限購令擴至二三線 大陸樓市可否承壓?

2011年上半年GDP增長9.6%的「喜訊」徹底打消了市場與決策層對於大陸經濟「硬著陸」的擔心，給政府的樓市調控決心打了一針「強心劑」，樓市也因此迎來更嚴厲的新一輪調控。

2011年7月12日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，又出臺了調控房價的「新五條」。其中最重要的是重申一線城市堅持房地產「限購」政策，同時「限購」政策向全大陸二、三線城市擴大。這也是自「新國八條」出臺6個月後，國務院再次佈局樓市調控。

二三線城市樓市獨舞

2011年春節以來，「北上廣深」一線城市的房地產市場受到「限購令」的強力打壓，逐漸停止了狂奔的腳步，不僅新房、二手房成交量均出現較大幅度下滑，在土地一級市場，「地王」身影已難再現，土地流拍現象也已見怪不怪。

與一線城市被「槍打出頭鳥」不同的是，不少二線城市卻在一線城市的「擠出」效應下成了開發商和炒房者的樂園，上演樓市新版的速度與激情。國家統計局數據顯示，2011年1~5月，70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅達到及超過5%的城市分別有44個、45個、42個、38個、33個，均為二線乃至三線城市。

據北京中原地產最新公佈的新建住宅指數統計分析，在所有限購城市中，房價同比上漲平均值為4.04%，而非限購城市平均為4.89%，非限購城市的房價漲幅明顯高於限購城市。此外，從個別城市來看，山西榆林、內蒙古鄂爾多斯、呼和浩特等傳統意義上的二三線城市的房價近來的翻倍式快速上漲，已經引起了住房和城鄉建設部以及國務院的「高度注意」。

一線城市被「限購」下，二三線城市樓市獨舞已經成為大陸房地產市場一道獨特的景觀。

預測限購擴張或逾百城

大陸經濟的最高決策層擔心，一線城市因限購而擠出的投機資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導致更大的經濟與社會風險。相應的解決政策因應而生。

為與國務院要求房價上漲過快的二三線城市也要執行限購的政策同步，住房和城鄉建設部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，並據此草擬新一輪的限購城市的名單。

據悉，遴選新一輪限購的二三線城市名單，將主要依據房價漲幅和房地產開發投資增幅兩個指標來進行。

2011年上半年，部分二三線城市房價絕對價格已經開始向一線城市看齊。國家統計局發佈的5月份大陸70個大中城市住宅銷售價格指數顯示，丹東以同比9.8%的漲幅位列首位；而宜昌、韶關上漲環比也超過了0.5%；環比及同比漲幅較高的還有南昌、蘭州、西寧、烏魯木齊、秦皇島、牡丹江等傳統意義上的二三線城市。新一輪的限購城市，將從這些城市中產生。

看好看衰百家爭鳴

從當前效果看，住房限購作為臨時性政策，確為遏制限購城市房價上漲起到了一定作用，然而隨之而來的卻是非限購城市房價的上漲和限購城市房租的大漲，人們疑慮：限購令擴張，房價會從此出現實際下降麼？樓市還能承得住壓嗎？業界又有些怎樣的看法？

萬科董事會主席王石指出，總體來看，大陸房地產市場仍然向著積極健康的方向發展，應該說，樓市崩潰的可能性並不大。但是，進入2011年，由於限購、限售、限融資等調控政策，「100%的公司都感受到壓力」，資金緊張。在這種情況下，政府調控已經進入騎虎難下的境地。「樓市調控只能繼續進行，如果此次調控半途而廢或終告失敗，結果會相當糟糕。」

「在強大的打壓下，房地產價格必然會出現『高起點的回落』，但絕不會跌回原點，」浙江商會副會長、「浙江投資團」帶頭人陳俊表示，「限購政策不會長期進行下去，否則會影響到大陸二三線城市的城市化進程。目前政府想的只是在房價高企時壓一壓，同時加強保障房建設，通過提高供給緩解供求壓力。市場上有人說一旦限購政策放開，樓市立刻會出現報複性反彈，但這是不容易出現的。即使政府放開限購政策，也不會一下子都放開，而是會一點一點地開口子，對政策進行修正。」

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析短期走勢認為，在抑制通脹的背景下，三季度融資環境仍然偏緊，這將迫使開發商作出價格調整，預計促銷和降價策略將被越來越多的樓盤採用。

而時富資產管理聯席董事姚浩然表示對內房市場仍然看好，一來整體需求龐大；二來預計中央不會過度打遏樓市，因為地方債務問題嚴重，要靠房地產收入去支撐。另外，大多數二三線城市居民連首套住房尚未購置，故限購令實際影響不大，惟短期或導致股價波動。

觀點可以百家爭鳴，而待限購令擴張升級後，大陸一線、二三線城市、整體樓市走向將如何，還是要等待市場來檢驗。