強化房地產企業資金管理的思考

（清苑縣房地產市場管理處，河北保定071100）

摘要：房地產企業資金管理是指房地產企業在房地產開發、經營和管理活動中的各項資金的控制與管理，是房地產企業財務管理的核心內容。房地產企業在經營過程中，資金投入額度大、周期長，資金運作過程復雜。加強企業資金管理，可以提高資金供應的及時性、有效性及資金利用率，并能夠有效降低企業資金風險，是保證房地產開發項目順利進行的重要環節。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；思考

中圖分類號：F820.4 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）23－０146－02

房地產企業資金管理是房地產企業財務管理的核心內容，是指房地產企業在房地產開發、經營和管理活動中的各項資金的控制與管理。房地產開發項目通常需要開發商投入大量的資金，并且這種支出需要較長的時間才能收回。加強對企業資金的控制和管理，是保證企業開發項目順利進行的重要措施。

一、當前我國房地產企業資金管理存在的缺陷

（一）資金管理意識淡薄

房地產行業在我國尚屬新興行業，相關體系制度還不完善。一些房地產企業的管理人員缺乏資金管理意識，沒有樹立起時間價值、資金成本等觀念，致使資金管理環節薄弱，存在較多的問題。很多房地產企業內部資金管理的責任劃分不清，設計變更沒有標準程序，工程建設質量不達標，工期拖延，銷售策劃不夠等，這些行為對企業投入資金的按時回籠造成了直接的影響，不利于企業資金鏈的良好循環。

（二）融資形式單一

目前，我國資本市場的發展還處于起步階段。受限于資本市場的發展，房地產融資市場也仍處于起步階段。房地產企業進行融資時，一般采用短期和長期銀行貸款的方式，由于我國企業債券市場發展緩慢，房地產企業很難通過發行企業債券來籌集資金。近幾年來，國家監管部門對地產企業上市控制嚴格，這就使得部分房地產企業不能夠利用發行股票的方式籌集資金。房地產企業的融資方式往往只是停留在短期，融資風險高，償債壓力大，不利于房地產企業的資金運作。

（三）投資決策不科學

前幾年國內房地產市場較為火爆，理論投資回報率較高，使得一些房地產企業在關注行業利潤時，忽略了行業發展的周期性以及潛在的風險，對未來行業面臨的挑戰估計不足。部分房地產企業沒有對開發項目的合理性、房地產市場的消費趨向、市場上的供求情況等進行科學分析，就盲目進行項目投資，這樣房地產企業很難得到合理的投資回報，容易使企業背上沉重的包袱。

（四）負債比例較高

房地產企業經營活動具有投資額度大、建設工期長等特點，很少有房地產企業完全依靠自有資金進行發展。由于政府對房地產企業IPO（首次公開發行股票）和股權再融資的限制較高，多數房地產企業都是通過銀行借款進行負債融資，從而導致企業的資產負債率過高。為此，房地產企業承擔著較大的財務費用壓力和風險。根據統計，我國房地產開發資金的70%～80%直接或間接來源于銀行。

（五）資金沉淀問題突出

根據國家統計局統計，2008年我國商品房空置量出現明顯上升，以2008年11月底全國商品房空置面積1.36億平方米為基礎，推測得出2009年全國商品房空置率將達30%以上，大大超過了國際公認的商品房空置率10%的警戒線。全國35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月。空置的商品房大量地擠占了房地產企業的資金，造成企業資金的嚴重沉淀。并且，有相關報告指出，商品房空置率與房地產企業經營利潤率呈負相關關系，商品房空置率上升時，房地產企業的經營利潤率則一路下降。

二、提高房地產企業資金管理水平的有效途徑

（一）拓展融資渠道

作為資金密集型的企業，如何解決融資問題是房地產企業必須考慮的一個問題。目前我國房地產行業已經開始探索多元化的融資渠道。資本市場中的直接融資渠道和間接融資渠道都需要加大開拓力度，應進一步完善多元化的房地產金融市場體系，包括投資基金、股權融資、債券融資、證券、信托等多種形式。在多元化的情況下，來自民間的大量資金就可以從樓市分流到基金、債券、信托等上來。由于只有好的企業才能夠拿到基金、債券、信托等，因此，多元化的融資渠道不僅能夠幫助房地產企業解決融資困難的問題，還可以促進房地產行業內部優勝劣汰，提高企業自身素質。

（二）強化開發項目的可行性研究工作

房地產開發投資大、周期長，存在較大的經營風險，因此，在確定投資開發經營項目時，首先應調查清楚投資項目的背景情況，避免有產權問題方面的紕漏，以確保投資回收。其次，做好市場調查工作，調查并分析項目所在區域的人口發展情況、經濟發展情況、城市規劃情況、消費市場情況、房地產市場情況等，并做出客觀的預測。再次，要認真對投資項目的前經進行分析比較，企業應集中優勢資源開發那些經營效益好、風險小、周期相對較短的項目。最后，企業應根據項目開發進度合理估算需求量，制定合理的籌資方案，以保證項目的正常進行。

（三）加強資金預算管理

資金預算是實現資金良性循環的基礎，科學、合理的預算體制能夠促進企業有效使用資金，提高資金的使用效率。企業資金預算分為年度預算及月度執行預算，采用直接法編制，并采用間接法編制予以驗證。年初，財務部門應根據企業實際情況制定資金預算計劃，主要包括資金預算收入和資金預算支出兩項內容。通過制定資金預算計劃，可以明確企業年度資金運作的重點，有助于公司對日常資金的跟蹤和控制，能夠有效避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。預算方案制定后必須嚴格執行，這樣才有利于資金預算管理作用的充分發揮。

（四）嚴格控制項目成本

一是要準確核算項目成本。對成本進行準確的核算，使產品成本可以正確反映出房地產企業產品的實際支付，從而合理的確定銷售價格，為企業回收資金打好基礎。二是控制工程費用支出。工程支出是房地產企業日常主要資金支出，并且工程支出節點具有一定的調節性，房地產企業經常利用工程支出節點的可調節性來調節企業資金流，進而控制工程費用支出。這就要求房地產企業的工程部門和財務部門評估、分析出各項在建項目工程資金需求的緊急程度，做好各個環節工程款的支付計劃，控制工程費用支出。三是控制管理費用支出。財務部門應對企業管理費用支出進行嚴格的監督審核，拒絕一切不合理的支出，以保證流動資金用在關鍵的環節。

（五）做好資金回收工作

任何商品制作完成后，必須銷售出去才能獲得收益，房屋也不例外。在銷售房屋時，既有可能市場行情好于預期，也有可能市場行情壞于預期。無論怎樣，房地產企業都應做好市場行情調查，正確核算包括開發建設成本、銷售成本、房地產行業平均利潤在內的房屋銷售成本，并盡快將房屋銷售出去，將資金收回來。如果在在房屋銷售期內出現銷售低谷，房地產企業應冷靜地對市場進行研究和分析，看市場是否會在不久的將來反彈，如果預測出現反彈，并且反彈所帶來的收益要大于等待時所產生的新的資金成本，那么就可以耐心等待一段時間。如果短時間內不會出現反彈，房地產企業應按照當時市場行情，盡快推出房屋，收回資金，以避免產生更大的虧損。

（六）加強資金的風險控制

企業資金風險主要有三種，一是資金的使用風險，它主要表現為企業的投資風險，事先可以控制，對此類風險應加強事先控制。在評價投資項目的可行性時，應將評審程序盡量做到科學化、專業化，盡量降低預計風險的發生概率；在進行重大投資決策時，企業應形成科學的制定決策的程序和有效的決策約束機制，以保證決策的合理性；同時，還應對資金的流向進行跟蹤管理。二是資金的在途風險，一般發生在企業資金結算過程中，因此房地產企業應慎重選擇結算票據。三是資金的或有風險，主要是企業為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，企業在為企業提供擔保時應慎重考慮，并要有完善的審批程序。

（七）建立資金管理信息化平臺

房地產企業資金管理信息化平臺是一套以資金管理為核心，以資金收入與計劃為主體，以統一的接口與各分公司系統相聯，輻射分公司的所有樓盤的資金管理系統。平臺具有管理企業內部資金收入與計劃情況，自動查詢余額與報表匯總的功能。在資金管理信息系統中，資金的流入流出被集中控制，資金的流向也能夠實現全程跟蹤。資金管理信息系統可以對企業的資金進行統一計劃、統一撥付、辦理公司間往來結算、核定公司直接可動用金額或日常現金余額，真正實現了一體化管理，加快了信息傳遞效率，有助于資金使用效益的提高。

結語

房地產企業的經營效益與資金管理的水平密切相關。由于房地產市場本身存在著較多的不可控因素，從而導致房地產項目的開發建設與經營管理也存在著較多的不確定因素。房地產項目具有投資大、風險大、資金回收慢等特點。房地產企業應通過開展多元化融資、盤活沉淀資金、加強資金計劃管理等手段進一步提高企業資金管理水平，保證房地產項目的順利開發。

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