借殼鋪路商業地產

金地全資子公司收購香港上市公司至祥置業61.96％股份，業內認為，其希望在港借殼上市，從而打通商業地產融資渠道。

6月30日晚，金地集團公告稱，其全資子公司輝煌商務有限公司，以總對價約8.36億港元收購至祥置業有限公司61.96％的股份。

作為一筆上市公司收購，金地理所當然選擇保持緘默。但外界普遍猜測，此舉意在借殼至祥置業，以便赴港融資，為其商業地產業務鋪路。

今年，恰逢金地在上海證券交易所上市十年。若交易批準，金地將再添一個H股融資平臺。

當事者誰?

“當事人”輝煌商務有限公司與至祥置業有限公司，此前并不為外界所熟知。

公告顯示，至祥置業是一家香港上市的投資控股公司，從事房地產開發、租賃和證券投資及金融相關業務。截至2010年年底，至祥置業綜合資產總額為10.59億港元，綜合負債總額為950萬港元負債，權益總額為10.49億港元股東權益。

其母公司全稱為華人置業集團有限公司，而華人置業主席劉鑾雄為香港富豪，亦被稱為“股壇狙擊手”，極為擅長資本運作。劉鑾雄麾下擁有包括華人置業、至祥置業、廣生行、愛美高中國及金匡企業等五個港交所上市平臺。

近年來，劉鑾雄亦頻頻輸血恒大和佳兆業。在今年初，劉鑾雄便將至祥置業僅剩的4項資產賣掉，如今是以凈殼狀態出讓。

而輝煌商務為金地在港注冊的全資子公司，其業務性質為房地產相關業務，注冊資本100萬港元，規模并不大。查閱金地近年年報發現，輝煌商務除了擁有部分集團內地項目子公司股權外，更關鍵的是，集團持有、管理的美元和人民幣房地產基金平臺都在輝煌商務旗下運作。

6月30日上午9時起，至祥置業因發布股價敏感消息而暫停買賣。其目前總股本為3.39億股，主要經營范圍包括物業發展等，其停牌時收于2.38港元，而金地集團子公司此次收購價為8.36億港元，相當于每股3.98港元，溢價達67.3％。

金地集團董事會辦公室相關負責人對記者表示，上述收購事宜還在審批階段，不便對外透露相關信息。可以公開的信息均在公告里明示，不久將會有一份更詳細的公告出來。

借殼融資

中國內地房企正在面臨一個兩難的困境，不但住宅銷售下滑，而且融資十分艱難。目前，不但證監會暫停審批A股房企股權融資，銀行信貸也隨著緊縮，上半年暗潮洶涌的房地產信托更是遭遇“窗口指導”，在6月份呈現下滑趨勢。

此時，不少房企開始轉道海外融資。擁有海外融資平臺的房企們頻頻發債，標普統計，前五月內地房企海外發債額高達80多億美元，已追平去年全年。另外，此前就有四大會計事務所人士表示，內地房企赴港上市企業數量猛增，一家會計事務所就在與8-10家內地房地產企業接洽。

值得注意的是，近兩年內地房企在港IPO的市盈率均不算高，還出現了不少“破發”現象，因此買殼上市也顯得更有吸引力。盡管如此，“太差錢”的內地房企依舊排隊赴港上市，金地僅以8億多港元便輕松取得一家H股地產公司，“羨煞”其他房企。

高華證券分析指出，這在當前實施調控政策，以及近兩年來證監會暫停審批A股房企股權融資的形勢下具有重要意義。海外平臺若被成功收購，將可能有利于拓展金地集團商業地產業務，同時也將會對海外投資者吸引較強。

7月8日，在上海舉行的住宅產品品牌發布會上，金地集團總裁黃俊燦表示，金地本身是上市公司，購置至祥不是為了買殼。他稱：“境外資本可以適當參與到商業地產的持有和開發當中，但承擔起金地商業地產資本支持的，僅靠境外資本是不夠的。”

此為目前金地高層首次在媒體中談及收購。有房地產分析師亦指出，至祥置業當前規模較小、仍須金地集團不斷增強其規模，短期內，金地都難以向其注入大量資產。這意味著，該平臺短期內無法實現融資功能。而金地公告亦稱：由于被收購公司標的額較小，對本公司的總資產、凈資產、凈利潤、負債率等關鍵財務指標均不會有重大影響。

但平安證券分析師竇澤云認為，未來至祥置業將會對輝煌增發，以購買后者持有的部分資產，金地旗下主要的基金平臺和集團部分項目公司股權皆在其旗下，輝煌有充足的資產來利用至祥置業融資。

鋪路商業地產

對此次的收購，各證券機構給予的解讀普遍為，金地希望在香港借殼上市，從而打通商業地產的融資渠道，因為金地目前正大力向商業地產轉型。

“2010年，集團便明確了‘以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展，成為復合型的地產開發商’的一體兩翼發展戰略。”黃俊燦在給本刊記者的回復函中如此表示。

按照金地集團董事長凌克的計劃，今后五年內，金地計劃每年在商業地產領域的投資額度，保持集團總投資額的20％左右。到2015年，金地商業地產規模將達到600億，基本相當于再造一個今天的金地。

而輝煌商務則為金地旗下的商業地產融資平臺。輝煌商務的子公司——穩盛投資管理有限公司為金地旗下，專注于中國房地產項目投資的私募基金，目前在北京、深圳、上海、天津擁有多個運作平臺。

當前，穩盛管理著一只美元基金(與瑞銀共同管理)和一只人民幣基金，總資產規模超過8億人民幣。在去年，金地就通過“瑞銀金地中國房地產美元基金”，募集資金達3，2億美元。其今年的目標為50億，預計未來5年投資規模達到600億，屆時穩盛投資的利潤額占公司總體利潤水平達到20％左右。

黃俊燦表示，穩盛投資將為金地的住宅和商業地產業務提供資金支持，金地希望深入挖掘住宅地產、房地產金融、商業地產三者的聯動價值。

基于金地的業務轉型，尤其是內地房企普遍從“商”的大背景，市場人士普遍認為，此次金地的收購，意在借至祥置業這一H股平臺，增強輝煌商務的融資能力，借此整合資金做大商業地產。

根據金地方面提供的資料，金地已在2010年9月成立商業地產公司，目前相關商業資產已轉移至商業公司旗下，包括北京金地中心、西安和崗廈的商業項目等，未來該些商業項目將交由商業公司開發和運營。

金地早前透露，今后的商業地產將以城市綜合體為主，不排除酒店等其他產品，2011年將投資1至2個綜合體項目。商業地產投資的方向會以二線城市為主，也會兼顧三線城市的機會。

憑借順利轉型，金地在今年上半年取得了不俗的業績。今年上半年，金地累計實現簽約面積81萬平方米，同比增長67.8％；累計簽約金額112.5億元，同比增長109.3％。