若全面限購房價將實質下跌

國家發改委著手擬定對二三線城市限購名單，意味著，中國房地產調控進入“全面限購”時代。

7月12日，國務院常務會議研究部署繼續加強房地產調控，政策的-要點主要有兩個：一是加強保障房建設，要求年內完工400萬套，二是要求對房價上漲過快的二三線城市也實施限購措施，幾乎與此同時，國家發改委著手擬定對二三線城市限購的名單。這意味著，以限購政策為主要措施的中國房地產調控進入了“全面限購”的時代。

之所有全面推行限購，乃基于上半年房地產調控的整體形勢不客樂觀：其一，從房價的走勢看，上半年一線城市房價漲勢雖然不再兇猛，但并未出現明顯的回落。vX6月份為例，關于國家發改委擬定的二三線城市限購名單的猜測成為最近幾天的熱點；7月18日，國家統計局發布了6月份全國70個大中城市房地產數據。統計數字依然不樂觀：與5月份環比，盡管價格下降的城市有12個，持平的城市有14個，但與去年同月相比，價格下降的城市只有3個，價格上漲的城市有44個，占統計城市的六成以上；其次，房地產投資的熱度不減，根據國家統計局的數字，上半年房地產投資的增速仍然在34％以上；三是在一線城市限購政策的擠壓下，房地產泡沫向二三線城市蔓延的勢頭明顯，上半年，未實行限購的二三線城市的房價漲幅，明顯高于實現限購的二三線城市就是明證。

對二三線城市實施限購措施，意味著房地產調控已到最后決戰期，這一方面是在表明調控房價的決心，另一方面也在向市場喊話。而這一系列的舉措也給那些依舊堅持不降低，期待政策翻轉的開發商潑了一盆冰水。無論是限購，還是資金面的收緊，都并非耳目一新，但發出的信號是明明白白的。顯然，在宏觀經濟陷入滯漲，或者硬著陸的警報漸行漸遠之后，決策層對于未來房地產調控，明顯有了底氣和決心。按照目前中國經濟的基本面，增長基本無憂，唯一可能引爆的，一是通脹，下半年仍不可小覷，另一個是高房價問題。可以說，今年宏觀調控政策究竟交上一份什么答卷，最關鍵是要看通脹，和房地產泡沫的政策，取得了多大的成果。目前看來，通脹要控制在4％左右的概率已經很小，房價目前又非常堅挺，在這種情況下，今年宏觀政策確立的治理通脹的頭等大事顯然完成不了預定的目標，如果房價也高燒不退，今年即使增長情況良好，恐怕也很難打一個很高的分數。

在這種情況下，決策層選擇淡化通脹預期，集中火力圍剿高房價，其實是一步非常明智的棋。歷經一年多的政策的高壓，即使通脹高企，民間資本對于房地產投資的收益和未來已經并不看好，房地產投資熱明顯在退潮；加上已經持續一段時間的限購政策，房地產在經歷了大半年的觀望期之后，面臨方向性的選擇。在這個時候，政策的任何風吹草動，對于驚弓之鳥的房地產而言，都是極其敏感的。無疑，目前是政策可能產生奇效的最佳的時候。這個時候，重要的不是你打出什么牌，而是你出不出牌，一旦決策層選擇出牌，即使小小的打壓，都會對市場產生巨大的方向性的影響，更何況決策層選擇了暫停房地產信托，這種極具殺傷力的釜底抽薪的舉措。

筆者認為，前半年盡管政策嚴厲，但收效不盡如人意的主要原因，并非限購政策本身有多大的問題，而是限購政策本身，并沒有給政策傳達長期的預期。限購政策從出臺到現在，無論是市場和地方政府，都將其視為一個短期降溫的措施，這意味著，一旦限購政策解除，被抑制的投資需求和購買力將井嘖式釋放，房價又將迎來報復性的上漲，這是市場、開發商和投資者之所以堅持看多的一致的邏輯。因此，如果限購政策不長期化，并且加大覆蓋面，其威力不過是程咬金的三板斧，大打折扣。這次國務院決定擴大限購范圍，并且明確無誤地告訴市場，限購政策不會在短期內結束，這無疑是為限購政策的雄起打了一記強有力的補丁。

如果限購政策全面執行，并且有效執行，毫無疑問，下半年房價將迎來實質性的下跌。當然。考慮到這么多年以來，調控政策屢戰屢敗的尷尬，我們并不敢明確預期下半年的房價將如何表現，但如果政策能夠明確自己的訴求，堅持，只要堅持，政策屢敗于市場的局面可能就在今年逆轉。八年抗戰，屢敗屢戰的歷史將迎來真正的轉折。