海南房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)政策對(duì)反洗錢工作的影響

摘 要：近年來(lái)，由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和透明度低等因素，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行洗錢不僅可以保值增值，而且隱蔽性強(qiáng)，因此房地產(chǎn)業(yè)成為不法分子更加“青睞”的洗錢通道，而房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑將成為今后反洗錢工作的前沿陣地。國(guó)際旅游島政策的出臺(tái)，給海南省帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，也帶動(dòng)了海南省房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常變動(dòng)，短期內(nèi)出現(xiàn)“價(jià)量齊升”的態(tài)勢(shì)。為維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，政府不斷出臺(tái)一系列措施進(jìn)行調(diào)控，其中以限購(gòu)政策為嚴(yán)厲，限購(gòu)政策對(duì)今后在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展反洗錢工作也有一定的影響作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；特殊政策；反洗錢

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2011）34-0110-02

2010年初《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2009]44號(hào)）公布以來(lái)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，房?jī)r(jià)短期內(nèi)普遍大幅“跳漲”，成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。政策利好促使海南房地產(chǎn)成為島外熱錢逐利目標(biāo)，大量資金不斷涌入海南房地產(chǎn)，為洗錢分子帶來(lái)了可乘之機(jī)，其洗錢風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。為維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，政府相關(guān)部門不斷出臺(tái)一些措施進(jìn)行調(diào)控，其中以限購(gòu)政策最為嚴(yán)厲，限購(gòu)政策的執(zhí)行對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，對(duì)今后在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展反洗錢工作也有一定的影響作用。

一、海南房地產(chǎn)業(yè)限購(gòu)政策的基本情況

作為備受關(guān)注的重點(diǎn)城市，海口、三亞早于2010年加入限購(gòu)行列。但由于“新國(guó)八條”提出了更高的限購(gòu)要求，需要再次加以調(diào)整完善。2011年2月23日，?？谑谐雠_(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)》，規(guī)定，“原則上對(duì)已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市一年以上（含一年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)一套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房?！迸c“新國(guó)八條”提出的限購(gòu)措施保持一致。三亞市也于2011年3月3日出臺(tái)《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神 進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》，規(guī)定“原則上對(duì)已擁有一套本市戶籍居民家庭、能提供一年以上（含一年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)一套住房（含新建商品住房和二手住房）。對(duì)已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)向其售房?！毕拶?gòu)局限于“主城區(qū)”，三亞限購(gòu)令要寬松于?？凇?/p>

二、限購(gòu)政策對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作的影響

隨著國(guó)際旅游島建設(shè)的啟動(dòng)，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常變動(dòng)，由于海南省的房地產(chǎn)具有熱帶海島旅游房地產(chǎn)的屬性，客戶以外省居民為主、一次性付款比例高、投資性購(gòu)房占比較大、商品房空置率高等特點(diǎn)較為明顯[1]。2010年以來(lái)，“限外令”及“限購(gòu)令”的執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，這些限購(gòu)政策對(duì)反洗錢工作也有一定的幫助作用，主要有：首先，限購(gòu)政策的執(zhí)行在一定程度上能夠推動(dòng)相關(guān)部門對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行身份識(shí)別，并促使其逐步建立對(duì)購(gòu)房者身份資料和交易記錄的保存管理。要執(zhí)行限購(gòu)政策，相關(guān)部門必然要提高房地產(chǎn)業(yè)的信息透明度，構(gòu)建與企業(yè)之間的信息交換平臺(tái)，建立健全全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)身份識(shí)別系統(tǒng)，與聯(lián)網(wǎng)核查公民身份信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)接，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息披露，提高信息的準(zhǔn)確性及透明度，這些措施必然為反洗錢工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，限購(gòu)政策的執(zhí)行在一定程度上增加了不法分子在重點(diǎn)城市通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)洗錢的難度。海南省的限購(gòu)政策要求購(gòu)房者在?？?、三亞買房必須滿足一定的條件，且限定了購(gòu)房者的購(gòu)房數(shù)量，在一定程度上加大了不法分子通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)、將不法收入從現(xiàn)金狀態(tài)轉(zhuǎn)為實(shí)物狀態(tài)的難度。

雖然限購(gòu)政策對(duì)不法分子購(gòu)房具有一定的震懾力，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其幫助也是有限的，主要原因有以下幾個(gè)方面：

1.限購(gòu)政策僅在重點(diǎn)城市或者重點(diǎn)城市的主城區(qū)執(zhí)行，對(duì)于那些非重點(diǎn)城市及一些重點(diǎn)城市的非主城區(qū)，并沒(méi)有限制購(gòu)房者購(gòu)房數(shù)量，因此不法分子依然可以通過(guò)借戶買房，將不法收入從現(xiàn)金狀態(tài)轉(zhuǎn)為實(shí)物狀態(tài)，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)變賣，使其成為合法的資金。

2.限購(gòu)政策僅限住宅商品房，不法分子依然可以通過(guò)購(gòu)買商鋪等渠道將非法收入合法化。近年來(lái)，一些城市理想?yún)^(qū)位店鋪?zhàn)饨鹛嵘俣瓤斓每膳?，人們預(yù)期城市中心的優(yōu)越地位有不菲價(jià)值，因此這些商鋪的保值、升值潛力空間很大，一些人出手闊綽，在商業(yè)街區(qū)一下子購(gòu)買好幾套店鋪，購(gòu)買后用于出租甚至轉(zhuǎn)手售出，易于產(chǎn)生“錢生錢”的雪球效應(yīng)，對(duì)于不法分子而言，生意好壞并不重要，重要的是能夠?qū)⒑阱X洗白，哪怕沒(méi)有顧客光顧，許多商鋪也可以挺立數(shù)年不倒，事實(shí)上，這種情況在很多城市里都存在，而且這些交易不容易被普通人察覺(jué)，在全國(guó)范圍內(nèi)都可購(gòu)買，沒(méi)有區(qū)域限制，使得洗錢分子趨之若鶩。

3.限購(gòu)政策限于房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，對(duì)象也只是購(gòu)房者，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有約束。實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求大量資金注入，其潛在的洗錢風(fēng)險(xiǎn)更大，一些房地產(chǎn)商有可能是洗錢分子的幫兇，也有可能本身就是洗錢者，不法分子可以注資組建開(kāi)發(fā)公司，然后指定一位法定代表人，以一種合法公司的身份去運(yùn)作一些項(xiàng)目，通過(guò)一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將不法收入加以分解和凈化；還有洗錢者則選擇直接參股的方式，將不法收入注入給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以股東分紅的模式獲得對(duì)非法所得的合法據(jù)有。

4.限購(gòu)政策從2010年才開(kāi)始，對(duì)于之前已購(gòu)買多套房產(chǎn)的，沒(méi)有約束作用。作為稀缺資源，房地產(chǎn)單位價(jià)值較高，單筆成交金額較大，隨著房?jī)r(jià)的攀升，一套豪宅動(dòng)輒幾百萬(wàn)元，使房地產(chǎn)市場(chǎng)成了大額資金的集散地，因此房地產(chǎn)早就成為不法分子特別是一些貪污分子洗黑錢的首選目標(biāo)，而限購(gòu)政策只是從2010年開(kāi)始，從目前來(lái)說(shuō)對(duì)反洗錢工作幫助有限。

5.限購(gòu)政策的執(zhí)行力度有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。由于海南島外需求占主導(dǎo)，是否限制發(fā)放外地人購(gòu)房貸款對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)有舉足輕重的影響。海南商業(yè)銀行2010年以來(lái)針對(duì)“外地人購(gòu)房貸款”問(wèn)題先后執(zhí)行過(guò)兩個(gè)版本的政策。一是6月4日三部委出臺(tái)的“認(rèn)房也認(rèn)貸”新標(biāo)準(zhǔn)，“認(rèn)貸”可以通過(guò)人民銀行征信系統(tǒng)進(jìn)行查詢，“認(rèn)房”從技術(shù)層面卻無(wú)法操作。由于全國(guó)房管部門并未聯(lián)網(wǎng)，海口市房管部門也不同意為商業(yè)銀行出具個(gè)人住房套數(shù)證明，因此，在實(shí)際操作中，對(duì)“認(rèn)房”海南商業(yè)銀行以購(gòu)房者個(gè)人申報(bào)并簽訂具法律效力的承諾書為主，執(zhí)行的基本都是“一套算二套，二套算三套”的政策，也就是說(shuō)對(duì)于沒(méi)有房貸記錄的外地人申請(qǐng)貸款，銀行直接將其認(rèn)定為第二套；有一套房貸記錄的再申請(qǐng)貸款即認(rèn)定為第三套。二是2010年8月底海南省政府出臺(tái)的地方版“國(guó)十條”《海南省人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知的意見(jiàn)》，明確要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；對(duì)不能提供一年以上本地納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。根據(jù)我們的調(diào)查，目前基本上所有的銀行都已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行該規(guī)定，停止對(duì)外地人放款。而新近的限購(gòu)政策剛出臺(tái)不久，其實(shí)際執(zhí)行效果如何我們也拭目以待。

三、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作的幾點(diǎn)思考

房地產(chǎn)業(yè)反洗錢已不僅是國(guó)際金融行動(dòng)特別工作組（FATF）與歐亞反洗錢反恐融資小組（EAG）高度關(guān)注的重點(diǎn)議題，實(shí)際上已成為中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的客觀需要。根據(jù)FATF“40＋9項(xiàng)建議”和《中國(guó)反洗錢戰(zhàn)略（2008—2012》安排，中國(guó)有關(guān)部門正在著手研究制定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作方案[2]，當(dāng)前，開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)反洗錢機(jī)制的研究已迫在眉睫。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況，建議從以下幾個(gè)方面逐步建立健全反洗錢工作機(jī)制：

1.確定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務(wù)主體，盡快將其納入反洗錢框架之中，加快房地產(chǎn)業(yè)反洗錢進(jìn)程。將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢領(lǐng)域是首要基礎(chǔ)工作，而要盡快開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作，關(guān)鍵的問(wèn)題就是確定反洗錢義務(wù)主體。考慮到房地產(chǎn)業(yè)所涉主體較多，如果把相關(guān)主體全部納入反洗錢義務(wù)主體范圍，反洗錢工作量的增加和基層央行有限的反洗錢工作人員的矛盾就會(huì)更加突出，而一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些建筑安裝企業(yè)等良莠不齊，房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作的整體質(zhì)量就難以保障。因此，建議首先將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易登記中心納入反洗錢義務(wù)主體范疇，為房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢監(jiān)管提供法律依據(jù)。

2.加強(qiáng)各部門的分工與合作，明確各部門的監(jiān)管定位，提高反洗錢監(jiān)管效率。中國(guó)人民銀行作為國(guó)務(wù)院反洗錢行政主管部門，負(fù)責(zé)全國(guó)的反洗錢監(jiān)督管理工作，是反洗錢工作的主要監(jiān)管者，但是由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及銷售環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)多個(gè)領(lǐng)域，任何一個(gè)部門都無(wú)法對(duì)洗錢活動(dòng)進(jìn)行有效徹底的預(yù)防和監(jiān)管，同時(shí)由于金融機(jī)構(gòu)曾經(jīng)由人民銀行負(fù)責(zé)監(jiān)管，即便目前，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)還與人民銀行存在業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，人民銀行開(kāi)展金融業(yè)反洗錢監(jiān)管具有天然的優(yōu)勢(shì)，與金融業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)交易主體歷史上由建設(shè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)管，以后其反洗錢工作由人民銀行負(fù)責(zé)監(jiān)管，如果人民銀行也按金融業(yè)反洗錢監(jiān)管方式進(jìn)行監(jiān)管，難度可能會(huì)比較大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、監(jiān)管的歷史沿革決定了房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管和金融業(yè)反洗錢監(jiān)管要有所區(qū)別，這就需要有關(guān)部門更要加強(qiáng)分工與合作，從各自履行職責(zé)的特點(diǎn)出發(fā)，做好反洗錢監(jiān)督管理工作，提高監(jiān)管效率。

3.加強(qiáng)研究，盡快制定并頒布房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)反洗錢規(guī)定。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展反洗錢工作已迫在眉睫，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)研究，在借鑒現(xiàn)有金融業(yè)反洗錢做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，盡快出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)客戶身份識(shí)別、大額和可疑交易報(bào)告、客戶身份及交易記錄保存等方面的規(guī)章制度，指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展反洗錢工作。

參考文獻(xiàn)：

[1] 玄立平，潘琪，李函晟.國(guó)際旅游島背景下海南房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢機(jī)制研究[J].海南金融，2010，(10).

[2] 反洗錢工作部際聯(lián)席會(huì)議.中國(guó)反洗錢戰(zhàn)略(2008—2012)[M].北京:中國(guó)金融出版社，2010.

[責(zé)任編輯 陳麗敏]