土地“剩”宴

6月8日上午9點(diǎn)，廣州花園酒店一樓的會(huì)議廳前，人頭攢動(dòng)。廣州市政府高層和國土房管局、規(guī)劃局高層悉數(shù)到場，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊、富力地產(chǎn)董事長張力、恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞等地產(chǎn)大腕頻頻現(xiàn)身，現(xiàn)場還不時(shí)閃現(xiàn)萬達(dá)、朗詩、綠地等外地企業(yè)的身影。

這里將要舉行廣州市近年來最大的一次土地推介會(huì)，向外界發(fā)布今年的土地供應(yīng)計(jì)劃和供地表。

廣州國土房管局、規(guī)劃局官員用了2個(gè)小時(shí)，對廣州的整體規(guī)劃和今年出讓的所有土地做了詳細(xì)的推介，共推介了54宗用地，用地面積2.2平方公里，其中包括廣州琶洲一員村、珠江新城、白云新城、大學(xué)城、廣州南站等城市重點(diǎn)功能區(qū)規(guī)劃。

中午，推介會(huì)結(jié)束后，廣州市政府在花園酒店擺下酒席，邀請部分重點(diǎn)意向企業(yè)代表出席。

據(jù)出席的地產(chǎn)企業(yè)代表透露，國土、規(guī)劃局官員輪番上陣，勸說在場企業(yè)投資廣州市場，并極力推薦廣州多宗商服“靚地”。

黃文波表示，這次土地推介會(huì)并不是單純?yōu)榱速u地，“住宅用地并不愁賣，我們更希望向企業(yè)展示我們的重點(diǎn)功能區(qū)，以及這些重點(diǎn)功能區(qū)的項(xiàng)目，也希望了解企業(yè)的需求，聽取他們的意見”。

官員們還向在場企業(yè)詳細(xì)介紹了今年勾地制度和配建保障房的新變化，“地產(chǎn)商要流著道德的血液，希望大家加入建設(shè)保障房行列，保障低收入者的居住，善舉必有善報(bào)。”廣州國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人對在場房地產(chǎn)企業(yè)說。

徐彬?qū)τ浾哒f，他這次來主要是了解廣州推地的新規(guī)則，并向其他同行互相打探一下情況，做些交流，公司并未授權(quán)他一定要買一塊地。

廣州的財(cái)政賬本

和其他一線城市遇到的問題一樣，如何完成保障房建設(shè)任務(wù)和全年土地財(cái)政預(yù)算，廣州心里沒有底。

廣州財(cái)政局兩會(huì)期間預(yù)計(jì)，今年廣州土地出讓金收入計(jì)劃達(dá)到646.5億元，比上年增收190.8億元。

土地出讓金將優(yōu)先用于城投公司還債。2008年，廣州進(jìn)行了城市建設(shè)投融資改革，廣州市城投集團(tuán)和廣州市水投集團(tuán)先后成立，成為廣州市城市建設(shè)的投融資平臺(tái)。

資料顯示，2010年，廣州市城投集團(tuán)首次發(fā)行28億元公司債券。為了償還城投債務(wù)，除了城投集團(tuán)從自身業(yè)務(wù)收入里預(yù)備償債基金外，廣州市政府還同意將廣州奧體中心周邊區(qū)域和廣州新城區(qū)域土地開發(fā)的增值收入，優(yōu)先用于城投企業(yè)債的本息償付。

在此次廣州大規(guī)模土地推介會(huì)上，奧體中心7宗地塊集體亮相，總用地面積約60萬平方米。

2008年至2010年，廣州舉全市之力治水，水投集團(tuán)與14家銀行組成的兩大銀團(tuán)簽訂了350億元中長期貸款合同，主要用于西江引水工程、污水治理工程等項(xiàng)目建設(shè)。

為此，廣州市考慮將白云湖、海珠湖周邊的土地開發(fā)收入用于償還治水債務(wù)。而位于白云湖北側(cè)的石井大道西側(cè)地塊也在推介會(huì)上亮相，總面積達(dá)58.9萬平方米。

上述債務(wù)今年需償還部分涉及總額估計(jì)超過200億，但今年廣州土地出讓收入并不理想。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至7月11日，廣州上半年已成交金額加上土地推介會(huì)中已勾地塊意向金額，廣州今年的土地出讓金收入也不足100億元，僅為今年計(jì)劃的15％。

與此同時(shí)，大量的保障房建設(shè)支出也要從土地出讓金中支取。中原地產(chǎn)廣州總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，本次廣州政府難得地推出了這么多地塊，應(yīng)該與廣州保障房建設(shè)需要大量資金脫離不了關(guān)系。

按照有關(guān)規(guī)定，土地出讓收入的10％要用來建設(shè)保障房，今年廣東省分配給廣州的保障房建設(shè)任務(wù)為8.5萬套，“這相當(dāng)于廣州市商品房的年平均開發(fā)量，”廣州國土房管局的一位負(fù)責(zé)人說，任務(wù)極為艱巨。

根據(jù)廣州國土房管局制定的計(jì)劃，今年廣州出讓住宅用地將配建0.63平方公里保障房，占計(jì)劃出讓用地面積近兩成。如果開發(fā)商不拿地，配建保障房也將無從說起。而在今年住建部不斷重申的保障房問責(zé)機(jī)制下，留給廣州的時(shí)間已經(jīng)不多。

開發(fā)商的心思

盡管廣州為土地推介會(huì)已做足了功夫：有意向的可先洽談“勾地”，全部都將“熟地”出讓等。

但開發(fā)商們普遍對廣州市今年的“新規(guī)矩”心存疑慮。多家房企內(nèi)部人士對記者表示，參會(huì)主要目的還是看看土地市場的情況，“探探風(fēng)聲”，暫時(shí)不考慮拿地。

據(jù)記者了解，此次土地推介會(huì)的一大特色是，廣州將土地出讓和完成保障房建設(shè)任務(wù)、以及公共配套建設(shè)捆綁在一起實(shí)施“限地價(jià)、競配建”的出讓方式。

廣州市土地開發(fā)中心主任倫小偉介紹，此次在住宅用地的競價(jià)中設(shè)置了一個(gè)最高價(jià)，達(dá)到這個(gè)價(jià)格之后，價(jià)格不再上漲，但誰愿意無償建設(shè)更多的公共配套，這塊地就歸誰。

既想多賣地，又不能賣高價(jià)。廣州逆市推地的矛盾心態(tài)盡顯。但上述措施并不受房企歡迎。“配建保障房就幾乎是虧本，現(xiàn)在又加上公共配套，”一位大型地產(chǎn)商代表私下向記者表示，大家對政府的土地推介好似欲迎還拒，都只是觀望而已，一旦發(fā)現(xiàn)拿地成本超預(yù)算，就會(huì)果斷放手。

當(dāng)日，廣州推出“勾地”的12宗地被“勾出”，意向地價(jià)總金額約64億元。其中廣州南站7幅土地被香港南豐集團(tuán)勾得。

而內(nèi)地開發(fā)商普遍出手謹(jǐn)慎。在被勾出的地塊中，熱門地塊金沙洲、大學(xué)城以及番禺新客站綜合體的宅地開價(jià)都只是4000余元／平方米。

讓開發(fā)商們表現(xiàn)克制的還有他們越來越緊張的現(xiàn)金流。進(jìn)入二季度以來，萬科、保利、中海、金地等公司紛紛放緩了土地儲(chǔ)備的步伐。

7月11日，恒大地產(chǎn)主席許家印在香港的6月業(yè)績會(huì)上表示，公司目前賬上有逾300億現(xiàn)金，但下半年并不想太多去拿地，而且要減少銀行信貸，降低負(fù)債。

“下半年，開發(fā)商銷售速度將進(jìn)一步下降，資金狀況繼續(xù)收緊，土地價(jià)格面臨下行壓力，”記者獲得的萬科5月銷售電話會(huì)議記錄中，萬科有關(guān)人士認(rèn)為，在土地流拍大量出現(xiàn)之前，政策不會(huì)放松。

廣州資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，土地市場仍將繼續(xù)探底。他認(rèn)為，今年下半年有拿地機(jī)會(huì)，但屆時(shí)可能90％的開發(fā)商都有心無力。

地方集體焦慮

一葉知秋。廣州大規(guī)模逆市推地，是全國地方土地財(cái)政集體焦慮的縮影。

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，“土地財(cái)政”一方面表現(xiàn)為對賣地收入的依賴，另一方面表現(xiàn)為城市稅收結(jié)構(gòu)中對房地產(chǎn)類稅收的依賴，大部分城市的一半稅收來源自房地產(chǎn)行業(yè)。

根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，截至2009年末，全國84個(gè)城市土地抵押面積21.7萬公頃，土地抵押貸款25856億元，比上年分別增長30.9％和42.8％，地方政府所抵押土地中，70％為住宅和商服用地；而中金公司估計(jì)，2010年末土地抵押貸款上升至約3萬億。

而這些負(fù)債絕大部分是通過政府融資平臺(tái)形成的，償債資金的主要來源就是土地變現(xiàn)。一旦土地變現(xiàn)出現(xiàn)問題，償債就會(huì)出現(xiàn)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，各地土地變現(xiàn)問題凸顯：公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上海今年至今進(jìn)入出讓流程的97幅土地中，11幅尚在出讓流程中未有結(jié)果，另有5幅或被臨時(shí)撤銷出讓或被政府收回。

截至目前，上海僅完成全年土地出讓計(jì)劃的22％。

今年1—5月，北京土地出讓金同比大幅下滑56％，住宅用地出讓金的下滑幅度則達(dá)到84％之多。

與此同時(shí)，上述城市年度土地抵押貸款額度均在千億以上。

“未來，政府土地拍賣會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)流拍，”花樣年集團(tuán)總裁潘軍對記者說，只有地方政府放棄高價(jià)賣地的期望，才可能使房企出手。他們正在靜等地方政府“割肉”。