淺談物業管理公司的經營管理

【摘要】隨著社會的發展，物業管理公司的經營管理也日趨走向成熟化，如何做好物業公司的經營管理也是每個物業管理人員所必須的。通過西華苑物業的經營與管理經驗總結出管理工作的方法。

【關鍵詞】物業 管理 經營 財務

西華苑物業公司成立于1999年，管理4個小區，管理面積40.63萬平米，多層住宅29.19平米，高層住宅11.44平米，屬于國家二級資質物業公司。其組織機構分為財務經營部、房管部、辦公室、保安部、環衛部、安全技術部。公司工作目標：讓每一個住戶都滿意；工作方針：管理為基礎，服務為主導，與管理于服務中；指導思想：住戶至上，服務第一。公司成立10多年來，在公司領導及全體員工的共同努力下，公司的各項管理取得了很好的成績，公司先后被萬柏林區及太原市政府評為“先進單位”、“安全文明小區”、“園林綠化先進庭院”等光榮稱號。在市場競爭日益激烈的條件下，西華苑物業公司能獲得快速的發展并取得如此的成績，主要得益于其先進的管理經驗、嚴格的質量管理、不斷加強的技術創新。

一、健全財務制度，加強財務管理工作

西華苑物業公司嚴格遵守國家的有關的財經法律、法規，建立健全了一套規范的財務管理制度，形成了完善的財務管理體系并嚴格地加以執行，公司共有財務人員4名，其中：中級職稱以上的3名，初級職稱的1名。財務人員必須持證上崗，并制定了崗位職責，做到了每個財務人員崗位明確，職責分明，同時加強崗位間的監督和約束，強化監督機制，堅決杜絕不規范、不合法的會計業務的財務行為的發生。更為重要的是物業公司面對的是廣大居民住戶，每日收費的現金量較大，公司特制定了一套現金管理辦法，加強現金的管理，促進了財務管理職能的充分發揮，也加強了財務人員的責任。在歷年的財務審計中，西華苑物業公司財務工作均得到審計部門的一致好評。

二、加強法制意識，提高服務水平

市場經濟從一定意義上說就是法制經濟，在當今的社會所從事的每一項工作的每一個環節，都必須按照國家的法律、法規、政策辦事。因此物業管理企業也要學法、懂法和守法，物業管理相關合同在訂立前要注重合同主體的合法性，合同服務的約定盡可能詳細，避免歧義。物業公司在運行中必須按照《物業管理條例》、《物權法》的規定處理日常事務，特別是2007年《物權法》頒布后，業主的維權意識更進一步提高，業主對物業管理質量的要求提高，財務收入的公共性、公開性、透明度要增加，廣大業主要求物業公司如實報告用了多少錢、做了多少事、效果如何、哪些工作沒做好、錢用在正經地方了還是浪費了？以此來確定對物業公司的信任度。作為物業公司的每一個員工首先自己要懂法，才能更好地運用法律解答物業運行過程中業主的疑問、解決各種糾紛，用法律保證物業管理工作的健康發展，維護公司及業主的合法利益。

三、加強市場意識，提高競爭力

市場經濟就是競爭經濟，市場經濟持續不衰的根本在于競爭，競爭使市場充滿活力，隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，社會經濟成分、組織形式、就業方式、分配方式等日益多樣化。利益關系的復雜化、多層次成為競爭面臨的新環境，利益的追逐是競爭的動力，物業公司也不例外。近年來，社會出現各種專業服務公司：如保潔公司、保安公司、家政服務公司等，成為物業公司有力的競爭對手。如果物業公司市場意識、服務意識不強，很有可能導致被業主解聘或業主決定把其中一些服務項目承包給其他專業公司經營，這樣，物業公司就失去了部分業務收入，使公司的經濟效益受損。因此我們物業公司的每個員工要有危機感、緊迫感，更好地服務業主，提高市場競爭力。

四、加強能源消耗管理，提高原始數據記錄的準確性

物業管理企業能源消耗管理主要是水、電、暖等的準確計量，這就對各項設施設備合理運行和各種節能設施配備提出更高要求。物業公司安全技術部技術人員要加強業務學習，推廣各種節能技術，提高熱效率，加強負荷管理，控制高峰用電，加強輸電線路、電力設備的維修，減少偷電損失，節約電能消耗。技術人員要抱著對公司負責的態度，全面反映各部門、各工序的生產耗費水平，便于劃清責任進行考核，進一步確保成本資料的真實準確性。要達此目的，不僅對技術人員有如此要求，還要從源頭上抓起，原始記錄更是關鍵。原始記錄是記載生產經營過程中所耗和所費及各項活動的基本數據，是各項經濟活動的基礎，因此，原始記錄必須健全，原始記錄的填制必須真實、及時、準確。物業公司必須要求各工種抄表員認真負責記錄每項數據，保證其準確性，記錄不準確就無法準確計算消耗，也影響成本的準確性，不僅形成財務報表數據不真實，而且極易引起業主與物業公司的矛盾。

五、加強風險及安全管理

在物業管理活動中，風險是客觀存在和不可避免的，在一定條件下還帶有某些規律性，雖然不可能完全消除風險，但可以通過努力把風險縮減到極小程度，這就要求物業管理企業主動認識風險、積極管理風險、有效地控制和防范風險，以保證物業管理活動和居民生活的正常進行。說到風險，不能不提安全，安全是公司一切工作的基石，是控制風險的有效辦法，把公司生產建立在職工生命的基礎上，而且要以科學的發展觀為宗旨，堅持安全第一，預防為主，綜合治理，樹立全面的安全觀、生命觀。珍惜員工生命，珍惜員工健康，搞好文明生產，達到安全質量標準化規劃目標，建設本質安全后勤服務企業，建立安全責任制，公司經理、書記作為公司安全管理和監督第一責任人，班組長、安全員、網員、青監崗員是安全生產安全管理和監督第一責任人，職工對所在崗位和自身的安全負責，真正落實一級向一級負責，并簽訂安全責任書。對于物業使用過程中的風險，可以適當引入市場化風險分擔機制，比如為其直接管理物業的設施設備購買保險，若發生樓宇外墻掉皮傷及行人或砸壞車輛等事件，可由保險公司承擔相應的賠償責任。物業公司應建立事前科學預測、事中應急處理、事后妥善解決的風險防范與危機管理機制，把握風險的規律性，引入先進的風險管理技術，規避、轉移、控制風險。

作為物業公司的每一位員工，要牢固樹立全心全意為人民服務的宗旨，強化責任意識，嚴格各項制度的執行，力爭讓每一位住戶都滿意，共建一個和諧文明小區。

作者簡介：馬便蓮（1974-），女，漢族，山西太原人，西山煤電公用事業分公司西華苑物業，研究方向：物業經營管理。