大房企更在乎評級

“下調對中國房地產市場的評級，只體現出國際評級機構的整體預期。但真正對房企產生直接影響的，則是上市房企的評級。”全球房地產投資管理公司仲量聯行(NYSE：JLL)北京投資部中國區董事龐樹東表示，并且這個影響是短期的。

“評級對于國內的中小房企則幾乎沒有影響”，馮韌表示，國內房企的主要壓力來自于國內融資市場，如央行加息的影響才是真正“看得見、摸得著的”。

負面評級

隨著房企海外發債愈演愈烈，而國內房企的銷售和利潤率也顯得堪憂。4月11日，全球三大評級機構之一的標準普爾向中資房地產開發商提出風險警告，認為其近期激進的大規模發債行為將削弱企業的信用狀況。

數據表明，去年內房海外債券融資金額達170億美元，而年初至今則達80億美元。

5月30日，穆迪宣布，其已將上海證大房地產有限公司高級無抵押債券評級從B3下調至caal，受此影響的債券為1.41乙美元。

今年以來，標普已將9家房企債券(非投資級)的評級由穩定下調至負面，比去年年底新增了4家，分別為世茂房地產控股有限公司、恒盛地產控股有限公司、佳兆業集團控股有限公司和人和商業控股有限公司。標普認為，A4家新增企業用激進的債務融資來支持企業擴張。

其余5家維持負面評級的開發商有：上海證大房地產有限公司、綠城中國控股有限公司、沿海綠色家園有限公司、花樣年控股集團有限公司和碧桂園控股有限公司。

“債務發行也可能將削弱恒大地產和碧桂園的信用評級。”標普研究報告認為，恒大地產在2叭1年通過發債融資92.5億元，而碧桂園尚未完成債券的發行路演。

今年2月，碧桂園亦發行了一筆9億美元于2018年到期息率為每年11.125％優先票據，一年內碧桂園海外發債融資高達18.5億美元(合人民幣121.8億元)。

2011年5月23日，佳兆業宣布，公司與華人置業旗下的一問附屬公司及其掌舵人劉鑾雄簽訂協議，發行總金額為3億美元2015年到期、利率為13.5％的高息債券。至此，佳兆業已在今年連續兩次發債，總金額超過40億人民幣。

有市場分析人士指出，上述房企通過強勁的銷售回款，或許能抵償發債帶來的風險，括中海、華潤置地、佳兆業、碧桂園等房企通過降價策略取得了較好的銷售業績。

上半年碧桂園共實現合同銷售金額約215億元，合同銷售建筑面積約343萬平方米，同比分別增長約64％及42％。而佳兆業也表現搶眼，上半年佳兆業累計合約銷售額44.89億元，年增31％；銷售面積62.17萬平方米，增長94％；均價下降32％至每平方米7220元。對于佳兆業，瑞信相對“手下留情”。7月8日，瑞信重申佳兆業(1638，HK)的中性評級，目標價3.14港元；指在調控政策及同業競爭下，該行對其銷售展望審慎。

較優評級

其中，近期亦不乏獲得或保持較優評級的機構。

標普在下調國內房地產整體預期時，表示較看好的內房企業有中國海外(00688)、華潤置地(01009)、方興地產(00817)。

標普企業評級董事符蓓在答記者問時表示，大型企業及從事房地產為主業的央企應對信貸收緊具有一定優勢。上述企業財務背景雄厚，產品多元化，并且比較容易獲得銀行的融資支持。

數據顯示，上述三家企業在上半年都取得了不俗業績。其中，上半年華潤置地累計簽約金額為135億元，累計簽約面積為113.8萬平米，同比分別增長84％及52.4％。

6月1日，華潤置地有限公司主席王印在股東大會后透露，華潤置地將全年目標提高到300億元。

民企中，亦有少數較好案例。3月2日，龍湖地產(0960.HK)獲標普及穆迪首次評級。其中，標準普爾給予BB+評級，穆迪給予Ba2評級，展望均為穩定，為目前中國民營房企最好水平，且在內房股中僅次于龍頭央企中海地產。2010年，龍湖地產實現銷售額333.2億元，同比增長81％，超過年度目標34.4％。2011年1月份實現合同銷售金額42.64億元，同比增長228％。

部分商業地產公司也被國際評級機構所看好。7月5日，標準普爾評級服務今日宣布，確認中國房地產開發商寶龍地產控股有限公司(寶龍地產)“B+”的長期企業信用評級。評級展望為穩定。標普認為，寶龍地產同時開發住宅和商業地產，其產品組合呈現一定程度的多元化和競爭力，而政策收緊對商業地產的影響可能不會很大。

適度“糾結”

6月15日，標普下調國內房企信用評級至“負面”的消息一出，當日地產股整體回落1.09％，足見國際評級機構的影響力。

對于國際投行目前紛紛看空中國房地產企業，恒大地產集團董事局主席許家印認為“過于悲觀”了。他表示，政府的調控能力是適度的，目前把控也較為穩定。中國的房地產發展將較為穩定，尤其是大企業將穩定發展，不過小企業將會受到較大影響。

“評級直接影響投資者的判斷，尤其是國際評級機構，能影響海外資金對于房企的判斷，這對上市房企或進行海外融資的房企，產生一定影響。”中信證券一名分析師表示，但評級并不完全可信，市場受多方面因素影響。信用評級并非投資建議，不能作為買入、賣出、持有的投資策略依據，而僅是投資參考。

林舜杰認為，中國房地產始終是發展的，房企還是以發展為第一要義，在此過程中出現的看空聲音，抱著警惕態度，沒必要過于“糾結”。

上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭亦發表評論指出，標普的證據一是政策非常嚴厲；第二是資金鏈持續緊縮。他認為，但這兩個方面其實正在發生一些變化。首先，從政策面上講現在的限購基本上已步入平穩期，并沒有大規模增加一些試驗城市，前段時間有媒體炒作可能要擴大城市，但現在看來并沒有進一步擴大。而貨幣政策和房地產政策都步入瓶頸期了，如下一步貨幣政策不再緊縮，信貸政策也將會相對寬松。