拐或不拐:房價就在那里

所謂拐點，必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，而非局部個案樓盤策略性降價或直接降價，非短期變化，這樣的拐點1-10月沒有出現，未來出現的可能性也不大。

10月28的一個下午，當一輛豪華大巴慢慢駛近上海青浦區的一個別墅區門口，原本三三兩兩閑聊的一群房產中介呼啦一下子涌過來，手里舉著牌子，還有人忙不迭地從景觀樹后跑過來。

這不過是房價下跌中的一線城市的房地產市場的一個縮影，雖然牌子上的標價依然是上百萬甚至千萬，但是架勢并不比賣白菜酷多少。

房價斷崖式下跌

盡管今年3月就有一些地產商開始打折銷售，但這輪降價潮蔓延得從8月的北京通州算起。

北京中原市場研究部數據顯示，通州目前在售住宅成交均價為15000~16000元/平方米，比去年年初降20%左右。而該地區土地成本均價5000元/平方米左右，顯然大部分開發商有足夠的降價空間。

接著是上海，10月浦東中海御景熙岸從2.3萬元/平方米降至1.6萬元/平方米；嘉定新城龍湖酈城從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米。10月22日，因降價幅度較大，龍湖地產上海嘉定酈城、綠地秋霞坊、閔行星河灣等售樓處被業主砸得一片狼藉。

砸爛的樓盤模型并沒有降低其他購房者的熱情，10月25日夜間，上海中海御景熙岸重新開始售房，房價為1.75萬元/平方米。

進入11月，深圳接棒上海，掀起又一輪降價潮。諸多業內人士認為，全國性的降價潮大幕或將開啟。

深圳德信資本董事長陳義楓表示，目前房價下跌可以看作是先前貨幣緊縮與房地產調控的疊加效應逐漸體現的結果。

2010年4月中旬，國務院出臺的“新國十條”拉開了本輪房地產調控序，今年1月底，上海和重慶分別開征房產稅，但房價并沒有下跌。

不過，從3月開始，地產商融資難的現象逐步顯現，其中浙江地產大鱷綠城集團再啟內部融資，年化成本為12%。由于國內上市融資受阻，到了5月，很多房地產企業排隊爭取海外上市。

隨著樓市低迷，6月份出現了炒房團向海外轉移的跡象，開發商拿地積極性也大大降低，還有一個顯著的信號出現了——深圳出現一二手房倒掛現象，這種情形在2008年年底、2010年5月均出現過，而這通常是市場回調的前兆。

到了8月，隨著上市公司半年報的披露，地產商資產負債率上升的情況暴露出來。溫州炒房者也開始了拋售行動，國慶前后溫州當地的媒體擠滿了房產轉讓的廣告。

與此同時，限購令正在向二三線城市蔓延。8月底，浙江臺州市發布限購政策，成為首個被納入限購的二三線城市，并且沒有明確限購政策截止日期。10月31日，珠海市緊急出臺限購和限價的“雙限令”，成為全國首個實行樓市雙限政策的城市。

而根據住建部先前公布的新增限購城市的五條標準，不少二三線城市將陸續出臺類似限購政策。

再看海外，看空中國房地產的聲音去年以來一直不斷，9月開始進一步放大音量。9月27日，標準普爾發布報告稱，如果2012年住房銷售驟降30%，諸多中國房地產開發商都將承受嚴重的現金壓力，維持對中國房地產行業的“負面”展望。28日，穆迪同時將合生創展、華南城兩家內地房地產公司評級展望由穩定下調至負面。

顯然一些地方政府坐不住了，10月11日，佛山市出臺限購放寬政策，但又在當日晚間緊急撤銷，真可謂朝令夕改。

美元反轉推動

貨幣緊縮與房地產調控的疊加效應導致了房價下跌固然不錯。但中國的房地產市場作為全球資產市場中的一環，顯然不能遺世獨立。而近期美元升值是房價下跌的一個不可忽略的因素。

記者了解到，9月中旬起上海出現不少境外投資客拋售房產，10月中旬，有10多位美國投資客集體拋售上海某酒店70余套房，涉及金額約1.26億。一些中介稱，上海閔行金虹橋、長寧古北等外籍人士居住較為集中的板塊，境外業主拋盤現象正明顯增加。

有中介解釋，部分境外房地產市場租金回報率較高是這些境外人士離場的原因之一，以倫敦為例，租金回報率5%~6%，而在上海只有約1.5%。

但一位不愿透露姓名的機構投資經理表示，境外人士拋售房產看上去是個案，但近期美元升值的背景不可小覷。

Wind數據顯示，美元指數從5月以來一直在上行，已從72.7上漲至77左右。

“近些年來雖然美元多處于頹勢，但就如同1980年代的拉美危機以及1990年代的東南亞危機一樣，當歐債危機愈演愈烈時，美元便會走出升值勢頭。”上述投資經理表示，美元升值意味著避險資金將買入美元或流入美國實體經濟，而這勢必要拋售人民幣或者撤出中國。

央行三季度金融數據顯示，截至9月末，國家外匯儲備余額為32017億美元。其中，7月、8月外匯儲備分別增加478億美元、172億美元，但9月份減少了608億美元，這是16個月來首次單月下降。

雖然不能說外匯儲備減少就說明資本在外逃，但與此同時存款數據也在下降。9月M2增速為13.0%，創2001年10月份以來新低，M2的下降緣于企業存款的下降，9月企業存款比8月少增6862億元。有機構分析是資金向海外轉移。

上述投資經理表示，如果因美元升值而出現資本外逃，那么房地產首當其沖。

上半年我國人民幣房地產貸款增量約為7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長16.9%。在信貸規模控制下，房地產行業貸款下滑在意料之中，但從房地產固定資產投資增幅來看，很多資金可能來自境外融資。

世聯地產研究部的一份報告顯示，自2011年1月起，多家大型房企紛紛啟動海外融資。截至6月底融資規模超過1000億元，而去年全年為560億元。

此外，外匯局2月17日披露的境外資本流動監測報告顯示，從2001年至2010年房地產業中FDI（外國對華直接投資）占外資流入總量的比例基本保持在10%以上，2006年以后逐步提高，2010年達到23%，其中2010年房地產業中FDI為271億美元，較上年增長78%。

拐點是否到來

一片肅殺的市場氣氛下，關于樓市“拐點”的討論再出江湖。

“嚴格意義上說，業內所說的拐點是錯誤的，學過微積分的人都知道拐點指該點的二階導數為零，且三階導數不為零，是個增速變化概念。”上海易居房地產研究院企業研究中心總經理周建成告訴記者，業內更多是把房價下跌視為拐點。

張宏偉認為，所謂拐點，必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上，而非局部個案樓盤策略性降價或直接降價，非短期變化，這樣的拐點1-10月沒有出現，未來出現的可能性也不大。

同策咨詢數據顯示，上海2011年9-10月成交量同比去年同期出現大幅下滑，但成交均價并未出現下調跡象。

陳義楓則表示，拐點已經到來了，只是市場中很多人不敢承認而已。

“拐點可以說從8月開始，和CPI同步而來。”世聯地產華東區首席分析師吳志輝表示，可以通過存貨變化判斷拐點的時間。

吳志輝說，目前到2012年6月將是房地產去庫存的階段，明年6月以后，隨著房屋供應量的減少，市場將進入再庫存階段。

上海易居房地產研究院院長楊紅旭認為，樓市價格拐點已經發生，春節之前，樓市將保持價跌量平態勢，明年一季度繼續低迷。

拐點階段會有多長？跌價幅度會有多大呢？

種種跡象表明，今年房價下跌體現在一二線城市，明年很可能將波及到三四線城市，這輪房價下跌有可能持續2~3年，但具體能持續多長時間，取決于貨幣政策因素，而非市場因素。

周建成認為，到今年年底房價將保持下跌趨勢，跌幅不會超過30%，跌幅在20%的樓盤應該并不稀奇，但明年開春后政策可能出現放松，畢竟房地產調控目標基本達到。

如果把時間周期再拉長，楊紅旭則預測，未來十年，中國樓市暴利時代不再，投機性購房需求也將萎縮，市場波動的頻率和幅度將明顯小于過去十年。

周建成認為，未來房價很難再現過去10年那種非理性的增長，但也不會如日本那般長期低迷，這是由我國的土地制度決定的，政府可以通過拆遷和改造等措施來激活市場。

如果政策繼續從緊，美元保持升值態勢，參照2008年的情形，可以預料的是，購房者斷供、開發商破產的新聞將很快就出現，但最最可怕的還是外資出逃。