公允價值理論在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

【摘要】2006年頒布的新企業(yè)會計準則，使公允價值在新準則中得到了較為廣泛的應(yīng)用，主要應(yīng)用于：金融工具、投資性房地產(chǎn)、非統(tǒng)一控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性交易等準則。其中，在投資性房地產(chǎn)準則中，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量以及轉(zhuǎn)換中，都引入了公允價值，對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的核算產(chǎn)生了重大的影響。文章根據(jù)公允價值理論的主要內(nèi)容，著重對其在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用進行介紹，由此分析得出投資性房地產(chǎn)核算中引入公允價值理論的影響。

【關(guān)鍵詞】公允價值 投資性房地產(chǎn) 應(yīng)用

一、公允價值理論的主要內(nèi)容

在國際會計準則將公允價值計量做為重點研究的一項會計計量方式后，各個國家也紛紛制定了相應(yīng)的公允價值會計準則，亦或?qū)⒐蕛r值計量引入到現(xiàn)有的會計準則內(nèi)容中去。2009年金融危機爆發(fā)后，眾多人士將矛頭指向公允價值準則。國際會計準則委員會最終認為：公允價值不是金融危機的罪魁禍首，現(xiàn)有公允價值準則有其不完善之處需要改進，但公允價值的計量方式仍然是符合當今世界經(jīng)濟發(fā)展趨勢的。

FASB在各個階段中對公允價值的下定義是不盡相同的，2006年FASB將公允價值定義為“在有序交易中出售一項資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項負債時市場參與者在計量日支付的價格”。

IASB從上世紀80年代就開始使用公允價值的概念，它對公允價值的定義為“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~”。由此可得出，所謂公允價值實際上就是現(xiàn)時的市場交易價格。

我國在2006年新頒布的會計準則中對公允價值的定義為：在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。

從以上各個對公允價值給出的定義中不難看出，公允價值是一個比較寬泛的概念，與其他計量屬性相比，公允價值計量能夠更真實的反映出企業(yè)資產(chǎn)負債的價值、市場的需求，更符合當代信息使用者對信息質(zhì)量的要求。但公允價值計量的合理運用也依賴于一個有序的市場經(jīng)濟環(huán)境、公平的交易以及公開透明的信息交換空間。

二、公允價值理論在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

（一）投資性房地產(chǎn)的定義與范圍

我國《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中指出：投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金收入或資本增值，或者兩者兼而有之而持有的資產(chǎn)。在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地的使用權(quán)，因此，投資性房地產(chǎn)中的地是指的土地的使用權(quán)，房是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)與房屋、建筑物應(yīng)當能夠單獨計量和出售。

根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義，可以得出投資性房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地使用權(quán)；

持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的計量

1。投資性房地產(chǎn)的初始計量

一項投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件才能予以確認：與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點一般為租賃期開始日，即土地使用權(quán)、建筑物進入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。對持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量。

2.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值計量模式的條件下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量，對已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ健?/p>

采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，按月計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當計提減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復，不得轉(zhuǎn)回。投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量，同時不再對投資性房地產(chǎn)計提減值準備。

（三）公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)會計準則規(guī)定，公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用主要在兩部分：一是后續(xù)計量中，滿足條件的投資性房地產(chǎn)可以采用公允價值計量；二是投資性房地產(chǎn)可以在公允價值模式下進行轉(zhuǎn)換。

1.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)的核算與交易性金融資產(chǎn)的核算有相似之處，也是按資產(chǎn)負債表日的公允價值計量，公允價值與賬面價值之間的差額記入“公允價值變動損益”。

例如：一從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的A企業(yè)，2010年3月與B公司簽訂租賃協(xié)議，約定將其開發(fā)的一棟寫字樓于開發(fā)完成時租賃給B公司使用，租賃期10年。當年6月1日該寫字樓開發(fā)完工開始起租，寫字樓的總成本為9000萬元。至2010年12月31日，有數(shù)據(jù)表明該寫字樓的公允價值為9200萬元。

若A公司對這棟寫字樓采用公允價值進行計量，則在2010年6月1日開發(fā)完成起租時確認投資性房地產(chǎn)的成本9000萬元，而至2010年12月31日資產(chǎn)負債表日，應(yīng)按照公允價值調(diào)整其賬面成本，借記投資性房地產(chǎn)——公允價值變動200萬元，借記公允價值變動損益200萬元。至此完成了投資房地產(chǎn)按公允價值計量的要求，同時A公司當期損益中也增加了200萬元。

對已采用成本模式講量的投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式講量時，以變更時的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的初始成本，并按公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。

例如：2008年A公司將自行開發(fā)的一棟寫字樓出租，采用成本模式計量。2010年1月1日，假定A公司持有的投資性房地產(chǎn)滿足條件，公司決定采用公允價值模式計量，該寫字樓的成本是9000萬元，已提折舊270萬元，未提取減值。當日，該字寫樓的公允價值為9500萬元，A公司按凈利潤的10%提取盈余公積。假定不考慮所得稅，則該投資性房地產(chǎn)在2010年1月1日，按公允價值借記投資性房地產(chǎn)——成本9500萬元，按已提折舊借記投資性房地產(chǎn)累計折舊270萬元，按原成本貸記投資性房地產(chǎn)9000萬元，將公允價值與原賬面價值之間的差額770萬元作留存收益處理，其中按10%貸記盈余公積77萬元，剩余693萬元貸記利潤分配——未分配利潤。

2.在公允價值模式下的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

以成本計量的非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，根據(jù)謹慎性原則的要求，應(yīng)按賬面價值與公允價值之間的差額進行處理。如果是借方差，計入公允價值變動損益，將公允價值小于賬面價值的損失反映到當期損益中去；如果是貸方差，應(yīng)計入資本公積——其他資本公積，將公允價值大于賬面價值的收益不反映到當期損益，而是反映到所有者權(quán)益中，待該項投資性房地產(chǎn)處置時，再將已經(jīng)計入資本公積中的部分轉(zhuǎn)入當期損益。

例如：A公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2010年3月10日，A公司與B公司簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一寫字樓出租給B公司使用，租賃期開始日為2010年4月15日，該日寫字樓的賬面價值是6000萬元，未計提減值，公允價值是7000萬元，A公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，則應(yīng)按照公允價值借記投資性房房地產(chǎn)——成本7000萬元，貸記開發(fā)產(chǎn)品6000萬元，差額1000萬元記入資本公積——其他資本公積。

又如：A公司將一租賃期滿的寫字樓收回，作辦公樓使用。2010年5月1日該辦公樓正式自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當天的公允價值為8000萬元。該投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前采用公允價值計量，成本為7000萬元，公允價值變動為增值200萬元，則需借記固定資產(chǎn)8000萬元，貸記投資性房地產(chǎn)——成本7000萬元，公允價值變動200萬元，差額800萬元記入公允價值變動損益。

在我國當前房地產(chǎn)交易價格持續(xù)上漲的情況下，通常賬面價值與公允價值之間的差額會反映到資本公積中，等到處置投資性房地產(chǎn)時再穩(wěn)妥的轉(zhuǎn)入當期損益。如直接反映到當期損益中，會過激的增加企業(yè)當期利潤水平，成為某些企業(yè)調(diào)整利潤的工具，而反映到當期的所有者權(quán)益中還有利于增加企業(yè)的規(guī)模。

三、公允價值理論對投資性房地產(chǎn)準則的影響

（一）能更好的反映投資性房地產(chǎn)的價值

投資性房地產(chǎn)按公允價值進行計量能更真實的反映出投資性房地產(chǎn)的價值，近年來我們國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展的很快，近五年來有數(shù)據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的價值往往都要高于其賬面價值，因此，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行核算，更符合投資性房地產(chǎn)的特征，更好的反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值、增值潛力和盈利能力。

（二）使“隱性”的所有者權(quán)益變?yōu)椤帮@性”

在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，將按成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，使得企業(yè)的所有者權(quán)益大大增加，這使得企業(yè)的所有者權(quán)益由“隱性”轉(zhuǎn)變?yōu)椤帮@性”，大大提高了企業(yè)的規(guī)模。

（三）公允價值對企業(yè)利潤的調(diào)控

企業(yè)在采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量時，能真實的反映出投資性房地產(chǎn)的價值，更好的體現(xiàn)出其增值與盈利的能力，同時會使企業(yè)的利潤產(chǎn)生較大的波動，增大企業(yè)的風險。從長遠來看，若今后投資性房地產(chǎn)減值，前期確認的大量收益需要后期確認大量的減值損失，這使得企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績處于極不平穩(wěn)的狀態(tài)。我國的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，信息的公開透明度還遠遠不夠，也很容易使得公允價值變得人為化，成為企業(yè)修飾業(yè)績的工具。

參考文獻

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作者簡介：馮寓奇（1980-），女，講師，淄博職業(yè)學院會計系，研究方向：財務(wù)會計、稅法；魏萍（1971-），女，會計師，淄博魯中房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司財務(wù)科科長，研究方向：財務(wù)會計、稅法。