加強和改進房地產開發企業的融資管理

摘要：房地產企業是一個資金密集性企業，資金對于房地產企業的發展至關重要，過去的幾年，中國的房地產業飛速發展，過高的房價和過快的上漲速度使得國家一再出臺相關政策限制房地產業過熱，這就給房地產企業的資金周轉產生了巨大壓力，如何應對當下的樓市現狀，如何改進融資管理，就成了房地產企業迫在眉睫的任務。本文闡述了在當下樓市調控中，企業存在一些問題，就三個方面提出了本文的建議：首先應如何轉變發展思路，從數量的擴張型向品牌的擴展轉變，轉變發展方式；其次，在外部融資困難的情況下，企業要練好內功，加強資金的預測、使用，規劃現金流；第三改進融資管理，從而降低企業運行風險，促進企業的平穩發展。

關鍵詞：樓市調控；企業轉變發展思路；資金管理；融資渠道

在當前國家針對樓市的宏觀調控和限購令的大背景下，房地產企業的資金面臨著前所未有的壓力，應該清醒地認識到，國家的調控政策是一項長期的政策，因此企業面臨的困難也是長期的，因此做好企業長期的發展方式轉變和現階段解決企業面臨的問題，最大限度降低資金風險，確保資金安全和正常周轉，從而走出當前困境，確保當下平穩發展，進而促進企業的長遠發展，無疑是當前所有房地產企業（不僅僅是中小房地產企業，同樣包括一些房地產業的龍頭企業，甚至也包括涉足房地產業的央企、國企等）的首要課題。在這樣的背景和動機下，加強并且改進企業的融資管理，改變發展方式，規劃長遠發展，從而度過目前的困境便有了現實意義，也能達到保證資金平穩周轉、最大限度降低資金對于房地產企業發展的制約，確保企業快速、健康發展的目的。

一、目前房地產企業管理的現狀及存在的問題

第一，融資渠道單一。目前房地產企業融資的主要渠道是銀行貸款，雖然其他方式的融資已經被越來越多的房地產開發企業所重視（也是迫于銀行貸款收緊而不得已為之），但最主要的融資方式還是銀行貸款，而一旦國家對房地產動手，銀行對房地產企業的貸款馬上收緊，甚至關閉貸款之門，房地產企業的資金便會受到巨大威脅，這種威脅已經深及企業根本，因為沒有錢，便拿不了地，造不出房子，惡性循環便會最終導致企業破產、倒閉，近幾個月來，已經有一些中小企業迫于房地產資金緊張而最終關門大吉的例子見諸報端，可見融資渠道的單一已經成為企業可持續發展的重要瓶頸之一。

第二，資金壓力大。房地產項目的先期投入大，包括拿地（土地出讓金）、前期設計咨詢費用、建房（建設資金）、人力（建筑商的建設費用）等，而投資的回收期又較長，風險高，這都導致房地產項目本身所固有的融資壓力大等屬性，而目前國家的樓市調控，如新國八條等政策文件，嚴格控制了購房人資格，導致房屋預售壓力大，而財政政策對銀行對房地產企業的貸款進一步收緊，一些企業感到從銀行貸款是越來越難了，這些國家層面的打壓和房地產自身的屬性結合起來，對房地產企業的融資造成了空前的壓力。

第三，企業自我積累能力下降。導致這個問題的原因是多方面的，一是開發商的貪大，報紙、網絡上一些房地產開發行業暴利的新聞導致越來越多的人投入到這個行業來，做著一夜暴富的美夢，傾盡全力地貸款、拿地，蓋房，這些導致了企業的不理性發展，不注重自身的資金積累，一旦外界條件發生變化，企業便面臨著巨大的風險，而且這種風險可能是致命的。二是外部的競爭所致。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭，這些導致企業盲目地擴張，擴充自己的地盤，更加加劇了企業自我積累的能力下降。

第四，融資市場混亂，缺乏完善的法律法規規范。房地產的金融市場并不完善，房地產信托、住房抵押貸款證券化等金融產品雖然對房地產金融市場的發展作出了有益的探索，但這并不足以彌補法律法規不完善，政策法律缺乏一致性和協調性對房地產融資渠道所造成的阻礙。

二、加強房地產企業管理的建議

鑒于上述房地產企業融資現狀、問題及原因分析，本文對于加強和改進房地產企業融資管理有如下幾方面的建議：

第一，轉變發展思路，從數量的擴張型向品牌的擴展轉變，轉變發展方式。一些房地產企業過于依賴粗放的發展方式，開發項目遍地開花、規模龐大，大量建造毛坯房，和科技含量低、質量低、舒適度低的“三低”商品房，其中一些企業在建造裝修時資源浪費嚴重，甚至以次充好，偷工減料，造成商品房糾紛有增無減。這種發展思路是一種短視的思路，單純注重眼前利益，不顧企業長遠發展，這種方式可能在一段時間內產生巨大的經濟利益，但從長遠來看，無疑對企業的品牌和聲譽造成負面影響，有的甚至因此而倒閉。這種犧牲長遠利益來獲取眼前利益的方式實不可取。相應地，集約利用土地，提高人員素質，加強住宅產品研發，加快科技創新能力，大力推進全裝修房，全面提升住宅品質，節約土地資源，降低建筑能耗，減少資源消耗，走綠色低碳的可持續發展之路成為企業轉變發展思路的可行之徑。房地產開發商要從數量擴張轉為品牌提升，不要盲目擴張，以免造成資金鏈斷裂，提高房地產的開發質量和服務水平。數量擴張時代，中小房地產開發商服務意識和品牌意識淡漠，缺乏長遠的規劃，如果不能及時調整，會逐漸被市場淘汰。總之，房地產行業的品牌的階段已經提前到來，企業要有充分的認識和思想上的重視，適應并且順應這種發展趨勢，在變化中把握先機。

第二，加強企業資金管理，各職能部門要緊密合作。在項目之初，提高現金流預測的準確性。加強企業資金管理，重點是現金流預測的準確性，從資金的源頭、使用流向、投入比例、回籠周期、產出比、房價策略等方面做一次完整而深刻的梳理，找出資金使用的問題所在。

第三，加大投入產出比高的項目，對資金的使用流向進行嚴格和規范的管理，每一筆資金的使用，都應該經過縝密、深入的分析，對預期收益、回收周期、存在的風險等做出比較專業而理性的分析，力爭使每一筆資金的投入都得到最大化的收益。同時應該加快資金周轉，提高資金的使用率，避免周轉期長的項目造成的可能的資金回籠壓力。可以借鑒目前被廣泛采用的基于現金流量模型的房地產投資價值，加強理論創新，重視投資價值分析技術的使用，避免那些投入產出比低的項目造成資金浪費，經過深入分析比對，發現潛在投資價值高的項目，抓住先機，果斷出手，在激烈的房地產市場競爭中占得先手，用高投入產出的項目收益比來緩解資金壓力，這種可以成為“先發制人”的方法本質上是一種化被動為主動的方法，在大環境不利的情況下，在別的企業都在通過打折促銷等方式加緊回籠資金，投資更為謹慎的情況下，筆者認為值得房地產企業出其不意地主動出擊，在最基本的資金周轉不被威脅的情況下，主動出手，以進為退，通過多種渠道盡可能多得籌集資金，去占領其他企業不敢或不愿，卻具有重要投資價值的項目。占據了投資收益高的項目，就占據了未來發展的先機，從短期看可能會進一步加劇資金壓力，但從長期看，對保證長遠資金安全，促進后期發展具有重要的作用。

第四，實施適度靈活的房價銷售策略，不可死扛。在比較準確的現金流預測基礎上，找到資金缺口的量，在房價銷售階段：以解決資金缺口為限，制定一個嚴謹的銷售政策：促銷價格和促銷量。從目前的通貨膨脹形勢看，房價有其堅挺的基礎，因此現階段的銷售政策是解決企業不能趴在成功的途中的政策。實施適度靈活的銷售策略可以釋放一種善意的信號，對緩解目前買方、賣方的尷尬局面有重要的潤滑作用，從一定程度上可以緩解企業背負的社會壓力和道德責任，為企業改善大眾口碑，提升企業信譽，從而推動銷售量的提升，促進企業資金回籠，保證企業資金平穩周轉，具有不可忽視的作用。

第五，加強資金風險意識。盡管以借貸方式籌措開發經營資金是房地產開發企業的普遍發展模式。先期內部投入資金不會很大，這對企業的資金來源來說可能起到一定的緩沖，但這種過分使用財務杠桿的方式存在比較大的潛在危險，一旦債務發生危機，便會危及企業生存。這種僥幸心理在經濟過熱、通脹壓力空前的大環境下，顯現出其危險性，一旦政策轉變，哪怕是些許的變動，都會對市場預期產生不可估量的影響作用，對企業的資金壓力起到的暗示作用，甚至強于真實的數字變更。所以，房地產開發企業應加強風險意識，穩定的可持續發展是企業的第一要務，不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內。

第六，嚴格控制成本費用的支出，完善資金監控。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。資金監控包括期前預控和期間監控兩方面。前者的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預測，以防患于未然。而后者則貫穿于企業正常生產經營的資金管理全過程，包括對商品房預銷售收入和項目開發資金支出的監控、資金收支大類的監控和統籌資金收支等方面。通過完善資金監控，最終實現資金的良好管理。

第七，拓寬融資渠道，建立多元化的融資方式。企業不應該把注意力僅僅集中在銀行貸款上，盡管這種企業融資方式能夠快速獲得大量資金，給企業發展提供足夠的資本支持，但這種借貸方式的危險性也不容忽視，商業銀行的放貸與否、放貸多少是根據國家的宏觀經濟政策來調整的，這種具有依賴性的方式具有變動性和不可預見性，當經濟發展時，銀行大量放貸，企業獲得大量資金，房地產業蓬勃發展，大家都從中獲利，而一旦經濟過熱、泡沫顯現，通脹過快增大，貨幣政策和財政政策便會相應收緊，這對企業的資金沖擊是不可忽視的。拓寬資金的渠道，促進融資方式的多元化，對企業發展來說便顯得更加重要，一個好的融資方式，不僅關注銀行信貸，更應該重視有股權融資、合作開發、房地產信托、典當等方式的完善和豐富。從資金來源上實現多元化，最大限度保證資金安全，為企業的長遠和可持續發展提供堅實的和基本的資金支持，為實現這一目標應做到：第一企業應規范化管理，符合上市公司的要求；第二，重視業務素質的培養，熟悉各種融資方式的區別； 第三，要和金融機構和非金融機構保持良好的工作聯系，保持各種融資渠道的通暢。

結論及建議：房地產行業是國家的支柱產業，房地產業的繁榮與否直接影響到國家的宏觀經濟形勢，作為房地產業的承載，房地產企業的每一步從宏觀上說都會對行業產生影響。在國家宏觀調控和對樓市的過于繁榮的打壓和限制的大背景下，房地產企業要做好足夠的準備和思想上的重視，而這轉化到具體的企業管理策略上，便重點表現在企業的融資管理，只有做好融資管理，促進企業資金流轉，避免資金風險，才能從根本上保證企業的長遠發展，促進企業更好更快地發展，也能間接促進國家經濟的平穩較快發展。企業應該意識到，這不僅關乎企業自身，更和企業的社會責任密切相關。

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