青島市房地產泡沫研究

摘要：房地產泡沫研究在保障經濟發展和社會穩定中具有重要作用。中國的房地產泡沫研究起步較晚，關于青島市房地產泡沫的研究很少。因此，研究目的是基于房地產泡沫理論，分析青島市房地產泡沫問題。針對青島市具體情況，指出青島房地產市場近似泡沫狀態，并提出相應對策：完善住房保障制度，房產稅費改革和完善土地政策，規范房地產銷售制度，規范房地產投機活動。

關鍵詞：房地產泡沫；羊群效應；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）13-0165-02

一、房地產泡沫

1.房地產泡沫的內涵。房地產泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續不斷的上漲，遠離其實際價值并且大大超過消費者承受能力。具體來講，房地產泡沫是一種持續上漲的價格運動，是指房地產價格高于市場基礎價值的那部分。市場定價脫離市場基礎價值的高估是房地產泡沫的本質，這種高估也是價格迅速回落的原動力。

2.房地產泡沫的危害。（1）房地產泡沫對房地產經濟的危害。地產價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅；房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，構成經濟泡沫。（2）房地產泡沫抑制其他產業發展。房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有高的投資回報率，在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗，大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。（3）房地產泡沫導致經濟結構和社會結構失衡。一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖；另一方面，由于城市地價持續高漲，土地作為人們心目中安全的、收益率高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸顯。同時，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者，大都市圈與地方圈的資產差距越來越大導致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了嚴重的社會問題。（4）房地產泡沫破滅導致金融危機。通過對過去三四十 年中53 個工業化國家的住房市場及股市的熱潮和衰落的研究，國際貨幣基金組織發現住房價格下跌更可能使銀行受到打擊，原因是在多數國家，銀行主導著購房貸款業務，房地產泡沫破滅意味著房地產價格的急劇下降，房地產企業的大量投資無法收回，經營極其困難，而且大批破產。（5）房地產泡沫破滅導致生產危機。房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔。

二、青島市房地產泡沫的成因

1.青島市房地產泡沫形成的經濟環境。中國經濟增長的成本日益上升，持續高速增長的基礎不夠扎實，為泡沫的產生提供了一個宏觀背景。青島市房地產泡沫的產生，主要表現為經濟增長靠投資拉動、2008奧運會對青島房地產市場的刺激作用等方面。（1）經濟增長主要靠投資拉動。2000年以來，中國房地產業的蓬勃發展，主要靠銀行發放巨額貸款拉動。2000—2006年房地產投資由67.5億元增至268.36億元，年遞增33.48%。房地產業能直接或間接拉動青島國內生產總值每年在2.8個百分點左右。房地產業還帶動了建筑、鋼鐵、建材等行業的發展，成為地方財政收入的重要來源。（2）奧帆賽對青島房地產市場的刺激作用。奧運會作為世界上規模最大、歷史最久、知名度最高的綜合性體育盛會，其影響力早已遠遠超出了體育范疇，具有了政治、經濟、社會和文化等更廣泛的意義。對于青島而言，奧帆賽的舉辦將使城市成為投資、消費的熱點地區對GDP的影響平均每年達到0.4~0.8個百分點，到2007年底，全市生產總值已達到3 786.52億元。

2.青島市房地產泡沫產生的政策環境。青島市宏觀經濟環境是其房地產泡沫產生的基礎，其制度性缺陷卻是泡沫產生的深層原因。青島市房地產市場的制度性缺陷主要是：過分強調“以售為主”，租賃市場發育遲緩，政府住房保障制度不健全，土地政策失誤以及不合理的稅費制度。

1998年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中，房改的目標是：停止住宅實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用房為主的多層次住房供應體系，發展住房金融，培育和規范住房交易市場。在這個目標中提出“建立和完善以經濟適用房為主的多層次住房供應體系”。但是在經濟適用房的銷售過程中，由于是房地產商操作，造成排隊買號，甚至一個房號的價錢高達6萬元~7萬元，也就意味著經濟適用房并不是普通老百姓想買就能買得到的。

3.青島市房地產泡沫產生的微觀因素。（1）結構矛盾。社科院發布的《2006年房地產藍皮書》對中國房地產市場提出了警告。“當前住宅市場的產品類型和品質與消費者實際需求已出現了明顯的偏差，商品房空置率居高不下，給市場發出了危險信號。中小戶型、中低價位住房供應不足。”中低價位、中小套型普通商品住房得不到保障，推動房價上漲。而房價的過快上漲，導致社會各方面對市場產生較高預期，使一些個人和機構投機、投資房地產，部分居民擔心房價上漲提前入市，進一步加劇了房價過快上漲態勢，非理性上漲必然促進房地產泡沫的膨脹。（2）投機因素。房地產投機行為是引發房地產泡沫的主要原因之一。投機者的樓市炒作行為主要是通過放大機制和反饋機制，不斷的炒高樓價，容易誘發房地產市場的泡沫。（3）羊群效應。所謂羊群效應是指由于不確定性以及不對稱信息的存在，投資者在預期與決策過程中所反映的從眾行為。從眾行為是個體在社會群體行為的示范下，為了尋求心理上的平衡，放棄自己的觀點、改變自己的行為而采取與大多數人一致的行為。

三、青島市房地產泡沫治理對策

1.完善住房保障制度。為了保證低收入家庭的住房需要，政府應該向最低收入家庭提供廉租住房，向較低收入家庭提供經濟適用住房，或通過補貼、貸款等手段提高他們的住房支付能力，并建立社會性的住房保障體系。積極引導居民住房的梯度消費。

2007年青島市財政投入5億元，建設租賃住房不少于3 000套。“十一五”期間，青島開工建設各類住房總建筑面積6 182萬平方米。2007年主要是通過增加中低價位、中小套型住房的供應和控制住房銷售價格，實現“兩改、兩增、兩低、一穩定”的目標，即改造舊城區、改造城中村；增加廉租住房保障戶數、新增租賃住房保障方式；新建住房銷售價格增幅低于上年，普通（限價）商品住房銷售價格低于上年，經濟適用住房銷售價格保持穩定。

2.房產稅費改革和完善土地政策。現行土地政策和房地產稅費制度的弊端已經很明顯，房地產稅制改革勢在必行。國家相關部門已經將這方面的改革提到了議事日程。2005年3月4日，國務院發展研究中心、財政部、國家稅務總局、國土資源部等部門，就《中國房地產稅收政策研究》報告進行研討，會議明確“正稅、明租、清費”將成為稅改方向。清費則是除少數確有必要的服務性收費外，其他收費或取消或合并為某一個固定的稅種。物業稅的開征對房地產結構的影響尤為重要。總體上，通過開征物業稅可使閑置或半閑置房產持有的機會成本增加，從而活躍房地產交易二級市場，達到有效配置資源的目的。

3.規范房地產銷售制度。 規范房地產市場秩序和信息的公開透明有利于人們建立合理的預期，從而引導房地產理性投資和消費，抑制炒房和哄抬房價等行為。規范房地產市場秩序應該從法制上著手，完善房地產相關法律法規，規范企業在房地產交易、合同簽訂、質量保證、廣告、中介等方面的行為，同時充分利用網絡信息手段，將房地產各相關法律行政制度以及房地產市場信息公布于眾，并將房地產企業和中介服務機構以及相關人員的基本情況、經營業績、經營中違規違法劣跡以及受到的處罰等計入企業和個人信用檔案，向全社會公示，接受社會監督。

4.控制房產投機活動。銀監會2004年2月26日發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》則從房地產信貸方面對房地產投機進行限制：商業銀行應將每筆住房貸款的月房產支出與收入控制在50％以下，月所有債務支出與收入控制在55%以下。

2005年5月31日，建設部、國家稅務總局、財政部聯合下發通知，針對七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》出臺了補充規定，個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅，個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。另外，對于房地產投資和投機應采取不同的政策，打擊投機鼓勵投資。投機主要是預期房價上漲，買的目的是為了賣出，賺取收益；投資是通過租金回收成本賺取收益。

四、結論

1.青島房地產市場近似泡沫狀態。2003年以來，青島市房地產投資占GDP的比重和房價收入比逐年上升，房地產投資占GDP的比重接近泡沫預警線、房價收入比超過合理范圍。

2.通過完善住房保障制度、房產稅費改革和完善土地政策、規范房地產銷售制度。規范房地產投機活動，以防止青島市房地產泡沫的形成、膨脹和破滅。