城市公交基礎設施土地利用創新模式的經濟分析

摘 要：目前，公交基礎設施用地的綜合利用率比較低，綜合開發程度不高。由于公交基礎設施用地的粗放經營，使得公交基礎設施整體的管理效益不高，從而對公交基礎設施本身的維護造成資金上的影響。針對目前城市公交基礎設施的土地利用模式存在的問題，從城市土地經濟學的角度進行了分析，提出了公共交通基礎設施用地創新模式，并闡述了研究公共交通基礎設施用地創新模式的意義。

關鍵詞：公交基礎設施；土地利用；創新模式；意義

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）31-0135-02

引言

城市基礎設施是借鑒了經濟學的概念，即公共基礎設施，它是指具有經濟性的物質基礎設施，即在社會經濟發展中起基礎作用的公共工程和公共設施，包括道路、鐵路、機場、港口、橋梁、通訊、水利工程、城市供排水、供氣、供電、廢棄物處理等等。公交基礎設施是城市基礎設施的重要組成部分。公交基礎設施包括公交樞紐站、停車場、保養場、汽車站和終點站等，是公交企業營運不可缺少的基礎資源，具有先導性、基礎性和社會性等特點。在現有模式下，公交基礎設施的建設項目大都屬于公益性項目，投資額度大，社會效益顯著，但經濟效益低下甚至根本沒有經濟效益。

目前，公交基礎設施用地的綜合利用率比較低，綜合開發程度不高。由于公交基礎設施用地的粗放經營，使得公交基礎設施整體的管理效益不高，從而對公交基礎設施本身的維護造成資金上的影響。公交基礎設施在現有用地模式下，無法保證合理的投資回報，不能保障投資者的利益，因而對投資者缺乏吸引力，難以進行商業化經營。現有用地模式使得公交基礎設施在一方面浪費城市有限的土地資源，另一方面在渴望資金的不斷投入，從而長期處于投入產出失衡的狀態中，在這種狀態下，不能從公交基礎設施自身的運營中產生穩定的現金流來用作再投資，對公交基礎設施建設的可持續發展非常不利。

一、城市公交基礎設施土地利用模式

土地有自然屬性和社會屬性，所以“地租”被分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。級差地租Ⅰ中的土地區位地租在確定城市土地的 “價格”有普遍意義。區位地租系以生產成本與運輸成本表示產品價格的，取決于產地距離市場的遠近。離市場越近的產地的產品生產成本與運輸成本就越低，那么該產地的地租價格就越高，反之亦然。這說明，區位地租與交通聯系在一起，更進一步說，與交通的便利程度聯系在一起。此外，交通運輸對區位地租的確定有著重要的影響。公交基礎設施，包括大中型的換乘樞紐和停車場，都是為人們的出行提供便利的。它們應該為周邊土地的升值帶來貢獻，同時也提升了它們所利用的土地的價值。

公交換乘樞紐和其他公交基礎設施把空間分離的人類活動通過人流，物流和信息流聯系起來，發揮了集聚經濟效應。這些經濟活動一旦集聚，就對土地有一種互動的使用關系。其中最激烈的就是對土地的競爭利用。競爭也會決定在每個地點的土地的價格及市場的商品價格。未來公交換乘樞紐的周邊會產生通過競爭方式獲得土地使用權的局面。中國土地理論研究者也認為，交通便利的城市中心往往是眾多的城市土地需求者所追逐的目標。這種競爭性的對城市中心地段的需求，使地租升揚。

所以，公交換乘樞紐以及其他類似的交通基礎設施地自身用地價格包括三個部分：級差地租Ⅰ（區位地租）、級差地租Ⅱ（集約度差額地租）和土地互動使用而產生的正面影響。因此，公交基礎設施尤其是公交換乘樞紐的用地有著其他用地沒有的有利因素。事實上，由于大中型公交換乘樞紐處于城市中某些“黃金”區位，地價是相當高昂的。可以說，在市場經濟的條件下，誰擁有城市土地，誰就擁有了巨大的財富；掌握了城市土地的所有權（只有國家掌握城市土地的所有權，企業只有使用權），就獲得了城市的巨大財源。如果在公交基礎設施所占的土地上不建交通樞紐等設施而代之以商業設施，這塊土地的經濟效益提高了，但其社會效益被嚴重削弱了。交通不便，人們出行的距離和所花費的時間都要增加，整個地區的吸引強度是要打折扣的，對整個區域的經濟效益有不利的影響。

二、公共交通基礎設施土地利用創新模式及其經濟分析

1.公共交通基礎設施土地利用創新模式的提出。為了形成社會、經濟和環境效益相統一的土地利用，可以把有巨大社會效益的公交基礎設施和巨大經濟效益的商業項目綜合在一塊土地上，做到該塊土地的綜合利用。再對整個項目優化設計，充分減少公共交通對環境的不利影響而不削弱公交基礎設施的專業功能。但是新模式具有以下幾點假定條件：公交基礎設施的專業功能不能被削弱；項目在技術上可行，商業項目和公交基礎設施沒有不可調和的矛盾；商業發展項目在經濟上可行，有可觀的經濟強度；對整個項目沒有非經濟影響，如政策法律障礙等。

公共交通基礎設施用地創新模式為：滿足公共交通基礎設施專業功能，同時充分發掘該地塊的空間資源。即在公共交通基礎設施上，向上層空間拓展，立體開發，建造經濟強度高的綜合項目，達到社會、經濟和環境效益相統一。

2.公共交通基礎設施用地創新模式的經濟效應分析。由于公交基礎設施用地創新模式事實上是開發公用基礎設施與商業設施結合的綜合項目，是兩種性質完全不同的產業在城市空間上的聚集. 公交基礎設施與商業設施又互為作用，使城市的人流、物流、資金流和信息流在城市的同一地點或若干地點聚集，產生聚集經濟效應。這就需要用城市聚集經濟的角度來分析。（1）城市聚集經濟的內涵。聚集經濟一般使指因社會經濟活動及相關要素的空間集中而引起的資源利用的效率提高，以及由此而產生的成本節約、收入或效用的增加。與此項對應，聚集不經濟是指社會經濟活動及相關要素的空間集中而引起的費用增加或收入效用的損失。（2）公交基礎設施用地創新模式的城市聚集經濟效應。按照城市空間經濟學來分析，聚集的效應的特點可以分為三點：1）空間性。聚集效應是因為企業和居民在空間上彼此靠近而獲得的。對于公交基礎設施和商業綜合項目，由于公交基礎設施設置在商業設施以下，交通的便利縮短了顧客、用戶和乘客與商家的距離，減低了人們在交通上的耗費。2）外部性。聚集效應是空間上聚集的企業和居民，通過外在因素在客觀上互相為對方提供利益而使經濟效果增加或費用減少。對于公交基礎設施和商業綜合項目，彼此的空間聚集加快了各自在外部性上對彼此的補充。公交基礎設施為商家帶來客流，商業設施的“場”的吸引力又為公交企業帶來了人流，大大提高了一般公交基礎設施的利用率。但是，各自的負的外部性如果處理不好又會造成聚集的不經濟，如公交車輛的噪聲、污染等，不利于商家的營業環境。3）規模性。聚集效應以一定的規模為前提，通過微觀主體在內的規模經濟來體現。對于公交基礎設施用地創新模式來講，由于是在同一塊土地上集約了兩個兩種性質完全不同的產業（一個是生產公共物品，可以享受政府劃撥用地，另一個是商業設施，按規定從市場上獲得用地），這對政府來講，原來要用兩塊地才能完成的事現在在一塊地上就解決了。不但節約了土地的耗費，還在原先沒有指望收入的土地上產生了經濟效益。對于項目開發商來說，本來在商業設施中還要考慮增加交通設施如停車場，現在公交樞紐的嵌入，自然就減少了投資成本。同時，由于交通便利會在租戶中形成“競租”，使得租金提升。

三、公交基礎設施土地利用新模式的意義

1.滿足公交功能。公交基礎設施用地新模式使得公交基礎設施依然具有良好的公益性，社會效益非常突出。在新模式中，原有公交基礎設施用地模式下的公交功能依然能夠得到滿足。社會效益不是降低了，而是在保證原有社會效益不變甚至增加的基礎上，獲得經濟效益，其服務公交、服務社會的公交基礎設施性質沒有變。

2.解決公交基礎設施融資問題。在新模式下，原有公交基礎設施融資難的問題得到解決。在公交基礎設施的民營化經營中，提高了投資回報率，保證了投資者的利益，從而提高了對社會資本的吸引力，達到拓寬融資渠道，解決融資難等問題的目的。

3.提高公交基礎設施管理和運營水平。民營資本的介入，追求公交基礎設施社會效益和經濟效益的雙贏，在保障公交基礎設施的公益性的同時，更加注重經濟效益，因此，民營資本的介入必將提高公交基礎設施管理和運營水平，增強公交基礎設施的經濟效益，實現國有資產保值增值。

4.帶動區域經濟發展。公交基礎設施可以促進地區經濟發展，對周邊地區的土地、房地產增值有巨大的貢獻，同時對其附近或相關的其他行業的經濟效益增長也有較明顯的帶動作用。在新模式下，公交基礎設施更加綜合化、現代化，功能更加完善，交通便利加上各種商業設施完備，將會大幅增加客流量，對區域經濟發展的貢獻也會大幅上升。根據公交基礎設施與商業設施的外部性可以有大致的預測：（1）在城市市中心，商業和交通設施密集的區域，公交基礎設施用地新模式便于人們換乘購物，但由于周圍商業設施的影響，使得新模式的聚集效應不會有顯著差別。（2）對于城市副中心、新興城區，由于缺乏商業和交通設施，新模式的聚集效應會不斷放大。

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[責任編輯 吳明宇]