寧波房地產市場發展現狀與展望

摘要：近年來，國家不斷加強對房地產市場的宏觀調控，采取了一系列的貨幣緊縮政策，旨在抑制高漲的房地產投資熱潮，讓房地產市場健康有序地運行。通過對寧波房地產業發展歷程的回顧，以及進一步階段性地分析寧波房地產市場的現狀，得出下一階段樓市的走勢：樓市價格走低，會持續相當時間；不同住房產品結構在銷路走勢上會有較大差異；土地決定房價，土地成為影響房地產未來命運的關鍵問題。

關鍵詞：房地產 現狀 展望

中圖分類號：F291.1 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）26－０064－02

一、寧波房地產市場的發展歷程

2007年以來，國家不斷加強對房地產市場的宏觀調控，采取了一系列的貨幣緊縮政策，旨在抑制高漲的房地產投資熱潮，讓房地產市場健康有序的運行。從2007年1月15日起到2008年6月25日，14次上調存款準備金率，從9%調到17.5%；11次上調貸款利息，使得個人一年期貸款基準利率高達近8%。2007年9月27日，人民銀行和銀監委聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，二套房首付比例提高到40%，12月份又確定二套房以家庭為單位的認定標準，已利用公積金貸款購房的家庭，再次申請房貸，將視為第二套房。這一輪房地產調控措施目前看來起到了標本兼治的作用，給瘋狂的樓市一個很大的打擊。寧波樓市經過一輪迅速飚升，也在2008年初悄然停滯，出現濃重的觀望態勢，買賣雙方戰略相持，等待出手。2008年9月初，以萬科為首的開發商，終于選擇跳水，破解了近一年的迷局；奧克斯疾步跟進，更加確信動蕩的樓市可能出現“奪路狂奔”的景象。寧波樓市到了極為重要的轉折關頭。

二、寧波房地產市場的現狀分析

2008年是極不平凡的一年。回顧2008年寧波樓市的軌跡可見，盡管有個別樓盤銷售火爆，但是多數樓盤還是以平緩甚至沉悶唱主調，銷售情況一直不溫不火。對多年來國家房產政策，以及房地產發生的巨大變化，我們可以做一個階段性分析：

（一）只漲不跌的神話已經開始終結

在過去的十年中，寧波房價一路上漲。但是房地產畢竟是市場經濟下的產物，它依托市場經濟，其發展歸功于市場經濟，當商品的價格嚴重背離了它的價值，將不可避免地出現價值回歸。而價值的認定本身是一件困難的事情，過去這么多年，人們一直在爭論，房價到底是高還是低，杭州灣跨海大橋通車后，部分樂觀人群認為寧波房價有望與上海接軌。當然反對的聲音也非常多，尤其是30歲以下的首次置業者據調查，寧波有購買房子意向的人群中30歲以下占到四成。因此，當國家調控措施出臺后，房產市場開始趨緩然后回落，一邊是高企的房價，一邊是購房者的背影，“價滯量縮”成為目前樓市的寫照。

我們通過分析從2007年1月份到2008年8月份住宅市場的成交量走勢圖和成交價走勢圖（數據包括老三區、鄞州區、鎮海區、北侖區、科技園區、東錢湖度假區），可以發現：

1.成交面積明顯下滑。2011年1—8月份共成交面積為1 335 090平方米，是去年同期2 137 199平方米的62.47%。

2.漲幅明顯回落。從今年4月份開始，成交量逐月下降，環比為負增長。各月與去年同期相比，更是大幅下降。

3.價格堅挺上漲。從2007年1月份到2008年3月份，價格持續爬升。4月份后，價格漲落不明顯。此時，成交萎縮，實際上已經處于“有價無市”的狀態。

（二）宏觀調控與市場調整形成合力

究竟是什么原因推動房地產市場發生這樣的劇變呢？應該說，這是多種因素綜合作用的結果。我們認為，2004年以來國家對房地產市場持續調控的累積效應，特別是2007年對土地的調控政策和第二套住房房貸政策效應明顯顯現，一定程度上改變了人們對于房市的預期，整個樓市開始變得有些理性。

2007年，國土資源部加大閑置土地清理力度，對囤地開發商進行查處，規定開發商不付清全款不得分期發放土地證；為抑制投機性購房，人行、銀監委要求提高第二套以上住房的首付比例；為控制投資過猛，人行連續提高存款準備金率，一度達到17.5%的歷史高位；增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，調整住房結構的“雙70%”政策（90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價位、中小套型），著力解決中等收入家庭住房問題；國務院出臺解決低收入家庭住房困難的意見，推出經濟適用房制度，建立廉租住房制度，擴大廉租房政策覆蓋面。

上述政策的逐步落實，投機炒作現象得到了有效控制，消費者觀望情緒增加，市場需求下降，供需比嚴重失衡狀態得到緩解，同時限價房計劃供應量的增加，也分流了部分購房需求。當然，房地產市場的復雜性，決定了宏觀調控并不是市場變化的唯一推動力，其中還有市場內部結構調整的原因。寧波市去年以來房價漲幅長期居于全國前幾位，全年漲幅達到30%，這種非理性的上漲透支了房地產的未來效益。事實上，房價持續大幅上漲，超過了購房者的承受能力，供需矛盾越發突出，目前價格出現回落也是市場調整的必然。

（三）市場競爭從暗中浮出水面

我國的房地產行業比較復雜，整合將是大勢所趨，在市場不景氣的情況下，對于各企業而言，既是機遇也是挑戰。房地產業的迅猛發展，從1998年算起，經歷了10年風雨，全國6萬多家房地產企業，沒有幾家房產企業由于市場競爭而淘汰倒閉的，這才是房地產市場的怪事。這說明中國房地產市場競爭十分不正常。正因如此，才導致房地產市場必然的全面改革與調整。萬科從去年10月份起，率先在深圳樓盤大幅降價，吹響了擠出房地產泡沫的號角；今年又從廣州、上海、南京、杭州，一路殺到寧波，迅速回籠資金實行自救。作為地產界的領軍企業，“拐點”論的始作俑者，應該感覺到地產行業未來將經歷的一場巨變。從開發商抱團求生存，到萬科的自救措施，市場競爭殘酷展現。我們可以預見，日趨激烈的市場競爭，企業的兩極分化現象將日漸明顯，一些龍頭企業通過上市籌資和規模經營的方式增強競爭力，比較優勢日益加強；而一些中小地產商經營環境日益嚴峻，優勝劣汰將加速房地產行業重新洗牌，項目并購、企業并購應該會成為下一步的一個旋律，房地產市場品牌化、企業經營集團化、項目開發規模化趨勢將更加明顯。

三、寧波房地產市場下一步走勢

2008年9月份以來的種種跡象表明，寧波房地產市場正在經歷一個調整期。開發商為了求生存，赤膊上陣，大刀闊斧，力爭早日回籠資金，從困境中出逃。下一步樓市的走勢會呈現如下特征：

（一）樓市價格走低，會持續相當時間

樓市的松動不僅打破開發商“只升不降”信念，反過來也堅定了購房者“樓價還會大幅下降”的信念，買漲不買跌的心理，使得人人都怕高價接盤。開發商和消費者仍在就購買力與樓價水平進行殊死博弈：開發商認為自己的資金鏈尚未接近繃斷，還可以一抗；消費者認為恐慌性拋售尚未到來，仍在監視開發商的最后一跌。這個時間還會持續多久，根據歐美國家房產調整周期的資料看，多數為3—5年，我國房產市場的發育時間較短，城市化進程的加快，市場的很多剛性需求尚未得到滿足，因此，會比這個周期稍短一點，估計在2—3年。從今年寧波市房產銷量來分析比較，本輪的調整從2007年底開始，預計持續到2009年底甚至2010年中。

（二）不同住房產品結構在銷路走勢上會有較大差異

1.高總價的中高檔樓盤銷售會下降

以中高檔為主的樓盤，因推出量少，一貫是寧波房市中的寵兒，今年下半年，這一市場格局可能出現變化。往日購買人群多以外貿企業為主，而今年外貿的不景氣，加上住房銀行按揭政策的變化，高總價房需求會呈現下降態勢。

2.總價偏高的120平方米左右的樓盤，去化速度可能困難

90/70政策的實施，及一年多以來房價的飚升，影響最大的是120平方米左右的樓盤。這類面積的住宅在以前是屬于樓市的搶手貨，今年卻成銷售難點。主要原因為：一是90/70政策的實施，今年單套面積在90平方米的房源大量推出，市場的供應量大幅增加；二是因為房價漲幅過快，導致總價過高，對于收入水平較低的初次置業者而言，大多無法承受120萬元以上的房子；而對于改善型的購房者來說，原本就住著這樣面積的房子，沒有必要在市場走低的情況下，購買相似的。

3.低總價房子的銷售，將會是下半年房產市場的主力軍

事實上，寧波住房的剛性需求增長很快，低總價住房，將會受80后年輕人、新寧波人等首次置業者歡迎。城西的格蘭春晨、緣圓，洪塘的奧林80、盛世嘉苑等樓盤推出后，盡管地段位置較偏，但因總價低而走俏。

4.配套較差的投資型單身公寓，會嚴重過剩

單身公寓，曾經因量少價低，被投資者看好。但從去年下半年以來，銷售形勢一直不好。尤其是地段偏遠、配套不完善的，銷售將更為困難。原因主要是90/70政策實施后，許多開發商在規劃時，因單身公寓面積小數量多，以此去套國家的政策，從而導致單身公寓推出量的急劇增加，市場供過于求。

（三）土地決定房價，土地成為影響房地產未來命運的關鍵問題。

住房作為一種產品，土地是主要成本之一。毫無疑問，地價決定房價。寧波市從2006年底開始“地王”頻現，房地產市場出現“面粉比面包貴”現象。繼2006年12月28日雅戈爾置業經過76輪角逐，以樓面價6 490元/平米，奪得華辰北8號地塊，首次出現地價高出周圍房價以來，2007年土地市場瘋狂不斷。光大置業“濱江慶豐1號”，樓面價為12 200元/平米，成為第一個“萬元戶”；榮安房產又以12 590元/平米競得“甬港飯店北”地塊；雅戈爾成為目前為止最后一個寧波“地王”，以13 100元/平米競得“北郊路以西”地塊。土地是有限資源，隨著今后資源的日漸稀缺，房產商不惜一切去賭預期，無形中抬高了地價，成為近幾年抬高房價的直接原因之一。羊毛出在羊身上，誰來承擔這部分成本？當然是消費者。因此，寧波市的房地產市場潛伏著遠期危機，一旦本輪調整經過2—3年后回升，2007年高價土地的房產從2009年末可以開始推案，將會又一次陷入更加瘋狂的房價，前期調整將前功盡棄。

收稿日期：2011-09-01

作者簡介：鄭朔（1959-），男，浙江寧波人，從事房地產業研究。

[責任編輯王 莉]