基于金融危機形勢下穩定房地產市場的策略探析

摘要：金融危機對中國經濟的影響正在進一步加深，房地產市場調整還將持續一段時間，但其穩定健康發展的基本面和中長期趨勢沒有改變。在目前金融危機的形勢下，如何穩定房地產市場是一個重大課題。在分析中國房地產市場面臨的現狀的基礎上，詳細探討了金融危機給中國房地產市場帶來的巨大沖擊，并提出了穩定中國房地市場的相應對策。

關鍵詞：房地產；金融危機；穩定

中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）18-0154-02

一、房地產市場面臨的現狀

1.房地產價格與面積呈下降趨勢。2007年以來，在緊縮政策調控下，中國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調[1]。2008年全國房地產銷售價格、開發投資額均繼續保持增長態勢，但商品房銷售面積和銷售額、完成開發土地面積等出現不同程度的下降。2008年8月份，70個大中城市房屋銷售價格首次出現環比下降0.1%。1—9月份，全國完成房地產開發投資21 278億元，同比增長26.55%。但銷售面積大幅下降，前三季度銷售面積40 321萬平方米，同比下降14.88%；商品房銷售額15 879億元，同比下降15.02%；完成開發土地面積17 888萬平方米，同比下降1.6% [2]。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價進行拋售。

2.市場開始走向分化。由于土地制度方面監管的加強，實力較小的房地產商很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款；信貸緊縮，使得房地產商資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產商又不能通過股市發行股票來獲取資金；利率提高，一些中小房地產無力支付巨額的房地產信貸的利息；一些中小房地產商不具有品牌競爭力；大型房地產商更具有實力進行價格戰，通過價格戰來清洗市場等因素的共同作用將會使房地產市場走向分化，一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。

3.房地產商積極改變營銷策略以跳出困境。一方面，開發商積極采取降價策略，采用降低首付款比例的營銷手法。如蘇州推出首付一成的優惠政策，其余10%則先由開發商承擔，在交房時由購房者一次性付清；或者首付兩成，另外一成貸款做成消費貸款的變相降低首付款形式。另一方面，大力實施置業保值計劃，即開發商為了打消消費者的顧慮，鼓勵他們買房推出的置業保值計劃。一般在約定購房后一段時間之內，如消費者購買的房源出現價格下降，消費者可以退房或者開發商補給消費者相應的差價。同時推出允許消費者團購政策，團購是開發商可以吸引大批量消費者購房的活動，消費者也是人多力量大，可以跟開發商砍價，對雙方來講，處理好了都會實現雙贏。但實際上，涉及到優惠幅度、房源位置、個人滿意程度等多方面的原因，參加團購的人往往到最后只有少量實現成交。

二、金融危機給房地產市場帶來的沖擊

有關專家預測：受目前金融危機的影響，2009年后樓市風險將進一步增大，在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。

1.短期內房價面臨進一步回調。從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎；從需求結構的角度，購房需求將向實用性的中小戶型集中；從產品需求特點的角度，留存在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產產品提出更高要求，因此未來市場競爭會更加激烈。

在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產企業將面臨因無力融資而退出市場的風險，房地產開發企業會重新整合，包括房地產中介公司、策劃代理公司、經紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業機構也將隨之迎來一輪行業整合。隨著企業間的優勝劣汰、合并、重組，開發企業自身發展目標和開發戰略也將放在這個大局中加以調整，開發企業將更加注重開發產品的品質，提供差異化的產品，以期在市場競爭中占據優勢地位。

在供需雙方的作用下，開發企業會采取進一步降價的措施，以期盡快回籠資金，短期內房價下調將成定局。

2.房地產供需風險加大。房地產市場的景氣下降、量減價跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發一系列的風險：一方面，利率上調、房價下跌引發的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風險。中國商業銀行個人住房按揭貸款余額從2003年的3 329億元上升為2007年末的3.13萬億元，四年來貸款數額以年均75%的速度增長[3]。根據國際經驗，住房按揭貸款的前三至六年是風險高危期。而過去四年中新貸出的款項，在利率上調和房價下跌的情況下，“斷供”的風險加大。另一方面，開發企業資金鏈斷裂，將導致房地產開發貸款出現償付危機以及建筑工程半途而廢，進而拖欠工程款和拖欠農民工工資的“兩欠”問題可能爆發。另外，由于房地產市場低迷，投資下滑而反作用于宏觀經濟，經濟增長下滑的風險將繼續加大。

3.房市供求關系緊張狀況可能再現。受金融危機的嚴重影響，從長期看，隨著宏觀經濟形勢的轉好，房地產市場供求關系緊張的狀況有可能再次出現。被抑制的多種需求，如快速城鎮化帶來的購房需求，收入增長引致的改善性需求，投資、投機需求，將進一步釋放。而由于2008年以來土地購置面積和新開工面積均出現明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以后的房屋供應量，供求關系有可能進一步緊張。

三、穩定房地產市場的應對策略

1.建立基本失業保障體系，增加社會對房地產的消費。目前政府的當務之急應該是建立基本失業保障體系，做好貧困人口的救助工作，特別是要救助好那些產業調整浪潮中失業的農民工與大學生，從而在根本上維護好社會的穩定，只有使這些人有了基本的消費能力，才能為中國的經濟轉型和下一波增長周期創造需求條件。同時，政府應該適當地借機裁剪冗余人員，縮減行政成本，從而減少全社會的交易成本，為經濟運行創造更寬松的環境。

2.加快保障體系建設，穩定房地產市場。有輿論認為，政府加大保障性住房建設力度會對房地產市場造成沖擊。實質上“兩大體系”都是房地產業重要組成部分，兩者不可偏頗，兩大體系都要“硬”，住房保障體系主要解決沒有能力通過市場途徑解決住房困難的中低收入家庭，解決好這部分家庭的住房問題，有利于穩定市場和預期，有利于房地產調控政策的順利實施，也有助于房價理性回歸，不會對房地產市場帶來沖擊。

3.建立和諧的信貸環境，拓展房地產業的實展空間。銀行對開發商貸款基本全面停止了，只收不貸。這種極端做法，有可能把不是壞賬的資產變成壞賬的危險。給開發商貸款和給購房者按揭貸款相比，按揭貸款對銀行的安全性更高一些，購房者相當于兼職信貸員，中間多了一層風險把關。但開發貸款也不能“一刀切”地不放。希望銀行能把房地產行業與其他行業一樣對待，給房地產的金融政策松綁。另外，對部分開發商確實存在的資金壓力問題亦有所考慮。一方面可適度對如土地增值稅、營業稅等房地產開發稅費進行減免；另一方面金融部門也應給予優質房地產項目適當的信貸支持。

4.進一步挖掘購房消費潛力，拉動房地產內需。諸如“小房換大房”、“由房改房進入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優惠。雖然此前相關部委在這一問題上存在較大分歧，但決策層經過調研認為市場中確實存在較大的改善性購房需求，“如果釋放出這一部分消費潛力，對于拉動內需無疑效果巨大”。與此同時應適當調整二套房貸的限制。放寬第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房條件，他們在購新房前并不會賣舊房；購第二套住房的信用風險遠小于第一套住房的信用風險，若限制二套房很有可能走美國次貸危機的老路。

5.進一步減免房地產交易環節稅費，鼓勵對居民合理住房消費進行相關的財政補貼。要支持房地產開發企業合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務，應減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔。此外，二手房交易的稅費有可能考慮減免，如對二手房營業稅實行分檔補貼等。

6.繼續保障廉租房、經濟適用房建設，確保供求平衡。對沒有享受到福利分房的中低收入者來說，即便房價再降，他們還是買不起。他們的需求不會對商品房市場造成大的沖擊。要實現“居者有其屋”理想，市場并不能解決一切。因而，政府推進保障性住房的步伐應該繼續前進，特別是廉租房、經濟適用房建設。

參考文獻：

[1]馬福強，馬鳴.論中國房地產現狀及應對策略[J].河北科技師范學院學報，2007，(3).

[2]舒良友，楊玉珍.和諧社會視覺下的房地產現狀分析[J].生態經濟，2008，(1).

[3]周傳麗.防范房地產金融風險的思考[J].當代經濟研究，2008，(12).

[4]郭毅，董成竹.2009年房地產發展趨勢預測[J].城市住宅，2008，(12).

[責任編輯 陳鳳雪]