土地“剩”宴

6月8日上午9點，廣州花園酒店一樓的會議廳前，人頭攢動。廣州市政府高層和國土房管局、規劃局高層悉數到場，保利地產董事長宋廣菊、富力地產董事長張力、恒大地產總裁夏海鈞等地產大腕頻頻現身，現場還不時閃現萬達、朗詩、綠地等外地企業的身影。

這里將要舉行廣州市近年來最大的一次土地推介會，向外界發布今年的土地供應計劃和供地表。

廣州國土房管局、規劃局官員用了2個小時，對廣州的整體規劃和今年出讓的所有土地做了詳細的推介，共推介了54宗用地，用地面積2.2平方公里，其中包括廣州琶洲一員村、珠江新城、白云新城、大學城、廣州南站等城市重點功能區規劃。

中午，推介會結束后，廣州市政府在花園酒店擺下酒席，邀請部分重點意向企業代表出席。

據出席的地產企業代表透露，國土、規劃局官員輪番上陣，勸說在場企業投資廣州市場，并極力推薦廣州多宗商服“靚地”。

黃文波表示，這次土地推介會并不是單純為了賣地，“住宅用地并不愁賣，我們更希望向企業展示我們的重點功能區，以及這些重點功能區的項目，也希望了解企業的需求，聽取他們的意見”。

官員們還向在場企業詳細介紹了今年勾地制度和配建保障房的新變化，“地產商要流著道德的血液，希望大家加入建設保障房行列，保障低收入者的居住，善舉必有善報。”廣州國土房管局有關負責人對在場房地產企業說。

徐彬對記者說，他這次來主要是了解廣州推地的新規則，并向其他同行互相打探一下情況，做些交流，公司并未授權他一定要買一塊地。

廣州的財政賬本

和其他一線城市遇到的問題一樣，如何完成保障房建設任務和全年土地財政預算，廣州心里沒有底。

廣州財政局兩會期間預計，今年廣州土地出讓金收入計劃達到646.5億元，比上年增收190.8億元。

土地出讓金將優先用于城投公司還債。2008年，廣州進行了城市建設投融資改革，廣州市城投集團和廣州市水投集團先后成立，成為廣州市城市建設的投融資平臺。

資料顯示，2010年，廣州市城投集團首次發行28億元公司債券。為了償還城投債務，除了城投集團從自身業務收入里預備償債基金外，廣州市政府還同意將廣州奧體中心周邊區域和廣州新城區域土地開發的增值收入，優先用于城投企業債的本息償付。

在此次廣州大規模土地推介會上，奧體中心7宗地塊集體亮相，總用地面積約60萬平方米。

2008年至2010年，廣州舉全市之力治水，水投集團與14家銀行組成的兩大銀團簽訂了350億元中長期貸款合同，主要用于西江引水工程、污水治理工程等項目建設。

為此，廣州市考慮將白云湖、海珠湖周邊的土地開發收入用于償還治水債務。而位于白云湖北側的石井大道西側地塊也在推介會上亮相，總面積達58.9萬平方米。

上述債務今年需償還部分涉及總額估計超過200億，但今年廣州土地出讓收入并不理想。

根據公開數據，截至7月11日，廣州上半年已成交金額加上土地推介會中已勾地塊意向金額，廣州今年的土地出讓金收入也不足100億元，僅為今年計劃的15％。

與此同時，大量的保障房建設支出也要從土地出讓金中支取。中原地產廣州總經理黃韜認為，本次廣州政府難得地推出了這么多地塊，應該與廣州保障房建設需要大量資金脫離不了關系。

按照有關規定，土地出讓收入的10％要用來建設保障房，今年廣東省分配給廣州的保障房建設任務為8.5萬套，“這相當于廣州市商品房的年平均開發量，”廣州國土房管局的一位負責人說，任務極為艱巨。

根據廣州國土房管局制定的計劃，今年廣州出讓住宅用地將配建0.63平方公里保障房，占計劃出讓用地面積近兩成。如果開發商不拿地，配建保障房也將無從說起。而在今年住建部不斷重申的保障房問責機制下，留給廣州的時間已經不多。

開發商的心思

盡管廣州為土地推介會已做足了功夫：有意向的可先洽談“勾地”，全部都將“熟地”出讓等。

但開發商們普遍對廣州市今年的“新規矩”心存疑慮。多家房企內部人士對記者表示，參會主要目的還是看看土地市場的情況，“探探風聲”，暫時不考慮拿地。

據記者了解，此次土地推介會的一大特色是，廣州將土地出讓和完成保障房建設任務、以及公共配套建設捆綁在一起實施“限地價、競配建”的出讓方式。

廣州市土地開發中心主任倫小偉介紹，此次在住宅用地的競價中設置了一個最高價，達到這個價格之后，價格不再上漲，但誰愿意無償建設更多的公共配套，這塊地就歸誰。

既想多賣地，又不能賣高價。廣州逆市推地的矛盾心態盡顯。但上述措施并不受房企歡迎。“配建保障房就幾乎是虧本，現在又加上公共配套，”一位大型地產商代表私下向記者表示，大家對政府的土地推介好似欲迎還拒，都只是觀望而已，一旦發現拿地成本超預算，就會果斷放手。

當日，廣州推出“勾地”的12宗地被“勾出”，意向地價總金額約64億元。其中廣州南站7幅土地被香港南豐集團勾得。

而內地開發商普遍出手謹慎。在被勾出的地塊中，熱門地塊金沙洲、大學城以及番禺新客站綜合體的宅地開價都只是4000余元／平方米。

讓開發商們表現克制的還有他們越來越緊張的現金流。進入二季度以來，萬科、保利、中海、金地等公司紛紛放緩了土地儲備的步伐。

7月11日，恒大地產主席許家印在香港的6月業績會上表示，公司目前賬上有逾300億現金，但下半年并不想太多去拿地，而且要減少銀行信貸，降低負債。

“下半年，開發商銷售速度將進一步下降，資金狀況繼續收緊，土地價格面臨下行壓力，”記者獲得的萬科5月銷售電話會議記錄中，萬科有關人士認為，在土地流拍大量出現之前，政策不會放松。

廣州資深房地產專家謝逸楓表示，土地市場仍將繼續探底。他認為，今年下半年有拿地機會，但屆時可能90％的開發商都有心無力。

地方集體焦慮

一葉知秋。廣州大規模逆市推地，是全國地方土地財政集體焦慮的縮影。

中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，“土地財政”一方面表現為對賣地收入的依賴，另一方面表現為城市稅收結構中對房地產類稅收的依賴，大部分城市的一半稅收來源自房地產行業。

根據國土資源部數據，截至2009年末，全國84個城市土地抵押面積21.7萬公頃，土地抵押貸款25856億元，比上年分別增長30.9％和42.8％，地方政府所抵押土地中，70％為住宅和商服用地；而中金公司估計，2010年末土地抵押貸款上升至約3萬億。

而這些負債絕大部分是通過政府融資平臺形成的，償債資金的主要來源就是土地變現。一旦土地變現出現問題，償債就會出現巨大的風險。

目前，各地土地變現問題凸顯：公開數據統計顯示，上海今年至今進入出讓流程的97幅土地中，11幅尚在出讓流程中未有結果，另有5幅或被臨時撤銷出讓或被政府收回。

截至目前，上海僅完成全年土地出讓計劃的22％。

今年1—5月，北京土地出讓金同比大幅下滑56％，住宅用地出讓金的下滑幅度則達到84％之多。

與此同時，上述城市年度土地抵押貸款額度均在千億以上。

“未來，政府土地拍賣會經常出現流拍，”花樣年集團總裁潘軍對記者說，只有地方政府放棄高價賣地的期望，才可能使房企出手。他們正在靜等地方政府“割肉”。