房地產信托兌付資金告急

來自普益財富不完全統計數據顯示，從10月到年底將有46款、總規模達83.586億元的房地產信托產品到期。如果加上應支付的信托收益，總規模在90億元左右。

業內專家表示，房地產信托規模從去年三季度開始出現爆發式增長，在今年二季度達到頂峰水平，目前政策逐步收緊，發行開始受限。在房地產銷量下降、房價拐點隱現的情況下，隨著房地產信托產品集中兌付期逐步來到，房地產信托的兌付壓力已經出現，最嚴峻的考驗將在明后年出現。

政策受限

有媒體報道稱銀監會最近叫停了渤海信托、方正東亞信托、四川信托和五礦信托四家信托公司的房地產信托業務，為期3個月。但銀監會以及渤海信托、四川信托等隨后都予以否認。

信托界人士向記者透露，包括上述四家信托公司在內的房地產信托業務的確受到限制，但不是被叫停。其實早在5月份，房地產信托發行量最大的前10家信托公司已經收到“窗口指導”，不再擴大房地產信托的業務規模。

該人士稱，監管部門的初衷是不要繼續增加新房地產信托業務。但信托公司還是可以通過兩個渠道“補充額度”：增加資本金或等到已成立的房地產信托到期后再發新產品。“絕不是叫停。”該人士強調。

四川信托官網顯示，四川信托-長江畔-桂圓林生態墅區集合資金信托計劃目前仍在發售。該項目第一期全部為別墅，項目二期全部為江景高層。可見此信托計劃為典型的房地產信托，期限從18個月到24個月不等，相應的收益率也從12%到14.5%不等。

上海銀監局相關人士也表示，該部門從未簽署過任何叫停房地產信托的文件。而信托融資在整個房地產項目中的比例不得超過30%，因此房地產信托整體風險可控。

據用益信托工作室10月26日發布的《2011年三季度房地產信托發展報告》，隨著監管層對房地產信托的多次風險提示，以及多數信托公司的凈資本告急，三季度共發行了233款房地產信托產品，發行規模為620.91億元，同比下降了6.14%。但與二季度相比，發行規模大幅下降46.15%。9月份房地產信托發行規模甚至出現了40%同比負增長。市場對于房地產信托更加謹慎，部分信托資源暫時撤離房地產信托市場。

兌付壓力

三季度以來，房地產市場銷售疲軟，房價下行壓力增大。部分樓盤開始降價促銷。市場環境一方面讓信托公司對房地產信托發行更加謹慎，從而導致此類產品發行規模急劇萎縮；另一方面，也給即將到期兌付的房地產信托帶來了壓力。

據普益財富提供的數據，四季度即將到期的46款房地產信托產品中，發行數量最多的是中融信托，共發行6款。緊隨其后的是中誠信托和中鐵信托，各發行5款。這46款產品中規模最大的是12月1日到期的“2009年潤通鴻業投資集合信托計劃”，達16.5億元，由中誠信托發行，期限24個月。

“即便有些房地產信托項目出現兌付問題，目前外界也很難知道。因為都是信托公司先用自有資金墊付，然后再慢慢處置。而這些情況信托公司是不會對外披露的。”上海一家信托公司的信托經理表示，今年是各大信托公司大規模增加資本金的一年，因此信托項目造成的“窟窿”短期更難被發現。如果房地產信托的風險要集中爆發，也應該在明后年，因為今年二季度大規模發行的房地產信托產品很多是明年到期。

據用益信托工作室提供的數據，50家信托公司的2010年年報顯示，全行業凈資本規模最大的信托公司為平安信托，其凈資本即將告急；全行業信托業務收入最多的信托公司中融信托面臨至少16億元凈資本缺口。而房地產信托是凈資本占用比例最高的產品之一。

今年9月份中融信托注冊資本增加至14億元，但凈資本與各項風險資本之和的比值約為28.5%，遠低于《信托公司凈資本管理辦法》中要求的100%。近日中融信托的注冊資本再次增至14.75億元。