城市公共住房實施住宅產業化的探索

摘 要：公共住房是解決城鎮中低收入家庭住房問題的保障性住房，住宅產業化是發展趨勢。現在中國卻在政府大力倡導建設公共住房之時，提出用住宅產業化可以解決公共住房面臨的問題，探討應用的可行性和存在的難點。給出公共住房實施住宅產業化的建議。

關鍵詞：住宅產業化；公共住房；產業化集團

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）31-0130-02

前言

住房在經濟學方面是一種商品，服從于市場的供給和分配。但住房價值高昂，是一種特殊的商品。住房問題完全推給市場解決，則會造成一系列的城市問題和社會問題。為避免住房引起的相關問題，很多國家都把住房保障作為社會保障體系的一個重要組成部分，以利于整個社會的穩定與和諧發展。住房在美國、加拿大、澳洲和新西蘭被認為是一種消費品，主要依靠市場解決。在法國、德國、奧地利、挪威和丹麥被認為是一種社會權利，主要通過政府補貼解決低收入者的住房問題[1]。現在，很多國家為解決城市中低收入人群的住房問題而實施公共住房政策。然而，公共住房政策的實施會涉及到空間位置和建造方式上，對于房屋的選址，建造周期及建造的質量和造價都有一定的要求。作為政府項目，如果在公共住房項目上進行可持續性發展和產業化建設的探索具有一定的可行性。住房與城鄉建設部《關于報送城鎮保障性安居工程任務的通知》中提出：2011年全國保障性安居工程住房建設規模將高達1 000 萬套，其中公共租賃房將占主要部分。

一、城市公共住房發展現狀與問題

1.國外公共住房形式及發展。城市公共住房在不同國家的名稱和含義是有一定差別的。法國的社會住宅是指在政府資助下，由公共部門、社會自治團體、私人以及非營利性住宅公司經營管理的，提供給低收入居民家庭的低租金、低價格的住宅，其中也包括在稅收上得到國家優惠的大中型企業自籌資金建造的職工住宅[2]。德國的福利住房是指國家資助建造，租金較低，專門租給低收入者的住宅[3]。英國解決低收入居民的住房一部分是可租可售的可負擔住宅，還有一部分是英國的僅可租的廉價公房 [4]。日本的公共住宅分為租賃的公營住宅，可租可售的公團住宅以及地方政府提供給公社住宅。新加坡和中國香港采用的是可租可售的組屋和公屋制度[5]。無論采用何種租售方式，我們可以看出國外公共住房的建設都是為了解決中低收入階層居民的居住問題。

2.中國公共住房的形式與發展現狀。在中國有兩種公共住房（即保障性住房）形式，一種是只租不售的廉租房，另一種為只售不租的經濟適用房。廉租房主要是覆蓋低收入家庭住房困難戶和低收入家庭，由政府組織建設或政策引導組織一批房源作為租賃房，按照家庭收入和負擔能力實行反向遞減補貼租金。經濟適用住房，是政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房[6]。其供應對象為有一定支付能力的低收入家庭，與廉租房對象銜接，其建設標準按照經國務院同意的《經濟適用住房管理辦法》的規定，單套建筑面積以60平方米左右為主[7]。

3.公共住房發展面臨的布局問題。從一些發達國家公共住房發展建設的歷史來看，公共住房的空間分布是關系到住房政策實施效果的關鍵問題，關系到社會的和諧與城市的健康發展。陳勁松認為，空間選址是影響公共住房能否和諧建設的主要因素之一[6]。莫里斯（Morris，1993）指出，失業人員的聚居將導致其交流機會的銳減 [8]。而對于公共住房若建在高地價、高房價的城市中心地區，那么有悖于市場邏輯的經濟合理性和土地高效率使用的原則，若建在城市建成區的邊緣甚至外圍，則會造成增加城市交通量、使低收入者的收入惡化、交通成本增加。新加坡對于此問題采用了新鎮方式，日本是將公共住宅建于市中心。歐美國家為了解決以上城市問題，紛紛試行混居政策。對于混居政策實施的效果，國外多數學者的多數研究表明，混居可以提高更新社區的聲譽，減少暴力和反社會行為，并一致認為混居政策可以提高公共住房質量和一般的物質環境[9]。

綜上對中國的借鑒，那么可以采用新鎮中心或市中心混居的方式，這就對建造的方式提出了新的要求。盡可能少的占用地面和滿足城市發展的擴容及更新要求。這就為產業化建設住宅提出發展空間。

二、城市公共住房實施住宅產業化的探索

1.住宅產業化現狀與問題。住宅產業化是指采用現代化的科學技術手段，以先進的、集中的、大工業生產方式代替過去分散的、落后的手工業生產方式建造的住宅。住宅工業化的標志是住宅建筑設計標準化，構件生產工廠化，施工機械化和組織管理科學化。發展住宅工業化的意義在于資源利用和經濟效益的最大化。采用工廠化的生產方式將使住宅的建設過程和住宅產品更加環保，資源利用更加合理。國外發達國家的住宅工業化經歷了初期發展和成熟的三個階段。目前，在發達國家的住宅建設中，工廠化住宅已經占據相當的市場份額：日本達到20％～25％，美國為31％，瑞典在60％以上 [10]。

中國住宅的產業化生產和經營方式還比較落后，工業化程度低，多采用傳統高能耗的粗放型生產方式，大部分仍為毛坯房，還未形成有效的產業供應鏈。這種勞動力密集的手工建設模式已不能適應堅持可持續發展，構建資源節約型、環境保護型社會的需要。1995—1998 年，以科技進步為主題的“國家2000 年小康型城鄉住宅科技產業工程”全面實施，構建了中國住宅產業的總體框架。但由于產業化體系還不夠成熟以及平均造價、家庭裝修的要求使得產業化住宅建設仍處在試點階段，未能大規模的實施。

2.城市公共住房實施住宅產業化的可行性。目前，中國公共住房即保障房的建設規模巨大，標準化程度較高，用戶的個性化需求較低，這就為住宅產業化提供了難得的市場機遇和發展空間。因此，可以以保障房產業化建設推進住宅產業化。此外，對于城市公共住房的布局問題，尤其是在市中心建立保障房的模式，會面臨城市的發展布局的變遷要求。 如果采用工業化的住宅，第一，解決了個性化地產對于城市的景觀的不和諧因素。第二，標準化構件可重復搭建，解決長遠的異地重建的資源浪費問題。第三，由于政府的宏觀調控和限定性政策，房地產開發商采用傳統方式建設保障房盈利很低，導致大多數保障性住房都存在戶型不夠合理、面積過大或過小、施工質量不過關、分配不公等問題[11]。采用先進合理的產業化建設模式提供大量小戶型、高質量的保障性住房可以解決這一系列的問題。

3.城市公共住房采用住宅產業化須解決的問題。目前中國保障房采用的經濟適用房和廉租房，對于經濟適用房來說，現下采用的多是政府供應地塊，限制開發商利潤的做法進行價格的控制。產業化住宅由于建設標準高，體系化標準化，當前的成本高于一般住宅。如果采用全裝修一體化的產業住宅，面臨的建造成本的增加對于經濟適用房的用戶將是不小的壓力。對于這方面的問題，初期可以在廉租房的建設上進行嘗試，長遠考慮需要從住宅產業體系化的建設上加強力度。

要降低造價，就要有適合的建設模式。如何在保障房建設中形成合理的建設模式也是實施住宅產業化面臨的一大問題。中國目前缺乏建筑與裝修設計一體化，土木施工與裝飾施工一體化的建筑產業化集團。需要形成綜合實力強大的建筑產業化集團，從而形成統一供應鏈，提高生產效率，減少資源浪費。

城市公共住房的布局提出適于在城市中心地帶進行一定公共住房的建設，對于這部分住房如果從經濟上和建筑環境影響上，適合采用可重建性高，質量較輕，外觀較好的鋼結構產業化住宅，但這部分住宅可能面臨造價高的問題，更多的推廣工作可以通過進行產權完全歸政府的廉租方建設進行先期的探索，等到建筑模數化和一體化成熟后再進行經濟適用房的推廣。

總結

社會和諧的要求對城市公共住宅的數量與質量以及布局都有較高的要求，住宅產業化的優勢在于質量效率和環保。在性能和質量需要不斷提高的過程中，工業化生產更符合發展中的市場需求。在城市公共住宅先期推廣采用住宅產業化的方式對于兩者的發展都具有積極意義和推動的作用。對于在公共住宅實施產業化存在的問題：（1） 實行集成化管理，模數化建設來降低住宅產業的造價，使得其適合大規模公共住房的建設要求。（2）對個性化低，產權屬于政府的廉租房可探索采用鋼結構產業化住宅。

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[11] 高欣，魏貴琳.保障房的住宅產業化建設模式研究[J].建筑經濟，2011，(5):63-561.[責任編輯 吳明宇]