廣場商圈商業發展研究

[摘要] 廣場商圈的繁榮發展是現代商業的重要特征。禮儀空間及節慶文化凝聚的強大向心力、便捷交通及強大人氣匯聚的流動集散力、發展慣性及集群效應積聚的持續推動力是其蓬勃發展的重要原因。廣場商圈呈現出高端服務場所爭相入駐、金融資本高度集中、城市綜合體逐步拓展的態勢。對銷售業績的過度追求和對后續經營的傲慢漠視、單店求全的心理和錯位經營的缺失以及高定位帶來的高售價與創業培養期準備不足的矛盾是廣場商圈發展的問題和隱患。在今后的發展方向上，要堅持合理科學進行規劃定位，充分了解創業的困難和挑戰，確保經營的原則性和靈活性兩者統一。

[關鍵詞] 廣場 商圈 商業 發展 研究

廣場作為一個城市政治、經濟、文化生活的中心，往往成為商家必爭之地。得廣場者得天下，已經成為現代商業發展的重要規律。縱觀當前廣場商圈的發展現狀和軌跡，可以為商業活動的研究提供可靠的樣板和依據。

一、廣場商圈形成的原因

廣場商圈之所以獲得長足的發展，有其客觀存在的歷史和現實因素，具體表現為以下幾個方面：

1.禮儀空間及節慶文化凝聚的強大向心力

人類社會發展初期建造廣場的初衷，主要用于公眾集會、發布公告、宗教儀式等行政禮儀方面的活動，比如古希臘時期的廣場在其社會生活中發揮了令人印象深刻的作用。后來，廣場逐步增加了商業物流、集中會展、節慶游行等功能。廣場在人們的心目中成為一種宏大、正式、神圣的象征，擁有與生俱來的正統性和向心力。每逢重要場合、歷史時刻、大型節慶，人們都主動到廣場把握時間的脈搏，傾聽光陰的呼喚，感受時代的狂歡。近水樓臺先得月，大眾的廣泛青睞使得廣場自然成為商業的首選之地。

2.便捷交通及強大人氣匯聚的流動集散力

廣場周邊往往具有便捷的交通設施，包括城市交通要道、公共汽車和軌道交通，具有極強的通達性和集散性，從而形成規模巨大的人流、物流、車流、信息流。人氣是商業活動的生命線，沒有人流的到達，缺少足夠的消費群體，再好的商業設施也喪失了剛性需求和硬性支撐，最終成為空中樓閣。正如李嘉誠所講，“地段，地段，還是地段！”動輒每日十幾萬甚至幾十萬的人流成為大型商業賴以生存的基礎。

3.發展慣性及集群效應積聚的持續推動力

廣場商圈一旦被商業企業跑馬圈地，便會注入持續的發展動力。良好的經營業績刺激著其它商業企業紛紛爭相分割蛋糕，從而形成慣性發展的態勢。不斷豐富的商業形態和規模集聚的商業設施主導著人們的消費選擇，習慣到廣場商圈這種一站式購物場所完成自己的消費活動。

二、廣場商圈發展的現狀

伴隨商業地產的發展，廣場商圈的發展已經進入一個全新階段，全國各地的廣場商圈都呈現出百花齊放、高速增長的狀態。這一部分以山東省臨沂市人民廣場商圈為例進行論述。 臨沂市，山東省南部地級市，總面積17191.2平方公里，常住人口1003.94萬人，是山東省面積最大、人口最多的城市。2010年實現生產總值2400億元，實現社會消費品零售總額1157.2億元，城鎮居民人均可支配收入18644元。臨沂商城是全國第二大批發市場，長江以北最大的商貿集散地，2010年市場交易額突破720億元。

1.高端服務場所爭相入駐

廣場商圈成為一個城市最高端服務場所的聚集地，大型百貨商場、著名連鎖酒店、奢侈品專賣店、特色餐飲等都會在廣場商圈展現出優秀的品質。臨沂人民廣場周邊匯聚了銀座商城、九州商廈、桃源商場、茂業百貨、奧斯卡商業廣場、百麗廣場、大潤發、樂購、屈臣氏等商業巨頭，阿迪達斯、耐克、匡威等品牌專賣店，藍海國際、魯班沂州、匯東商務、銅鑼灣等大型賓館，如家、銀座佳驛、沂州府等連鎖酒店，阿咪果、諾曼底、歡樂時光等量販式KTV，嘉年華、御香苑、比格比薩、賽百味、集集小鎮、永和豆漿等連鎖或特色餐飲，以及三家德克士、三家肯德基、一家麥當勞、一家必勝客等西式快餐。不到一平方千米的地方匯聚了龐大的商業體量，爆發出井噴態勢。（部分商業特征見表格）

2.金融資本高度集中

金融證券行業是一個地區商業發展的重要保障。沒有金融資本的支持，商業發展就成為無源之水、無米之炊。當前，許多城市的廣場商圈也成為金融中心。臨沂人民廣場商圈形成了從工、農、建、中四大國有銀行到民生、浦發、招商、興業等股份制商業銀行再到臨商銀行、農村合作銀行等地方商業銀行，以及國元證券、齊魯證券等證券機構的金融聚集之勢。

3.城市綜合體逐步拓展

城市綜合體以其集商業、辦公、餐飲、住宿、娛樂、居住等多種功能于一身而形成交融貫通、依存互動關系的商業地產形象，成功打造城市CBD(即central business district，中央商務區)。臨沂人民廣場商圈目前有兩個城市綜合體，建筑面積43萬平方米的久隆奧斯卡和23萬平方米的萬閱城。其中萬閱城百麗廣場奢侈品集成店中的眾多品牌是第一次登陸魯南地區，其館藏200萬冊圖書的臨沂圖書館改造項目鑄就了城市腦庫，為城市綜合體注入了知識文化氣息。

三、廣場商圈發展的風險

廣場商圈的發展雖然取得了驕人的成績，但是其背后存在的隱患還是值得業內人士的關注和研究。

1.對銷售業績的過度追求和對后續經營的傲慢漠視

現今許多商業地產持有者尚未逃脫傳統的理念，像多年前經營住宅地產一樣仍然僅僅把銷售作為重中之重，看中的是銷售額和投資額之間的數字差距，存有一種賣出了事的心態。至于銷售之后商業是否能夠持續繁榮，他們基本不予關注。事實上，應當建立一種現代經營理念，在銷售之后探索培育商業的后續發展，在地產商和經營業戶之間實現利益捆綁，激發地產商的積極性和主動性，充分發揮自身影響力和財力優勢，實現兩者的持續雙贏和共榮。

2.單店求全的心理和錯位經營的缺失

許多店面在規劃的時候都是“大手筆、高起點”，造成廣場商圈出現多個綜合性百貨商場，由于業態相同，且均為“高”、“大”、“全”的特點，沒有形成可觀的錯位經營，在互相殘殺之后往往會有部分店面大傷元氣，一蹶不振，甚至最終破產。

3.高定位帶來的高售價與創業培養期準備不足的矛盾

廣場商圈以其優質的基礎設施、穩定的消費群體、高額的前期投資在開發商和業主心中都占有極其重要的位置，因此較高的售價也就不足為奇。但是，相當一部分商鋪業主并沒有對經營的困難性做好充分的準備。尤其是新開業的店鋪若想得到消費者的認可需要一定甚至較長的時間作為積累，說白了就是要賠得起。但是前期消費者的觀望態度和忠實度培養過程的延續造成的階段性困擾使店鋪業主在高售價面前有可能不堪重負，還沒有看到勝利的曙光就落得曇花一現的命運。

四、廣場商圈的發展前景

廣場商圈的持續繁榮是不可逆轉的歷史趨勢，在實際經營操作過程中，還需要我們在實踐中不斷摸索和調整。

1.堅持合理科學進行規劃定位

一定要摒棄好高騖遠、貪大求全、不切實際的想法，切勿動輒號稱打造省際區域經濟中心，輻射巨額人口。要根據商圈的成長現狀，結合自身實際，具體問題具體分析，制定科學可行的規劃方案，按部就班，穩步推進。

2.務必充分了解創業的困難和挑戰

但凡創業都不可能是一帆風順，尤其是萬事開頭難，即便是擁有優質資源的廣場商圈也不例外。沒有長時間的精心付出和耐心培養，消費者不可能迅速接受一個全新的店鋪。要有打持久戰的準備，同時也要積累雄厚的財力作為支撐。

3.確保經營的原則性和靈活性相統一

對于經營理念的堅持是通向成功的重要保障，訂立的規范和程序不能朝令夕改，但與此同時，并非一成不變、墨守成規，也要根據商圈的宏觀走向和微觀變化適當調整自己的經營策略，尋找創新和提升的契機。

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