦法來抽薪止沸。比如廢止招、拍、掛，實行定價準入機制，先制定出合理的和社會平均收入相匹配的房價，進而倒推出土地出讓金的含量和符合可持續發展的利潤率，讓發展商按照科學的標準競標入圍，而非以往的“價高者得”，據此來約束政府和發展商的趨利性短期行為，民生自然落于實處。但由于以上“讓利于民”的辦法需要政府具有很強的“主動精神”，“放棄精神”且目前又缺少必要的公眾財政監督和制約，故實施起來是有很大難度的，但這恰恰可以考量出政府執政為民的真實度。