試論我國商業(yè)地產(chǎn)運作模式和發(fā)展策略

[摘要] 商業(yè)地產(chǎn)是一種綜合產(chǎn)業(yè)，目前我國商業(yè)地產(chǎn)主要有不售不租、純售、純租及租售結(jié)合四種運作模式。本文深入分析了各運作模式，指出我國商業(yè)地產(chǎn)存在的缺陷，并進(jìn)一步為我國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展提出模式選擇策略和發(fā)展建議。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn) 運作模式 選擇策略

伴隨我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也是突飛猛進(jìn)，各大城市紛紛掀起商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)浪潮，并一直保持著較高的發(fā)展勢頭。我國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)步入由開發(fā)轉(zhuǎn)向經(jīng)營的階段，取得了一系列有目共睹的顯著成績，同時也暴露了一些問題。目前，商業(yè)地產(chǎn)的運作模式已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界和業(yè)界普遍研究和關(guān)注的熱點。

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念內(nèi)涵

商業(yè)地產(chǎn)的概念包括廣義和狹義兩種。廣義的商業(yè)地產(chǎn)指各種非居住性、非生產(chǎn)性房產(chǎn)，如公寓、辦公樓、商業(yè)及服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等；而狹義的商業(yè)地產(chǎn)則指專門用于商業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營之用的房地產(chǎn)形式，如餐飲、零售、娛樂、休閑、健身等，其開發(fā)模式、運作模式、融資經(jīng)營模式都與公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式均有著顯著區(qū)別。

由此可見，商業(yè)地產(chǎn)囊括的內(nèi)容和形式非常豐富，是一種綜合產(chǎn)業(yè)，有著地產(chǎn)、商業(yè)和投資三種特性，明顯區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)以及單純的商業(yè)或投資。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)先是商業(yè)，緊接著才是地產(chǎn)。其難點不在開發(fā)，而是商業(yè)運作管理，尤其是商業(yè)地產(chǎn)運作模式的選擇。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)主要運作模式分析

商業(yè)地產(chǎn)的運作是一個系統(tǒng)工程，由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運作和資本運營三個部分組成，其主體包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運作商以及資本運營商。目前來看，我國商業(yè)地產(chǎn)的運作模式主要有不售不租、純售、純租及租售結(jié)合四種形式。

1．不售不租模式。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商對所建設(shè)的商業(yè)店鋪直接參與經(jīng)營，既不銷售，也不對外出租。這種模式使得地產(chǎn)開發(fā)商同時具有地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，從而在商業(yè)經(jīng)營中具有顯著優(yōu)勢。然而，很多地產(chǎn)開發(fā)商并不具有豐富的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，使得自主經(jīng)驗的效益往往不是很高。在中國，開發(fā)實力和商業(yè)經(jīng)營能力都較好的地產(chǎn)開發(fā)商很少。部分地產(chǎn)開發(fā)商選擇這種模式，往往是為了融資需要。

2．純售模式。這是比較傳統(tǒng)的模式。地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)出銷售權(quán)和房權(quán)，后期的房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)都與開發(fā)商沒有任何關(guān)系。選擇這種模式的開發(fā)商可以迅速套現(xiàn)，實現(xiàn)資金回籠，減輕資金壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險。地產(chǎn)經(jīng)營商也具有充分、自由的經(jīng)營管理權(quán)限。不過，這種模式也存在一定的缺陷。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商出讓銷售權(quán)和產(chǎn)權(quán)時，商業(yè)經(jīng)營就會各行其道，經(jīng)營分散，容易致使經(jīng)營效益低下。同時，在這種運作模式下，由于前期部分投資客的炒作行為，可能導(dǎo)致后期經(jīng)營管理的混亂，不利于形成強(qiáng)勁有力的競爭力。

3．純租模式。這種運作模式下開發(fā)商不自主經(jīng)營，而是以合同的形式將所有商鋪或整體對外出租，通過對租賃戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，以每年收取租金的形式實現(xiàn)持續(xù)盈利的目的。這樣一來，地產(chǎn)開發(fā)商需要不斷培養(yǎng)市場，并要求具有很強(qiáng)的經(jīng)營能力。經(jīng)營得好有利于打造品牌價值，提升競爭力。如果開發(fā)商缺乏商業(yè)經(jīng)營能力，將大量物業(yè)出租給大商家，盡管經(jīng)營風(fēng)險低，可以獲得穩(wěn)定的經(jīng)營收益，但商家所支付租金的投資回報率往往較低。

4．租售結(jié)合模式。選擇這種模式的地產(chǎn)開發(fā)商只出讓部分房產(chǎn)的銷售權(quán)和產(chǎn)權(quán)，其主體物業(yè)往往是出租給實力雄厚的商貿(mào)企業(yè)來經(jīng)營，以平衡資金壓力。這種運作模式非常得靈活，通常是將底層少量樓層對外出售，大量高層部分則是出租給實力較強(qiáng)的知名企業(yè)。借助于高層的經(jīng)營實力和品牌效應(yīng)，帶動底層的商品經(jīng)營。由于底層和高層相對獨立，即便出現(xiàn)底層經(jīng)營困難的情形，也不會對高層的經(jīng)營帶來影響，從而保持了地產(chǎn)開發(fā)商的主體收益。但怎樣實現(xiàn)恰如其分地租售結(jié)合，則是這種模式下所面臨的重要問題。

三、我國商業(yè)地產(chǎn)運作模式的缺陷

我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗還不是很豐富，在實際情況中仍然存在一些問題，制約了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，主要包括以下幾點：

第一，目前，大部分的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一味追求眼前利益，為了實現(xiàn)資金的快速回籠，大多選擇純售模式，使得大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏整體性，統(tǒng)一的經(jīng)營管理較難，運營風(fēng)險加大。

第二，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分是由住宅房產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變來的，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。很多項目開發(fā)之后并不能有效滿足商業(yè)經(jīng)營的需要。另外，部分開發(fā)商為了追求短期利益，盲目壓縮開發(fā)周期，進(jìn)而造成地產(chǎn)項目階段性和地域性的不合理。

第三，我國商業(yè)地產(chǎn)自身金融資金短缺，大多是以短期貸款為主，渠道單一，資金結(jié)構(gòu)不盡合理，缺乏長期穩(wěn)定的融資渠道，嚴(yán)重阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的資金運轉(zhuǎn)。

四、我國商業(yè)地產(chǎn)運作模式的發(fā)展策略及建議

1．建筑風(fēng)格體現(xiàn)本土特色。商業(yè)地產(chǎn)的建筑風(fēng)格很大程度上決定了對消費者的吸引力大小。任何商業(yè)地產(chǎn)都不可以忽視本地的地域特征和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，發(fā)揚本土文化是世界建筑共同的目標(biāo)。

2．通過舊城改造復(fù)興老商業(yè)街。古老的商業(yè)街往往有著悠久的歷史和豐富的文化底蘊，恢復(fù)其原有活力，有助于打造城市的特有魅力。改造要進(jìn)行有限度的保護(hù)性開發(fā)，保留商業(yè)價值，深入挖掘旅游資源。

3．關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)城市景觀。商業(yè)地產(chǎn)常表現(xiàn)為廣場、建筑物等，外觀、色彩和形式多樣性比較高。開發(fā)商要滿足商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)價值和城市景觀的雙重要求，實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價值和社會價值的統(tǒng)一。

4．開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合模式。復(fù)合模式下的商業(yè)地產(chǎn)主要表現(xiàn)為各商業(yè)業(yè)態(tài)的融合、商業(yè)與服務(wù)設(shè)施的融合以及動態(tài)與靜態(tài)設(shè)施的融合。大力開發(fā)復(fù)合模式的商業(yè)地產(chǎn)，有利于滿足市場的各種需求。

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