一級土地整理下的收益分配和稅收籌劃

（成都現代工業投資發展有限公司，成都610100）

摘要：隨著城市化改造步伐的加快和農村產業經濟的發展，土地一級整理的規模和速度越來越快。在政策指引和政府的大力號召下，現在很多開發商躍躍欲試要做一級開發，但很多開發商不知道，一級土地整理和一般房地產開發有很大的區別。在此背景下，對土地一級整理進行了簡要的論述，并重點對土地一級整理的收益和稅收籌劃進行了系統研究，以期使更多的人對一級土地整理有更深的了解。

關鍵詞：一級土地整理；收益分配；稅收籌劃

中圖分類號：F32 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）23－０115－02

2010年是房地產行業的一個生死之年，在這一年國家陸續出臺了控制房地產發展的宏觀經濟政策。宏觀調控讓房地產企業陷入了漫長的寒冬之中，但是，與之相反的是，與房地產聯系緊密的土地一級開發市場卻沒有一絲的寒意。2011年6月中旬，國務院下發文件要求清理地方融資平臺。這一規定為更多的公司提供了晉身為地方政府的土地一級開發商的機會，同時越來越多的地產界人士已經注意到了這一發展機遇。豐厚的利潤，吸引著眾多的公司進入土地一級開發中來。

一、一級土地整理

（一）一級土地整理

一級土地整理，是指在土地出讓之前，由相關部門和機構對土地進行整理和投資的過程。具體來講，一級土地整理就是根據地區的規劃功能、豎向標桿和相關基礎設施配套指標的要求，由政府和相關的企業統一組織征地補償、拆遷安置、土地整理、基礎設施建設和公共配套設施的建設等，并按期達到土地出讓標準的土地開發行為。

從實際的操作來看，在多數的城市和地區，一級土地整理是由政府來操作的，也有政府將該項活動委托給企業來做，政府只是負責監督管理，還有的是由國有企業或者事業單位性質的土地儲備機構來做。

（二）一級土地整理的特點

一級土地整理所涉及的征地、拆遷和地區的基礎建設，是由政府來組織和落實的，并且土地一級開發商所做的工作也是受雇于政府的行為。政府的主導參與決定了一級土地整理與其他形式土地開發有不同的特點。

1.政治性

一級土地整理，是一項綜合性的經營管理活動，其必然會涉及多數人的利益，因此，其必然會借助社會公共權力來對土地整理進行干預，也就是借助政府的力量來協調各方的利益。同時從現實的土地整理過程中發生的問題來看，一級土地整理有可能會損害百姓的利益，并進而對社會穩定造成影響，也需要由政府來協調整理。因此，可以說，一級土地整理就是一項政治活動。

2.資金密集性

資金的充足、連續是一級土地整理活動能夠持續進行下去的基礎所在，沒有充足的資金供應，土地開發也就無從談起，也不可能持續進行下去。對于地方政府來說，其主要是靠財政資金的支撐才得以運作的，因此其自身不可能有足夠的資金來單獨進行一級土地整理活動，這就需要其他企業的參與和支持。政府通過借助這些企業的資金來對手中的土地進行整理出讓，來獲取更多的財政收入，這也為企業涉足一級土地市場提供了有效的途徑。

3.綜合性

一級土地整理是房地產和其他性質用地的源頭，其內容涉及政府、二級土地開發商、區域經濟的利益，并直接影響最終用戶的利益。并且從長期來看，一級土地整理的規劃、設計和建設水平、工程質量等，長期關系到一個地區的整體發展。

二、一級土地整理的收益分配

一級土地整理是房地產開發和區域土地利用的第一個環節，需要在政府的主導下，提出一個兼顧政府、一級土地開發商、原土地使用者之間的利益方案，合理分配土地增值所帶來了的利潤，從而形成一個富有成效的土地開發模式和完整規范的一級土地開發市場。

（一）土地一級整理涉及的利益主體

根據一級土地整理的內涵和上述的內容，我們可以分解出一級土地整理活動所涉及的利益主體主要有地方政府、一級土地開發商、原土地使用者。

1.地方政府

在一級土地整理這一經濟管理活動中，地方政府在其中起著非常重要的作用。首先就是，土地的一級土地整理的規劃工作，地方政府要根據本地區、本城市的發展規劃來合理安排土地開發工作，以期與本地區的發展相吻合；其次是征地補償、拆遷安置、土地整理、基礎設施建設和公共配套設施的建設，這些工作都需要在政府的直接領導或者授權下進行，如果政府在其中不起作用，這些工作就不可能有效的完成；最后就是一級土地整理完成后的二級開發需要由政府來組織、宣傳。

2.一級土地開發商

一級土地開發商在一級土地整理過程中扮演著中間者和實際執行者的角色，同時兼顧投資者的角色。開發商涉足一級土地整理需要政府的批準和授權，實際上就是要拿出足夠的開發資金來幫助政府來開發土地，使政府獲得大部分的財政資金，自己獲得豐厚的投資收入。

3.原土地使用者

需要整理開發的土地，在整理開發之前雖然所有權歸國家，但是實際使用權是在原土地使用者手中，其擁有使用收益權。政府和開發商要對使用者的土地進行一級開發，就需要得到原使用者的同意，并補償給原使用者合理的補償費用，這些補償費用也就是使用者出讓土地的收益。

（二）一級土地整理的收益分配

1.一級土地整理的收益途徑

一級土地整理的收益主要通過以下方式實現：一是，政府或者授權的開發商將整理的土地在土地交易市場上公開出售，收入在扣除相關成本以后，按照約定進行分配。二是，負責一級土地整理的開發商在政府的授權下，在土地出售過程中順利中標繼續進行二級開發，開發商上繳土地出讓金以后，根據政府的整體規劃和自身的需求，進行二級開發。

2.一級土地整理收益的分配

經過一級土地整理以后，要對土地進行商業出讓，在獲得出讓金以后需要分配給相關利益主體。

（1）首次分配

一級土地整理的對象是原始土地，在我國，土地的所有權屬于國家，其他任何主體擁有的只是使用權而已，因此，一級土地整理后獲得的土地出讓金要部分上繳國家。在部分土地出讓金上繳國家以后還要扣除“一級土地整理成本”和“政府提取的各項費用”，剩余部分再進行二次分配。

其中，土地一級開發成本包括項目前期費用、征地拆遷補償費用、市政基礎建設費用、工程建設其他費用以及相關稅費。同時按照國家有關規定提取的土地收益基金、失地農民保障金等基金。

（2）二次分配

收益的二次分配，是在首次分配的基礎上進行的，是對一級土地整理凈收益的分配。所謂“一級土地整理凈收益”是“國有土地使用權出讓價款”扣除“一級土地整理的成本”，再減去“政府提取的各項費用”以后，所剩余的款項。

凈收益的分配主要集中在開發公司和政府之間，主要是根據根據二者的分成約定來對凈收益進行分配。分配比例的設置，通常與一級土地整理的地塊的難度大小有關，整理開發難度大的地塊或者是地理位置較偏的地塊，一級土地開發商的分成要高一些。

在開發商和政府之間分配完以后，開發商在拿到按比例分配的凈收益以后，扣除經營成本、開發費用、提取法定公積金后，公司股東可對剩余的稅后利潤進行分紅。

三、一級土地整理收益的稅收籌劃

一級土地整理是一種比較特殊的商業活動，雖然有政府的參與，但仍然會涉及到比較多的稅收行為。一級土地整理需要繳納的稅費主要有：營業稅及其附加、企業所得稅和印花稅等。同時，由于一級土地整理在稅法中存在大量的未加以明確的內容，因此，如何與稅收部門做好協調溝通，并利用目前規定的優惠政策減少稅費支出，做好稅收籌劃工作，是節約成本費用的一項重要工作。

對于土地開發收益的稅收籌劃，主要是一級開發商企業對凈收益的稅收籌劃，因此，需要從企業的角度來對該問題進行探討和解決。

（一）完善稅收籌劃的基礎工作

要做好稅收籌劃，需要對其前期工作進行整合設計。一是要對會計報表進行完善和整理，通過設置真實完整的會計賬簿，及時編制真實客觀的財務會計報告，并定期向有關人員披露相關信息，從而規范企業的會計行為。二是通過事先規劃、設計、安排實行科學化決策，把稅收成本納入企業運營成本核算之中。只有建立科學嚴密的審批機制，實行科學化決策，才能使企業稅收籌劃走入正軌。

（二）共同設立公司

對于一級土地的開發往往是由開發公司通過設立項目公司的形式來進行。在收益分成中，有些項目公司往往會由房地產開發企業、政府部門共同出資設立，有的還會有第三方出資，以便利益共享。一般來講開發商會持有項目公司的大部分股權，并且能獲得董事會的掌控權和主要高管的職位，從而保證了本公司的主要利益。企業可以通過共同設立的項目公司和本公司之間的裙帶關系，變本公司在項目公司的收益為項目公司的股份、債務等，從而可以避免因資金的來往而產生稅收責任。

（三）利用優惠政策來進行稅收籌劃

對于一些比較邊遠，且較難開發的地塊，政府在開發時會對競標成功的開發商給予一些政策上的優惠，開發企業可以充分利用這些優惠政策，來轉嫁取得收益而產生的稅收壓力。同時，企業可以與其他地方的政府進行合作，來對土地進行一級開發。通過設立項目公司，在該地方繳納相關稅費以后，對于本企業在項目公司取得的收益，可以利用自身在公司設立地區的稅收優惠額度來規避在本地區以外獲得的收入。

（四）稅收籌劃要為企業全局目標服務

企業要站在全局的戰略高度，以整體觀念和系統思維去審視不同的籌劃方案，注意稅收籌劃對企業的投資融資決策以及生產經營等各個方面的綜合影響。要始終圍繞企業整體利益和企業價值最大化這一目標，綜合籌利、全面衡量，不能僅就某一個環節或某一種產品在某一個稅種上進行單方面籌劃。

結束語

與二級土地開發相比，一級土地整理往往收益更高，并且能通過與地方政府利益的掛鉤，獲得比較多的政策支持，可以降低投資風險。因此，在擁有相關權力資源的前提下，企業進行一級土地整理，往往會給自己帶來高額的利潤和較高的社會關系。

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