大房企更在乎評(píng)級(jí)

“下調(diào)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)級(jí)，只體現(xiàn)出國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的整體預(yù)期。但真正對(duì)房企產(chǎn)生直接影響的，則是上市房企的評(píng)級(jí)。”全球房地產(chǎn)投資管理公司仲量聯(lián)行(NYSE：JLL)北京投資部中國(guó)區(qū)董事龐樹(shù)東表示，并且這個(gè)影響是短期的。

“評(píng)級(jí)對(duì)于國(guó)內(nèi)的中小房企則幾乎沒(méi)有影響”，馮韌表示，國(guó)內(nèi)房企的主要壓力來(lái)自于國(guó)內(nèi)融資市場(chǎng)，如央行加息的影響才是真正“看得見(jiàn)、摸得著的”。

負(fù)面評(píng)級(jí)

隨著房企海外發(fā)債愈演愈烈，而國(guó)內(nèi)房企的銷售和利潤(rùn)率也顯得堪憂。4月11日，全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)準(zhǔn)普爾向中資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出風(fēng)險(xiǎn)警告，認(rèn)為其近期激進(jìn)的大規(guī)模發(fā)債行為將削弱企業(yè)的信用狀況。

數(shù)據(jù)表明，去年內(nèi)房海外債券融資金額達(dá)170億美元，而年初至今則達(dá)80億美元。

5月30日，穆迪宣布，其已將上海證大房地產(chǎn)有限公司高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至caal，受此影響的債券為1.41乙美元。

今年以來(lái)，標(biāo)普已將9家房企債券(非投資級(jí))的評(píng)級(jí)由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，比去年年底新增了4家，分別為世茂房地產(chǎn)控股有限公司、恒盛地產(chǎn)控股有限公司、佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司和人和商業(yè)控股有限公司。標(biāo)普認(rèn)為，A4家新增企業(yè)用激進(jìn)的債務(wù)融資來(lái)支持企業(yè)擴(kuò)張。

其余5家維持負(fù)面評(píng)級(jí)的開(kāi)發(fā)商有：上海證大房地產(chǎn)有限公司、綠城中國(guó)控股有限公司、沿海綠色家園有限公司、花樣年控股集團(tuán)有限公司和碧桂園控股有限公司。

“債務(wù)發(fā)行也可能將削弱恒大地產(chǎn)和碧桂園的信用評(píng)級(jí)。”標(biāo)普研究報(bào)告認(rèn)為，恒大地產(chǎn)在2叭1年通過(guò)發(fā)債融資92.5億元，而碧桂園尚未完成債券的發(fā)行路演。

今年2月，碧桂園亦發(fā)行了一筆9億美元于2018年到期息率為每年11.125％優(yōu)先票據(jù)，一年內(nèi)碧桂園海外發(fā)債融資高達(dá)18.5億美元(合人民幣121.8億元)。

2011年5月23日，佳兆業(yè)宣布，公司與華人置業(yè)旗下的一問(wèn)附屬公司及其掌舵人劉鑾雄簽訂協(xié)議，發(fā)行總金額為3億美元2015年到期、利率為13.5％的高息債券。至此，佳兆業(yè)已在今年連續(xù)兩次發(fā)債，總金額超過(guò)40億人民幣。

有市場(chǎng)分析人士指出，上述房企通過(guò)強(qiáng)勁的銷售回款，或許能抵償發(fā)債帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，括中海、華潤(rùn)置地、佳兆業(yè)、碧桂園等房企通過(guò)降價(jià)策略取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。

上半年碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約215億元，合同銷售建筑面積約343萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約64％及42％。而佳兆業(yè)也表現(xiàn)搶眼，上半年佳兆業(yè)累計(jì)合約銷售額44.89億元，年增31％；銷售面積62.17萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)94％；均價(jià)下降32％至每平方米7220元。對(duì)于佳兆業(yè)，瑞信相對(duì)“手下留情”。7月8日，瑞信重申佳兆業(yè)(1638，HK)的中性評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)3.14港元；指在調(diào)控政策及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下，該行對(duì)其銷售展望審慎。

較優(yōu)評(píng)級(jí)

其中，近期亦不乏獲得或保持較優(yōu)評(píng)級(jí)的機(jī)構(gòu)。

標(biāo)普在下調(diào)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)整體預(yù)期時(shí)，表示較看好的內(nèi)房企業(yè)有中國(guó)海外(00688)、華潤(rùn)置地(01009)、方興地產(chǎn)(00817)。

標(biāo)普企業(yè)評(píng)級(jí)董事符蓓在答記者問(wèn)時(shí)表示，大型企業(yè)及從事房地產(chǎn)為主業(yè)的央企應(yīng)對(duì)信貸收緊具有一定優(yōu)勢(shì)。上述企業(yè)財(cái)務(wù)背景雄厚，產(chǎn)品多元化，并且比較容易獲得銀行的融資支持。

數(shù)據(jù)顯示，上述三家企業(yè)在上半年都取得了不俗業(yè)績(jī)。其中，上半年華潤(rùn)置地累計(jì)簽約金額為135億元，累計(jì)簽約面積為113.8萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)84％及52.4％。

6月1日，華潤(rùn)置地有限公司主席王印在股東大會(huì)后透露，華潤(rùn)置地將全年目標(biāo)提高到300億元。

民企中，亦有少數(shù)較好案例。3月2日，龍湖地產(chǎn)(0960.HK)獲標(biāo)普及穆迪首次評(píng)級(jí)。其中，標(biāo)準(zhǔn)普爾給予BB+評(píng)級(jí)，穆迪給予Ba2評(píng)級(jí)，展望均為穩(wěn)定，為目前中國(guó)民營(yíng)房企最好水平，且在內(nèi)房股中僅次于龍頭央企中海地產(chǎn)。2010年，龍湖地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額333.2億元，同比增長(zhǎng)81％，超過(guò)年度目標(biāo)34.4％。2011年1月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額42.64億元，同比增長(zhǎng)228％。

部分商業(yè)地產(chǎn)公司也被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)所看好。7月5日，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)今日宣布，確認(rèn)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商寶龍地產(chǎn)控股有限公司(寶龍地產(chǎn))“B+”的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)。評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。標(biāo)普認(rèn)為，寶龍地產(chǎn)同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品組合呈現(xiàn)一定程度的多元化和競(jìng)爭(zhēng)力，而政策收緊對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響可能不會(huì)很大。

適度“糾結(jié)”

6月15日，標(biāo)普下調(diào)國(guó)內(nèi)房企信用評(píng)級(jí)至“負(fù)面”的消息一出，當(dāng)日地產(chǎn)股整體回落1.09％，足見(jiàn)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的影響力。

對(duì)于國(guó)際投行目前紛紛看空中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印認(rèn)為“過(guò)于悲觀”了。他表示，政府的調(diào)控能力是適度的，目前把控也較為穩(wěn)定。中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展將較為穩(wěn)定，尤其是大企業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展，不過(guò)小企業(yè)將會(huì)受到較大影響。

“評(píng)級(jí)直接影響投資者的判斷，尤其是國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，能影響海外資金對(duì)于房企的判斷，這對(duì)上市房企或進(jìn)行海外融資的房企，產(chǎn)生一定影響。”中信證券一名分析師表示，但評(píng)級(jí)并不完全可信，市場(chǎng)受多方面因素影響。信用評(píng)級(jí)并非投資建議，不能作為買入、賣出、持有的投資策略依據(jù)，而僅是投資參考。

林舜杰認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)始終是發(fā)展的，房企還是以發(fā)展為第一要義，在此過(guò)程中出現(xiàn)的看空聲音，抱著警惕態(tài)度，沒(méi)必要過(guò)于“糾結(jié)”。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭亦發(fā)表評(píng)論指出，標(biāo)普的證據(jù)一是政策非常嚴(yán)厲；第二是資金鏈持續(xù)緊縮。他認(rèn)為，但這兩個(gè)方面其實(shí)正在發(fā)生一些變化。首先，從政策面上講現(xiàn)在的限購(gòu)基本上已步入平穩(wěn)期，并沒(méi)有大規(guī)模增加一些試驗(yàn)城市，前段時(shí)間有媒體炒作可能要擴(kuò)大城市，但現(xiàn)在看來(lái)并沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大。而貨幣政策和房地產(chǎn)政策都步入瓶頸期了，如下一步貨幣政策不再緊縮，信貸政策也將會(huì)相對(duì)寬松。