購房不是一種好投資

美聯儲日前公布的一個報告顯示，美國房價今年一季度已跌回至2002年的水平。對于這一數據美國民眾倒不怎么震驚，因為這已非新聞，房價很可能跌回至1998年，甚至1996年的水平之嚷嚷聲早已不絕于耳。

但令人震驚的是，美聯儲的報告提到：美國房價下跌已使屋主擁有的房屋凈值（房屋價值減掉貸款余額后的數值）大幅縮水，已降至接近二戰以來的最低點。平均而言，目前美國屋主只擁有房屋價值的38%，相比十年前的61%大大地縮水了。

在美國，房屋凈值對整個經濟循環來說相當重要。因為一般美國民眾不習慣儲蓄，也不可能儲蓄（1/3的薪資押在了房子上，其余用來交稅和日常開銷），人們衡量自己有多富有，主要是以房屋凈值為依據。假如屋主受到房屋貸款的重壓，就不敢隨意亂花錢。而如果屋主擁有房屋凈值，就可以大膽地消費了，以房屋凈值作抵押來購買奢侈品，比如鉆戒、LV包或游艇，又或者以房屋凈值作抵押，作為購買第二套房屋的首付款。

然而前些日子，一則對美國幾千個房主的調查報告顯示，有近一半的房主表示，他們的房屋價值比他們買入的時候還要低，其中有2/3的房主說，他們的財物狀況比房市泡沫破滅之前還要差，因此房價跌跌不休就不僅是賬面上的損失了。還有許多房主對當時買房感到懊悔，有將近1/4的人認為，如果允許他們從頭開始，他們決不會購買現在的房子；另有1/3的人表示，后悔買房子是因為“付了學費才知道”，購房不是一種好投資，根本就不像專家所吹噓的那般好。

我的朋友達龍就是一個典型的例子。他在2003年以62萬美元買下一棟紐約上州的房子，一度曾上漲至接近70萬美元，但目前房屋估價是53萬。去年他失業了七八個月，一度無法支付銀行貸款，不得不在法庭與借貸銀行交戰了幾個月，才免于房子被法拍。現在他們一家人節衣縮食省吃儉用，按他的說法是“一夜回到了舊社會，但好歹保住了房子。”

目前美國工作機會匱乏，“嬰兒潮”一代退休遙遙無期，在物價飛漲的年代，人們唯有選擇減少消費，以保持一定償還債務的現金，迫不得已選擇簡樸的生活。美國正經歷著日本式的低增長率和高失業率，美國經濟未來十年將“日本化”——滯脹，即經濟增長停滯、失業增加和通脹同時并存，使新凱恩斯主義的經濟理論遭到了質疑。

反觀金融風暴之前，持續多年的通脹是由銀行不斷擴大的貸款業務“創造”的。在那期間，借款人和貸款人都信心百倍，因而推動了借貸額持續升高，人為地刺激了經濟增長，造成了房市、股市繁榮的虛幻景象。而金融危機發生之時，銀行放貸的意愿發生了根本性變化，因此貨幣供應也隨之發生變化。

現在不少人關心的是美國房價究竟何時才能觸底回升？特別是好些中國人，想去美國“抄底”。

根據美國樓價指數標普/Case-Shiller3月份的報告，美國房價按月下跌0.2%，雖然在市場的預期之內，但房價指數位于138.16，低于2009年4月金融危機期間的低位。標普指數委員會主席直言道：“美國大部分地區房價已陷入雙底衰退，房價持續下滑未有迂緩的跡象”。可見美國房價將繼續下跌，跌回1998年的價位幾乎沒有懸念。

如果現在急于抄底美國房市的話，就好似在接一把下行的利劍，望急于赴美抄底房市的中國投資者，務必慎重、慎重、再慎重。