海南房地產(chǎn)行業(yè)限購政策對反洗錢工作的影響

摘 要：近年來，由于中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和透明度低等因素，通過房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行洗錢不僅可以保值增值，而且隱蔽性強(qiáng)，因此房地產(chǎn)業(yè)成為不法分子更加“青睞”的洗錢通道，而房地產(chǎn)業(yè)無疑將成為今后反洗錢工作的前沿陣地。國際旅游島政策的出臺，給海南省帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，也帶動了海南省房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常變動，短期內(nèi)出現(xiàn)“價(jià)量齊升”的態(tài)勢。為維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，政府不斷出臺一系列措施進(jìn)行調(diào)控，其中以限購政策為嚴(yán)厲，限購政策對今后在房地產(chǎn)行業(yè)開展反洗錢工作也有一定的影響作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；特殊政策；反洗錢

中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）34-0110-02

2010年初《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2009]44號）公布以來，海南房地產(chǎn)市場快速升溫，房價(jià)短期內(nèi)普遍大幅“跳漲”，成為全國關(guān)注的焦點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。政策利好促使海南房地產(chǎn)成為島外熱錢逐利目標(biāo)，大量資金不斷涌入海南房地產(chǎn)，為洗錢分子帶來了可乘之機(jī)，其洗錢風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。為維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，政府相關(guān)部門不斷出臺一些措施進(jìn)行調(diào)控，其中以限購政策最為嚴(yán)厲，限購政策的執(zhí)行對海南房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響，對今后在房地產(chǎn)業(yè)開展反洗錢工作也有一定的影響作用。

一、海南房地產(chǎn)業(yè)限購政策的基本情況

作為備受關(guān)注的重點(diǎn)城市，?？?、三亞早于2010年加入限購行列。但由于“新國八條”提出了更高的限購要求，需要再次加以調(diào)整完善。2011年2月23日，海口市出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見》，規(guī)定，“原則上對已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市一年以上（含一年）納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房?！迸c“新國八條”提出的限購措施保持一致。三亞市也于2011年3月3日出臺《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神 進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》，規(guī)定“原則上對已擁有一套本市戶籍居民家庭、能提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。對已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)向其售房?！毕拶従窒抻凇爸鞒菂^(qū)”，三亞限購令要寬松于?？?。

二、限購政策對海南房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作的影響

隨著國際旅游島建設(shè)的啟動，海南省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常變動，由于海南省的房地產(chǎn)具有熱帶海島旅游房地產(chǎn)的屬性，客戶以外省居民為主、一次性付款比例高、投資性購房占比較大、商品房空置率高等特點(diǎn)較為明顯[1]。2010年以來，“限外令”及“限購令”的執(zhí)行對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，這些限購政策對反洗錢工作也有一定的幫助作用，主要有：首先，限購政策的執(zhí)行在一定程度上能夠推動相關(guān)部門對購房者進(jìn)行身份識別，并促使其逐步建立對購房者身份資料和交易記錄的保存管理。要執(zhí)行限購政策，相關(guān)部門必然要提高房地產(chǎn)業(yè)的信息透明度，構(gòu)建與企業(yè)之間的信息交換平臺，建立健全全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)身份識別系統(tǒng)，與聯(lián)網(wǎng)核查公民身份信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對接，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露，提高信息的準(zhǔn)確性及透明度，這些措施必然為反洗錢工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，限購政策的執(zhí)行在一定程度上增加了不法分子在重點(diǎn)城市通過房地產(chǎn)業(yè)洗錢的難度。海南省的限購政策要求購房者在海口、三亞買房必須滿足一定的條件，且限定了購房者的購房數(shù)量，在一定程度上加大了不法分子通過購買房產(chǎn)、將不法收入從現(xiàn)金狀態(tài)轉(zhuǎn)為實(shí)物狀態(tài)的難度。

雖然限購政策對不法分子購房具有一定的震懾力，但對于整個房地產(chǎn)業(yè)來說，其幫助也是有限的，主要原因有以下幾個方面：

1.限購政策僅在重點(diǎn)城市或者重點(diǎn)城市的主城區(qū)執(zhí)行，對于那些非重點(diǎn)城市及一些重點(diǎn)城市的非主城區(qū)，并沒有限制購房者購房數(shù)量，因此不法分子依然可以通過借戶買房，將不法收入從現(xiàn)金狀態(tài)轉(zhuǎn)為實(shí)物狀態(tài)，并在適當(dāng)時機(jī)變賣，使其成為合法的資金。

2.限購政策僅限住宅商品房，不法分子依然可以通過購買商鋪等渠道將非法收入合法化。近年來，一些城市理想?yún)^(qū)位店鋪?zhàn)饨鹛嵘俣瓤斓每膳?，人們預(yù)期城市中心的優(yōu)越地位有不菲價(jià)值，因此這些商鋪的保值、升值潛力空間很大，一些人出手闊綽，在商業(yè)街區(qū)一下子購買好幾套店鋪，購買后用于出租甚至轉(zhuǎn)手售出，易于產(chǎn)生“錢生錢”的雪球效應(yīng)，對于不法分子而言，生意好壞并不重要，重要的是能夠?qū)⒑阱X洗白，哪怕沒有顧客光顧，許多商鋪也可以挺立數(shù)年不倒，事實(shí)上，這種情況在很多城市里都存在，而且這些交易不容易被普通人察覺，在全國范圍內(nèi)都可購買，沒有區(qū)域限制，使得洗錢分子趨之若鶩。

3.限購政策限于房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，對象也只是購房者，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有約束。實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)要求大量資金注入，其潛在的洗錢風(fēng)險(xiǎn)更大，一些房地產(chǎn)商有可能是洗錢分子的幫兇，也有可能本身就是洗錢者，不法分子可以注資組建開發(fā)公司，然后指定一位法定代表人，以一種合法公司的身份去運(yùn)作一些項(xiàng)目，通過一系列經(jīng)營活動將不法收入加以分解和凈化；還有洗錢者則選擇直接參股的方式，將不法收入注入給房地產(chǎn)開發(fā)公司，以股東分紅的模式獲得對非法所得的合法據(jù)有。

4.限購政策從2010年才開始，對于之前已購買多套房產(chǎn)的，沒有約束作用。作為稀缺資源，房地產(chǎn)單位價(jià)值較高，單筆成交金額較大，隨著房價(jià)的攀升，一套豪宅動輒幾百萬元，使房地產(chǎn)市場成了大額資金的集散地，因此房地產(chǎn)早就成為不法分子特別是一些貪污分子洗黑錢的首選目標(biāo)，而限購政策只是從2010年開始，從目前來說對反洗錢工作幫助有限。

5.限購政策的執(zhí)行力度有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。由于海南島外需求占主導(dǎo)，是否限制發(fā)放外地人購房貸款對海南房地產(chǎn)市場有舉足輕重的影響。海南商業(yè)銀行2010年以來針對“外地人購房貸款”問題先后執(zhí)行過兩個版本的政策。一是6月4日三部委出臺的“認(rèn)房也認(rèn)貸”新標(biāo)準(zhǔn)，“認(rèn)貸”可以通過人民銀行征信系統(tǒng)進(jìn)行查詢，“認(rèn)房”從技術(shù)層面卻無法操作。由于全國房管部門并未聯(lián)網(wǎng)，海口市房管部門也不同意為商業(yè)銀行出具個人住房套數(shù)證明，因此，在實(shí)際操作中，對“認(rèn)房”海南商業(yè)銀行以購房者個人申報(bào)并簽訂具法律效力的承諾書為主，執(zhí)行的基本都是“一套算二套，二套算三套”的政策，也就是說對于沒有房貸記錄的外地人申請貸款，銀行直接將其認(rèn)定為第二套；有一套房貸記錄的再申請貸款即認(rèn)定為第三套。二是2010年8月底海南省政府出臺的地方版“國十條”《海南省人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲通知的意見》，明確要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；對不能提供一年以上本地納稅或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。根據(jù)我們的調(diào)查，目前基本上所有的銀行都已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行該規(guī)定，停止對外地人放款。而新近的限購政策剛出臺不久，其實(shí)際執(zhí)行效果如何我們也拭目以待。

三、對房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作的幾點(diǎn)思考

房地產(chǎn)業(yè)反洗錢已不僅是國際金融行動特別工作組（FATF）與歐亞反洗錢反恐融資小組（EAG）高度關(guān)注的重點(diǎn)議題，實(shí)際上已成為中國社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的客觀需要。根據(jù)FATF“40＋9項(xiàng)建議”和《中國反洗錢戰(zhàn)略（2008—2012》安排，中國有關(guān)部門正在著手研究制定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作方案[2]，當(dāng)前，開展對房地產(chǎn)業(yè)反洗錢機(jī)制的研究已迫在眉睫。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況，建議從以下幾個方面逐步建立健全反洗錢工作機(jī)制：

1.確定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務(wù)主體，盡快將其納入反洗錢框架之中，加快房地產(chǎn)業(yè)反洗錢進(jìn)程。將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢領(lǐng)域是首要基礎(chǔ)工作，而要盡快開展房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作，關(guān)鍵的問題就是確定反洗錢義務(wù)主體?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)所涉主體較多，如果把相關(guān)主體全部納入反洗錢義務(wù)主體范圍，反洗錢工作量的增加和基層央行有限的反洗錢工作人員的矛盾就會更加突出，而一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些建筑安裝企業(yè)等良莠不齊，房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作的整體質(zhì)量就難以保障。因此，建議首先將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易登記中心納入反洗錢義務(wù)主體范疇，為房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢監(jiān)管提供法律依據(jù)。

2.加強(qiáng)各部門的分工與合作，明確各部門的監(jiān)管定位，提高反洗錢監(jiān)管效率。中國人民銀行作為國務(wù)院反洗錢行政主管部門，負(fù)責(zé)全國的反洗錢監(jiān)督管理工作，是反洗錢工作的主要監(jiān)管者，但是由于房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)多個領(lǐng)域，任何一個部門都無法對洗錢活動進(jìn)行有效徹底的預(yù)防和監(jiān)管，同時由于金融機(jī)構(gòu)曾經(jīng)由人民銀行負(fù)責(zé)監(jiān)管，即便目前，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)還與人民銀行存在業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，人民銀行開展金融業(yè)反洗錢監(jiān)管具有天然的優(yōu)勢，與金融業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)交易主體歷史上由建設(shè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)管，以后其反洗錢工作由人民銀行負(fù)責(zé)監(jiān)管，如果人民銀行也按金融業(yè)反洗錢監(jiān)管方式進(jìn)行監(jiān)管，難度可能會比較大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、監(jiān)管的歷史沿革決定了房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管和金融業(yè)反洗錢監(jiān)管要有所區(qū)別，這就需要有關(guān)部門更要加強(qiáng)分工與合作，從各自履行職責(zé)的特點(diǎn)出發(fā)，做好反洗錢監(jiān)督管理工作，提高監(jiān)管效率。

3.加強(qiáng)研究，盡快制定并頒布房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)反洗錢規(guī)定。房地產(chǎn)業(yè)開展反洗錢工作已迫在眉睫，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)研究，在借鑒現(xiàn)有金融業(yè)反洗錢做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，盡快出臺房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)客戶身份識別、大額和可疑交易報(bào)告、客戶身份及交易記錄保存等方面的規(guī)章制度，指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開展反洗錢工作。

參考文獻(xiàn)：

[1] 玄立平，潘琪，李函晟.國際旅游島背景下海南房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢機(jī)制研究[J].海南金融，2010，(10).

[2] 反洗錢工作部際聯(lián)席會議.中國反洗錢戰(zhàn)略(2008—2012)[M].北京:中國金融出版社，2010.

[責(zé)任編輯 陳麗敏]