聚類分析在房地產股票投資中的應用

【摘要】文章從房地產公司的財務數據入手，先對16家上市公司進行聚類分析，然后結合股市日K線和往年財務數據，從技術面上和基本面上對上市公司股市動態做出進一步分析。

【關鍵詞】聚類分析 財務指標 股票投資

通過對房地產行業水平建立相應的評價指標，可以使行業的定性分析轉向量化研究。數據選自新浪財經中地產行業的16家地產公司2011年第一季度的財務數據，從中摘抄出每股收益、流動比率、速動比率、應收賬款周轉率、凈資產收益率，凈利潤增長率，主營業務收入增長率。為了區分房地產板塊中不同基本面的上市公司，以便更好地了解不同公司的特征財務狀況，以上述七個財務指標為變量，使用SPSS軟件進行系統聚類分析。

在此采用離差平方和法，又稱Word法。分析結果為：利用SPSS軟件進行分析?？梢缘玫浇M間平均連接圖、群集圖、樹狀圖和案例處理匯總圖。我們將16支股票大致分為七類：第一類有臥龍地產、美都控股、萬通地產、香江控股、保利地產、魯商置業、新湖中寶、冠城大通、廣匯股份等9家；第二類有天發房展、格力地產；第三類有北京城建；第四類有中體產業；第五類有海泰發展；第六類有華業地產；第七類有天津松江。根據以上圖標和分類結果，我們認為具有一定的合理性，從中可以發現以下問題并且得出一定的結論。

在此基礎之上我們發現除第六類之外的15家房地產產公司均為多元化投資，基本都包括房地產開發與管理、投資及投資管理、物業管理。我們知道多元化經營投資是企業集團增加收益機會，分散經營風險的必由之路，也是現代企業經營發展的一種趨勢。

第一類的9家房地產公司中只有有香江控股為凈資產收益率-0.065%，其余均為正。七項財務指標中均較為正常，沒有過于突出的表現。在新浪財經中通過對9家股票2011年4月26日至2011年6月30的日K線圖觀察中發現60日均線均處于緩慢下降趨勢，可見在全球整體經濟不景氣的趨勢下，并不適合長期持有以上9家股票，但可在20日均線上穿紅線的時候買入持有，在藍線下穿紅線的時候賣出，適合短期操作。第二類是天發房產和格力地產。兩家公司實力都較為雄厚，且應收賬款周轉率明顯高于第一類的9家，特別是應收賬款周轉率，天發房展為210.6874%，格力地產為164.7991%。這與第一類的9家中應收賬款周轉率最高的中體產業（51.2161%）形成鮮明對比。一般來說，應收賬款周轉率越高越好，表明公司收賬速度快，償債能力強。第三類是北京城建，它在2011年第一季度的財務指標中最為突出的一項指標是主營業務增長率（257.6789%），主營業務收入增長率可以用來衡量公司的產品生命周期，判斷公司發展所處的階段。一般的說，如果主營業務收入增長率超過10%，說明公司產品處于成長期，將繼續保持較好的增長勢頭，尚未面臨產品更新的風險，屬于成長型公司。應收賬款周轉率也相對較高，為72.379%。由此判斷可以對北京城建進行長期投資。第四類有中體產業，于1998年上市交易。較為突出的一項是凈利潤增長率（306.2324%），2010年四個季度均實現100%以上的增長速度，可見財務狀況相當穩定，不過中體產業2011年第二季度首次出現負增長（-59.9239%），后市應注意，財務方面出現小問題，勢必對日后股價漲勢造成影響，此時可拋售股票，以待低價補倉。第五類有海泰發展，其較為突出的一項財務指標是凈利潤增長率為838.0987%，而2010年四個季度的凈利潤增長率一直都為負增長，說明該公司去年發生了重大財務問題。第一季度首次實現巨大幅度正增長，此時需警惕由此帶來的回落風險，應在第一季度末應該趕緊平倉。第六類是華業地產，七項財務指標中與其它15家企業對比，最為明顯的是應收賬款周轉率977.2091%，且看去年四個季度的凈資產收益率和主營業務收入增長率都保持良好的漲勢。與其它15家公司又一個不同之處在于，華業地產是單一經營，將資產集中投資于房地產行業，品種比較單一，極易大起大落，以下是2011年至今的日K線走勢：我們可以看到華業地產在2011年8月16日沖到了歷史以來的最高點：14.25元/股。高于2007年5月29日的13.56元/股，很明顯地看到短期均線已與長期均線拉開較大距離，應注意股價回落，及時平倉。第七類是天津松江，如果只從技術面上看，會發現天津松江的股價在8月份已降至歷史以來的低谷，下降的空間不大，屬于超賣期，此時可以逆向操作，趁機買入。但是從基本面上看：該公司突出的一些財務指標是凈利潤增長率為-882.0112%，凈資產收益率為-3.32%，主營業務收入增長率為-56.6175%，每股收益為-0.046%，這四項指標均在16家上市公司相應財務指標中是最低的，尤其是凈利潤增長率，其它15家最低為-49.9852%，最高為838.0987%。而且2011年第二季度凈利潤增長率竟然達到了-6041.9248%。企業嚴重虧損，通過借款總額壹億元人民幣，能否挽回股價一蹶不振的窘境，我們得持觀望狀態。

通過聚類分析、技術分析和基本面分析三者之間的結合，我們能夠全面研究上市公司股票的內在價值，確定投資范圍，降低投資風險。在股票投資中運用統計分析時，還可以收集上市公司往年的數據和公司的重要公告，及時了解總體狀況，同時要多了解大盤趨勢，因為這些上市公司會受系統因素的影響，及時作出判斷，增加收益或減少損失。

參考文獻

[1]曾五一.統計學[M].機械工業出版社，2010(8).

[2]中國證券業協會.證券投資分析[M].中國財政經濟出版社，2010年版.

作者簡介：盧旭家（1986-），男，漢族，浙江臺州人，四川大學經濟學院，研究方向：公司金融。