論不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力及其完善

摘 要：隨著《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在中國(guó)正式確立。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有極為重要的意義，同時(shí)這一制度設(shè)計(jì)有利于保障交易安全，有效遏制“一房二賣(mài)”的現(xiàn)象。然而《物權(quán)法》僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度做了原則性的規(guī)定，即便有《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等部門(mén)規(guī)章的細(xì)化，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度仍然存在立法不統(tǒng)一，適用范圍狹窄，效力不確定等一系列問(wèn)題，旨在通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力的研究對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度提出實(shí)體及程序方面的完善。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記；預(yù)告登記效力；制度完善

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2011）31-0085-02

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的概述

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度最早起源于普魯士法中的異議登記制度，后為大陸法系國(guó)家及一些英美法系國(guó)家所采用，《德國(guó)民法典》中其稱為預(yù)登記，在日本叫做假登記，在中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)及內(nèi)地稱之為預(yù)告登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度發(fā)端于異議登記制度但其與異議登記存在根本區(qū)別，預(yù)告登記制度旨在保護(hù)將要發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，其目的在于順利完成有預(yù)告登記向本登記的轉(zhuǎn)變而保障當(dāng)事人的權(quán)利；而異議登記制度旨在推翻錯(cuò)誤的登記而保障當(dāng)事人的權(quán)利。

1.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的概念。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的概念不同地區(qū)有不同的定義：《德國(guó)民法典》第883條第1款規(guī)定了該制度，因此德國(guó)學(xué)者曼弗雷德·沃爾夫?qū)⑵涠x為“一種必須在土地登記簿中登記的擔(dān)保手段，它是為保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)”[1]；《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》第2條規(guī)定了假登記的適用情形，日本學(xué)者我妻榮將其定義為“以備將來(lái)進(jìn)行預(yù)定的正式登記（終局登記），為了保全其權(quán)利而進(jìn)行的登記。與正式登記不同，只進(jìn)行預(yù)備登記不產(chǎn)生‘對(duì)抗力’”[2]；中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第79條規(guī)定了預(yù)告登記制度，臺(tái)灣學(xué)者張龍文將預(yù)告登記定義為“為保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪、變更、消滅為標(biāo)的之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而為之準(zhǔn)備登記”[3]。可見(jiàn)上述不同國(guó)家、地區(qū)的學(xué)者是從預(yù)告登記的擔(dān)保作用、目的以及保全權(quán)利等不同角度而對(duì)其進(jìn)行描述。《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”根據(jù)這一規(guī)定可以將預(yù)告登記定義為：當(dāng)事人為保障將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)而在物權(quán)變動(dòng)沒(méi)有發(fā)生之前向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)先的登記，其效力在于排除第三人對(duì)物權(quán)的侵害。

2.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)。預(yù)告登記制度存在的意義在于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但登記有其自身的公示公信的效力，這就使得預(yù)告登記制度的性質(zhì)處于債權(quán)和物權(quán)間的灰色地帶。關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)國(guó)內(nèi)外學(xué)者有著不同的觀點(diǎn)，主要有以下六種：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)告登記產(chǎn)生獨(dú)立的限制權(quán)，此觀點(diǎn)為德國(guó)學(xué)者所主張；第二種觀點(diǎn)稱為非實(shí)體權(quán)利說(shuō)，該觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)告登記僅具有程序法上的意義；第三種是將預(yù)告登記看成當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的期待，也稱物權(quán)期待權(quán)；第四種是請(qǐng)求權(quán)保全制度說(shuō)[4]，該學(xué)說(shuō)主張預(yù)告登記兼具物權(quán)和債權(quán)的性質(zhì)；第五種觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)告登記是一種準(zhǔn)物權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)；第六種觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)告登記的性質(zhì)是物權(quán)化的債權(quán)，是債權(quán)物權(quán)化的具體表現(xiàn)之一。綜合上述觀點(diǎn)，筆者贊同第六種觀點(diǎn)，即預(yù)告登記是債權(quán)通過(guò)登記被賦予了物權(quán)的公示公信的效力，從而使得這一債權(quán)更具實(shí)現(xiàn)的可能性。

二、預(yù)告登記的效力

1.保全權(quán)利。如上所述，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)為債權(quán)物權(quán)化，即債權(quán)請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化，故預(yù)告登記最強(qiáng)大的效力為保全債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)。理論上對(duì)于保全權(quán)利作為預(yù)告登記的效力之一有絕對(duì)效力和相對(duì)效力之爭(zhēng)。絕對(duì)效力指一經(jīng)預(yù)告登記，登記義務(wù)人便除涂銷(xiāo)該登記外不得對(duì)該項(xiàng)物權(quán)作任何處分；相對(duì)效力指即便當(dāng)事人申請(qǐng)了預(yù)告登記亦可作不妨害該登記的物權(quán)處分。相對(duì)而言相對(duì)效力能夠更好的發(fā)揮預(yù)告登記的作用，只要不妨害預(yù)告登記的權(quán)利，當(dāng)事人完全可以作其他處分，一來(lái)有利于充分利用該物，二來(lái)可以增強(qiáng)該物的流轉(zhuǎn)從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，再者言，法律不應(yīng)強(qiáng)制干預(yù)義務(wù)人的無(wú)害處分。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第72條第2款中規(guī)定的即為預(yù)告登記保全權(quán)利的相對(duì)效力“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷(xiāo)前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記之請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效”。

2.保全順位。預(yù)告登記保全請(qǐng)求權(quán)的順位是保障當(dāng)事人的程序性權(quán)利，這種程序性權(quán)利的實(shí)現(xiàn)取決于預(yù)告登記能否順利的轉(zhuǎn)換為本登記。預(yù)告登記本身并不具有任何效力，只有在其完成向本登記的過(guò)渡才具有具體的法律效力。這便關(guān)涉到預(yù)告登記保全順位的效力有無(wú)溯及力的問(wèn)題。《德國(guó)民法典》第883條第3款規(guī)定，“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定”。可見(jiàn)在德國(guó)，預(yù)告登記保全順位的效力以預(yù)告登記的時(shí)間為準(zhǔn)，即當(dāng)本登記實(shí)現(xiàn)時(shí)，在本登記之前登記的物權(quán)按其預(yù)告登記的順位排列。日本早期的學(xué)說(shuō)采取溯及力說(shuō)，后來(lái)將保全順位的效力分為兩種情況：在保全物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的情況下，假登記的效力具有溯及力，以假登記的時(shí)間為準(zhǔn)確定請(qǐng)求權(quán)的順位；在保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的情況下，假登記的效力溯及至義務(wù)履行期，在義務(wù)履行期屆至后本登記前發(fā)生的與假登記內(nèi)容相抵觸的物權(quán)變動(dòng)不生法律效力。雖然目前中國(guó)沒(méi)有明確的法律條文規(guī)定預(yù)告登記保全順位的效力，但實(shí)踐中，在本登記前的預(yù)告登記按時(shí)間先后安排其順位。預(yù)告登記保全順位的效力有助于均衡各方利益，使在先登記的物權(quán)優(yōu)于在后登記的物權(quán)，當(dāng)然，如果在先登記的物權(quán)因存在瑕疵而無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，在后登記的物權(quán)自然頂替前一登記順位而優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。

3.破產(chǎn)保護(hù)。預(yù)告登記破產(chǎn)保護(hù)的效力指在債務(wù)人陷入破產(chǎn)程序的過(guò)程中，預(yù)告登記人可以以其預(yù)告登記對(duì)抗債務(wù)人和債務(wù)人的其他債權(quán)人而保全其請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)然被視為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)由破產(chǎn)管理人支配，法律為了保護(hù)債權(quán)人規(guī)定當(dāng)債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)將所有未到期債權(quán)視為已到期，這樣預(yù)告登記人就可以完成本登記而保全已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)告登記的物權(quán)。各個(gè)國(guó)家和地區(qū)立法對(duì)這一效力均有規(guī)定。在德國(guó)，這一效力被稱為“完全效力”，《德國(guó)破產(chǎn)法》第24條規(guī)定，“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅，或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請(qǐng)求權(quán)，在登記簿上記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行”。這一效力也適用于預(yù)告登記義務(wù)人死亡時(shí)其不動(dòng)產(chǎn)被視為遺產(chǎn)的情況。《日本破產(chǎn)法》第53條規(guī)定，“破產(chǎn)人在宣告破產(chǎn)后，對(duì)于破產(chǎn)財(cái)團(tuán)的財(cái)產(chǎn)所為的法律行為，不得對(duì)抗破產(chǎn)債權(quán)人”，當(dāng)然日本也承認(rèn)假登記債權(quán)人有權(quán)以其假登記對(duì)抗因債務(wù)人死亡而使其不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入繼承程序的權(quán)利。雖然中國(guó)在規(guī)定預(yù)告登記制度的有關(guān)立法中沒(méi)有強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記的這一效力，但在處理破產(chǎn)人財(cái)產(chǎn)時(shí)還是規(guī)定了未到期的債權(quán)視為已到期，從而充分保護(hù)了債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)使其不被視為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

三、完善中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

（一）實(shí)體方面的完善

1.預(yù)告登記效力的完善。根據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定可以看出中國(guó)在立法層面僅規(guī)定了預(yù)告登記保全權(quán)利的效力，盡管保全當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)是預(yù)告登記制度存在的核心意義，也不能忽略預(yù)告登記的其他效力，否則很難充分發(fā)揮預(yù)告登記的作用。在保全順位的效力方面，中國(guó)應(yīng)采取中間處分行為的相對(duì)無(wú)效立法例，這樣規(guī)定有利于充分利用物的價(jià)值，提高交易效率。在破產(chǎn)保護(hù)的效力方面，《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》以及相關(guān)法律法規(guī)均沒(méi)有明確規(guī)定經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)是否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍，這對(duì)預(yù)告登記人的權(quán)利是一項(xiàng)潛在的威脅，立法應(yīng)該予以規(guī)制。當(dāng)然，預(yù)告登記人在債務(wù)人死亡時(shí)，同樣應(yīng)該有保護(hù)其已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)不被列入遺產(chǎn)的權(quán)利。

2.預(yù)告登記的消滅。關(guān)于預(yù)告登記的失效，《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定，“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”單憑這一個(gè)條文很難規(guī)定出完整的預(yù)告登記消滅的情形，因此，在預(yù)告登記消滅的完善中至少要做到以下兩點(diǎn)：第一，應(yīng)明確規(guī)定申請(qǐng)預(yù)告登記失效的主體為與該預(yù)告登記標(biāo)的物有關(guān)的利害關(guān)系人，其中包括預(yù)告登記人、債務(wù)人以及有利害關(guān)系的第三人；第二，除了債權(quán)消滅和能夠申請(qǐng)而逾期未申請(qǐng)的原因外，義務(wù)人行使其抗辯權(quán)也應(yīng)成為預(yù)告登記消滅的原因之一，義務(wù)人如果在被預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)上享有一項(xiàng)永久性的抗辯權(quán)，他當(dāng)然可以以之對(duì)抗預(yù)告登記。

（二）程序方面的完善

1.適用范圍的完善。在德國(guó)、瑞士以及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記僅適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在日本除了債權(quán)請(qǐng)求權(quán)外適用于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。其差異的原因在于在物權(quán)變動(dòng)模式上，前者采債權(quán)形式主義，后者采債權(quán)意思主義。鑒于中國(guó)法律也采取債權(quán)形式主義，預(yù)告登記的適用范圍也應(yīng)以債權(quán)請(qǐng)求權(quán)為主，但不應(yīng)太過(guò)局限，有學(xué)者建議預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；（2）附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等[5]。

2.預(yù)告登記機(jī)關(guān)的設(shè)置。預(yù)告登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種形式與不動(dòng)產(chǎn)登記適用同一登記機(jī)關(guān)。中國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)沒(méi)有做統(tǒng)一規(guī)定而是散見(jiàn)于各個(gè)部門(mén)，這種“多頭登記”不但浪費(fèi)了大量人力、物力，而且極易造成各個(gè)登記機(jī)關(guān)所進(jìn)行的登記存在沖突的情況，必然損害權(quán)利人的利益。中國(guó)學(xué)者對(duì)登記機(jī)關(guān)的選擇有不同看法，一是將登記機(jī)關(guān)放置在地方法院，德國(guó)是典型代表；二是用行政權(quán)力確認(rèn)登記的效力，即設(shè)置行政機(jī)關(guān)擔(dān)任登記機(jī)關(guān)，日本采用這種辦法；三是利用如公證機(jī)關(guān)或者律師事務(wù)所之類的中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行登記。筆者認(rèn)為行政機(jī)關(guān)是最佳選擇，如果將法院作為中國(guó)的登記機(jī)關(guān)將要修改大量規(guī)定法院職權(quán)的有關(guān)立法，其中包括憲法。若將中介機(jī)構(gòu)登記機(jī)關(guān)減弱了登記的效力，使其陷入難以實(shí)現(xiàn)的境地。而選擇行政機(jī)關(guān)既符合中國(guó)的實(shí)際國(guó)情，也有利于貫徹登記的效力，而且行政機(jī)關(guān)已經(jīng)有大量的專業(yè)登記人員，節(jié)約社會(huì)成本。

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