青島市房地產(chǎn)泡沫研究

摘要：房地產(chǎn)泡沫研究在保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定中具有重要作用。中國的房地產(chǎn)泡沫研究起步較晚，關(guān)于青島市房地產(chǎn)泡沫的研究很少。因此，研究目的是基于房地產(chǎn)泡沫理論，分析青島市房地產(chǎn)泡沫問題。針對青島市具體情況，指出青島房地產(chǎn)市場近似泡沫狀態(tài)，并提出相應(yīng)對策：完善住房保障制度，房產(chǎn)稅費(fèi)改革和完善土地政策，規(guī)范房地產(chǎn)銷售制度，規(guī)范房地產(chǎn)投機(jī)活動。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；羊群效應(yīng)；對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）13-0165-02

一、房地產(chǎn)泡沫

1.房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵。房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)不斷的上漲，遠(yuǎn)離其實(shí)際價值并且大大超過消費(fèi)者承受能力。具體來講，房地產(chǎn)泡沫是一種持續(xù)上漲的價格運(yùn)動，是指房地產(chǎn)價格高于市場基礎(chǔ)價值的那部分。市場定價脫離市場基礎(chǔ)價值的高估是房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)，這種高估也是價格迅速回落的原動力。

2.房地產(chǎn)泡沫的危害。（1）房地產(chǎn)泡沫對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的危害。地產(chǎn)價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅；房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。（2）房地產(chǎn)泡沫抑制其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有高的投資回報率，在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動猖獗，大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。（3）房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)失衡。一方面，地價上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖；另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中安全的、收益率高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸顯。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者，大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大導(dǎo)致社會分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動者的積極性，帶來了嚴(yán)重的社會問題。（4）房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致金融危機(jī)。通過對過去三四十 年中53 個工業(yè)化國家的住房市場及股市的熱潮和衰落的研究，國際貨幣基金組織發(fā)現(xiàn)住房價格下跌更可能使銀行受到打擊，原因是在多數(shù)國家，銀行主導(dǎo)著購房貸款業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)價格的急劇下降，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回，經(jīng)營極其困難，而且大批破產(chǎn)。（5）房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致生產(chǎn)危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)。

二、青島市房地產(chǎn)泡沫的成因

1.青島市房地產(chǎn)泡沫形成的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。中國經(jīng)濟(jì)增長的成本日益上升，持續(xù)高速增長的基礎(chǔ)不夠扎實(shí)，為泡沫的產(chǎn)生提供了一個宏觀背景。青島市房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長靠投資拉動、2008奧運(yùn)會對青島房地產(chǎn)市場的刺激作用等方面。（1）經(jīng)濟(jì)增長主要靠投資拉動。2000年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，主要靠銀行發(fā)放巨額貸款拉動。2000—2006年房地產(chǎn)投資由67.5億元增至268.36億元，年遞增33.48%。房地產(chǎn)業(yè)能直接或間接拉動青島國內(nèi)生產(chǎn)總值每年在2.8個百分點(diǎn)左右。房地產(chǎn)業(yè)還帶動了建筑、鋼鐵、建材等行業(yè)的發(fā)展，成為地方財政收入的重要來源。（2）奧帆賽對青島房地產(chǎn)市場的刺激作用。奧運(yùn)會作為世界上規(guī)模最大、歷史最久、知名度最高的綜合性體育盛會，其影響力早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了體育范疇，具有了政治、經(jīng)濟(jì)、社會和文化等更廣泛的意義。對于青島而言，奧帆賽的舉辦將使城市成為投資、消費(fèi)的熱點(diǎn)地區(qū)對GDP的影響平均每年達(dá)到0.4~0.8個百分點(diǎn)，到2007年底，全市生產(chǎn)總值已達(dá)到3 786.52億元。

2.青島市房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的政策環(huán)境。青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是其房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)，其制度性缺陷卻是泡沫產(chǎn)生的深層原因。青島市房地產(chǎn)市場的制度性缺陷主要是：過分強(qiáng)調(diào)“以售為主”，租賃市場發(fā)育遲緩，政府住房保障制度不健全，土地政策失誤以及不合理的稅費(fèi)制度。

1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，房改的目標(biāo)是：停止住宅實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。在這個目標(biāo)中提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系”。但是在經(jīng)濟(jì)適用房的銷售過程中，由于是房地產(chǎn)商操作，造成排隊(duì)買號，甚至一個房號的價錢高達(dá)6萬元~7萬元，也就意味著經(jīng)濟(jì)適用房并不是普通老百姓想買就能買得到的。

3.青島市房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的微觀因素。（1）結(jié)構(gòu)矛盾。社科院發(fā)布的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》對中國房地產(chǎn)市場提出了警告。“當(dāng)前住宅市場的產(chǎn)品類型和品質(zhì)與消費(fèi)者實(shí)際需求已出現(xiàn)了明顯的偏差，商品房空置率居高不下，給市場發(fā)出了危險信號。中小戶型、中低價位住房供應(yīng)不足。”中低價位、中小套型普通商品住房得不到保障，推動房價上漲。而房價的過快上漲，導(dǎo)致社會各方面對市場產(chǎn)生較高預(yù)期，使一些個人和機(jī)構(gòu)投機(jī)、投資房地產(chǎn)，部分居民擔(dān)心房價上漲提前入市，進(jìn)一步加劇了房價過快上漲態(tài)勢，非理性上漲必然促進(jìn)房地產(chǎn)泡沫的膨脹。（2）投機(jī)因素。房地產(chǎn)投機(jī)行為是引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的主要原因之一。投機(jī)者的樓市炒作行為主要是通過放大機(jī)制和反饋機(jī)制，不斷的炒高樓價，容易誘發(fā)房地產(chǎn)市場的泡沫。（3）羊群效應(yīng)。所謂羊群效應(yīng)是指由于不確定性以及不對稱信息的存在，投資者在預(yù)期與決策過程中所反映的從眾行為。從眾行為是個體在社會群體行為的示范下，為了尋求心理上的平衡，放棄自己的觀點(diǎn)、改變自己的行為而采取與大多數(shù)人一致的行為。

三、青島市房地產(chǎn)泡沫治理對策

1.完善住房保障制度。為了保證低收入家庭的住房需要，政府應(yīng)該向最低收入家庭提供廉租住房，向較低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用住房，或通過補(bǔ)貼、貸款等手段提高他們的住房支付能力，并建立社會性的住房保障體系。積極引導(dǎo)居民住房的梯度消費(fèi)。

2007年青島市財政投入5億元，建設(shè)租賃住房不少于3 000套。“十一五”期間，青島開工建設(shè)各類住房總建筑面積6 182萬平方米。2007年主要是通過增加中低價位、中小套型住房的供應(yīng)和控制住房銷售價格，實(shí)現(xiàn)“兩改、兩增、兩低、一穩(wěn)定”的目標(biāo)，即改造舊城區(qū)、改造城中村；增加廉租住房保障戶數(shù)、新增租賃住房保障方式；新建住房銷售價格增幅低于上年，普通（限價）商品住房銷售價格低于上年，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格保持穩(wěn)定。

2.房產(chǎn)稅費(fèi)改革和完善土地政策。現(xiàn)行土地政策和房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的弊端已經(jīng)很明顯，房地產(chǎn)稅制改革勢在必行。國家相關(guān)部門已經(jīng)將這方面的改革提到了議事日程。2005年3月4日，國務(wù)院發(fā)展研究中心、財政部、國家稅務(wù)總局、國土資源部等部門，就《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告進(jìn)行研討，會議明確“正稅、明租、清費(fèi)”將成為稅改方向。清費(fèi)則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一個固定的稅種。物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響尤為重要。總體上，通過開征物業(yè)稅可使閑置或半閑置房產(chǎn)持有的機(jī)會成本增加，從而活躍房地產(chǎn)交易二級市場，達(dá)到有效配置資源的目的。

3.規(guī)范房地產(chǎn)銷售制度。 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序和信息的公開透明有利于人們建立合理的預(yù)期，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)，抑制炒房和哄抬房價等行為。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序應(yīng)該從法制上著手，完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范企業(yè)在房地產(chǎn)交易、合同簽訂、質(zhì)量保證、廣告、中介等方面的行為，同時充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將房地產(chǎn)各相關(guān)法律行政制度以及房地產(chǎn)市場信息公布于眾，并將房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營中違規(guī)違法劣跡以及受到的處罰等計入企業(yè)和個人信用檔案，向全社會公示，接受社會監(jiān)督。

4.控制房產(chǎn)投機(jī)活動。銀監(jiān)會2004年2月26日發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）》則從房地產(chǎn)信貸方面對房地產(chǎn)投機(jī)進(jìn)行限制：商業(yè)銀行應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入控制在55%以下。

2005年5月31日，建設(shè)部、國家稅務(wù)總局、財政部聯(lián)合下發(fā)通知，針對七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》出臺了補(bǔ)充規(guī)定，個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。另外，對于房地產(chǎn)投資和投機(jī)應(yīng)采取不同的政策，打擊投機(jī)鼓勵投資。投機(jī)主要是預(yù)期房價上漲，買的目的是為了賣出，賺取收益；投資是通過租金回收成本賺取收益。

四、結(jié)論

1.青島房地產(chǎn)市場近似泡沫狀態(tài)。2003年以來，青島市房地產(chǎn)投資占GDP的比重和房價收入比逐年上升，房地產(chǎn)投資占GDP的比重接近泡沫預(yù)警線、房價收入比超過合理范圍。

2.通過完善住房保障制度、房產(chǎn)稅費(fèi)改革和完善土地政策、規(guī)范房地產(chǎn)銷售制度。規(guī)范房地產(chǎn)投機(jī)活動，以防止青島市房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹和破滅。