拐或不拐:房價就在那里

所謂拐點，必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，而非局部個案樓盤策略性降價或直接降價，非短期變化，這樣的拐點1-10月沒有出現(xiàn)，未來出現(xiàn)的可能性也不大。

10月28的一個下午，當(dāng)一輛豪華大巴慢慢駛近上海青浦區(qū)的一個別墅區(qū)門口，原本三三兩兩閑聊的一群房產(chǎn)中介呼啦一下子涌過來，手里舉著牌子，還有人忙不迭地從景觀樹后跑過來。

這不過是房價下跌中的一線城市的房地產(chǎn)市場的一個縮影，雖然牌子上的標(biāo)價依然是上百萬甚至千萬，但是架勢并不比賣白菜酷多少。

房價斷崖式下跌

盡管今年3月就有一些地產(chǎn)商開始打折銷售，但這輪降價潮蔓延得從8月的北京通州算起。

北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，通州目前在售住宅成交均價為15000~16000元/平方米，比去年年初降20%左右。而該地區(qū)土地成本均價5000元/平方米左右，顯然大部分開發(fā)商有足夠的降價空間。

接著是上海，10月浦東中海御景熙岸從2.3萬元/平方米降至1.6萬元/平方米；嘉定新城龍湖酈城從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米。10月22日，因降價幅度較大，龍湖地產(chǎn)上海嘉定酈城、綠地秋霞坊、閔行星河灣等售樓處被業(yè)主砸得一片狼藉。

砸爛的樓盤模型并沒有降低其他購房者的熱情，10月25日夜間，上海中海御景熙岸重新開始售房，房價為1.75萬元/平方米。

進入11月，深圳接棒上海，掀起又一輪降價潮。諸多業(yè)內(nèi)人士認為，全國性的降價潮大幕或?qū)㈤_啟。

深圳德信資本董事長陳義楓表示，目前房價下跌可以看作是先前貨幣緊縮與房地產(chǎn)調(diào)控的疊加效應(yīng)逐漸體現(xiàn)的結(jié)果。

2010年4月中旬，國務(wù)院出臺的“新國十條”拉開了本輪房地產(chǎn)調(diào)控序，今年1月底，上海和重慶分別開征房產(chǎn)稅，但房價并沒有下跌。

不過，從3月開始，地產(chǎn)商融資難的現(xiàn)象逐步顯現(xiàn)，其中浙江地產(chǎn)大鱷綠城集團再啟內(nèi)部融資，年化成本為12%。由于國內(nèi)上市融資受阻，到了5月，很多房地產(chǎn)企業(yè)排隊爭取海外上市。

隨著樓市低迷，6月份出現(xiàn)了炒房團向海外轉(zhuǎn)移的跡象，開發(fā)商拿地積極性也大大降低，還有一個顯著的信號出現(xiàn)了——深圳出現(xiàn)一二手房倒掛現(xiàn)象，這種情形在2008年年底、2010年5月均出現(xiàn)過，而這通常是市場回調(diào)的前兆。

到了8月，隨著上市公司半年報的披露，地產(chǎn)商資產(chǎn)負債率上升的情況暴露出來。溫州炒房者也開始了拋售行動，國慶前后溫州當(dāng)?shù)氐拿襟w擠滿了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的廣告。

與此同時，限購令正在向二三線城市蔓延。8月底，浙江臺州市發(fā)布限購政策，成為首個被納入限購的二三線城市，并且沒有明確限購政策截止日期。10月31日，珠海市緊急出臺限購和限價的“雙限令”，成為全國首個實行樓市雙限政策的城市。

而根據(jù)住建部先前公布的新增限購城市的五條標(biāo)準(zhǔn)，不少二三線城市將陸續(xù)出臺類似限購政策。

再看海外，看空中國房地產(chǎn)的聲音去年以來一直不斷，9月開始進一步放大音量。9月27日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布報告稱，如果2012年住房銷售驟降30%，諸多中國房地產(chǎn)開發(fā)商都將承受嚴(yán)重的現(xiàn)金壓力，維持對中國房地產(chǎn)行業(yè)的“負面”展望。28日，穆迪同時將合生創(chuàng)展、華南城兩家內(nèi)地房地產(chǎn)公司評級展望由穩(wěn)定下調(diào)至負面。

顯然一些地方政府坐不住了，10月11日，佛山市出臺限購放寬政策，但又在當(dāng)日晚間緊急撤銷，真可謂朝令夕改。

美元反轉(zhuǎn)推動

貨幣緊縮與房地產(chǎn)調(diào)控的疊加效應(yīng)導(dǎo)致了房價下跌固然不錯。但中國的房地產(chǎn)市場作為全球資產(chǎn)市場中的一環(huán)，顯然不能遺世獨立。而近期美元升值是房價下跌的一個不可忽略的因素。

記者了解到，9月中旬起上海出現(xiàn)不少境外投資客拋售房產(chǎn)，10月中旬，有10多位美國投資客集體拋售上海某酒店70余套房，涉及金額約1.26億。一些中介稱，上海閔行金虹橋、長寧古北等外籍人士居住較為集中的板塊，境外業(yè)主拋盤現(xiàn)象正明顯增加。

有中介解釋，部分境外房地產(chǎn)市場租金回報率較高是這些境外人士離場的原因之一，以倫敦為例，租金回報率5%~6%，而在上海只有約1.5%。

但一位不愿透露姓名的機構(gòu)投資經(jīng)理表示，境外人士拋售房產(chǎn)看上去是個案，但近期美元升值的背景不可小覷。

Wind數(shù)據(jù)顯示，美元指數(shù)從5月以來一直在上行，已從72.7上漲至77左右。

“近些年來雖然美元多處于頹勢，但就如同1980年代的拉美危機以及1990年代的東南亞危機一樣，當(dāng)歐債危機愈演愈烈時，美元便會走出升值勢頭。”上述投資經(jīng)理表示，美元升值意味著避險資金將買入美元或流入美國實體經(jīng)濟，而這勢必要拋售人民幣或者撤出中國。

央行三季度金融數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，國家外匯儲備余額為32017億美元。其中，7月、8月外匯儲備分別增加478億美元、172億美元，但9月份減少了608億美元，這是16個月來首次單月下降。

雖然不能說外匯儲備減少就說明資本在外逃，但與此同時存款數(shù)據(jù)也在下降。9月M2增速為13.0%，創(chuàng)2001年10月份以來新低，M2的下降緣于企業(yè)存款的下降，9月企業(yè)存款比8月少增6862億元。有機構(gòu)分析是資金向海外轉(zhuǎn)移。

上述投資經(jīng)理表示，如果因美元升值而出現(xiàn)資本外逃，那么房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。

上半年我國人民幣房地產(chǎn)貸款增量約為7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長16.9%。在信貸規(guī)模控制下，房地產(chǎn)行業(yè)貸款下滑在意料之中，但從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增幅來看，很多資金可能來自境外融資。

世聯(lián)地產(chǎn)研究部的一份報告顯示，自2011年1月起，多家大型房企紛紛啟動海外融資。截至6月底融資規(guī)模超過1000億元，而去年全年為560億元。

此外，外匯局2月17日披露的境外資本流動監(jiān)測報告顯示，從2001年至2010年房地產(chǎn)業(yè)中FDI（外國對華直接投資）占外資流入總量的比例基本保持在10%以上，2006年以后逐步提高，2010年達到23%，其中2010年房地產(chǎn)業(yè)中FDI為271億美元，較上年增長78%。

拐點是否到來

一片肅殺的市場氣氛下，關(guān)于樓市“拐點”的討論再出江湖。

“嚴(yán)格意義上說，業(yè)內(nèi)所說的拐點是錯誤的，學(xué)過微積分的人都知道拐點指該點的二階導(dǎo)數(shù)為零，且三階導(dǎo)數(shù)不為零，是個增速變化概念。”上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成告訴記者，業(yè)內(nèi)更多是把房價下跌視為拐點。

張宏偉認為，所謂拐點，必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，而非局部個案樓盤策略性降價或直接降價，非短期變化，這樣的拐點1-10月沒有出現(xiàn)，未來出現(xiàn)的可能性也不大。

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，上海2011年9-10月成交量同比去年同期出現(xiàn)大幅下滑，但成交均價并未出現(xiàn)下調(diào)跡象。

陳義楓則表示，拐點已經(jīng)到來了，只是市場中很多人不敢承認而已。

“拐點可以說從8月開始，和CPI同步而來。”世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)首席分析師吳志輝表示，可以通過存貨變化判斷拐點的時間。

吳志輝說，目前到2012年6月將是房地產(chǎn)去庫存的階段，明年6月以后，隨著房屋供應(yīng)量的減少，市場將進入再庫存階段。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認為，樓市價格拐點已經(jīng)發(fā)生，春節(jié)之前，樓市將保持價跌量平態(tài)勢，明年一季度繼續(xù)低迷。

拐點階段會有多長？跌價幅度會有多大呢？

種種跡象表明，今年房價下跌體現(xiàn)在一二線城市，明年很可能將波及到三四線城市，這輪房價下跌有可能持續(xù)2~3年，但具體能持續(xù)多長時間，取決于貨幣政策因素，而非市場因素。

周建成認為，到今年年底房價將保持下跌趨勢，跌幅不會超過30%，跌幅在20%的樓盤應(yīng)該并不稀奇，但明年開春后政策可能出現(xiàn)放松，畢竟房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)基本達到。

如果把時間周期再拉長，楊紅旭則預(yù)測，未來十年，中國樓市暴利時代不再，投機性購房需求也將萎縮，市場波動的頻率和幅度將明顯小于過去十年。

周建成認為，未來房價很難再現(xiàn)過去10年那種非理性的增長，但也不會如日本那般長期低迷，這是由我國的土地制度決定的，政府可以通過拆遷和改造等措施來激活市場。

如果政策繼續(xù)從緊，美元保持升值態(tài)勢，參照2008年的情形，可以預(yù)料的是，購房者斷供、開發(fā)商破產(chǎn)的新聞將很快就出現(xiàn)，但最最可怕的還是外資出逃。