中國房地產業對外直接投資的現狀分析

摘要：首先對房地產產業進行界定，進而分析房地產產業國際化經營的特點，然后對中國對外直接投資所處的國際環境和發展現狀進行闡述，最后在此基礎上對中國房地產業的FDI現狀進行分析，總結分析中國房地產業FDI的特點以及發展中存在的問題。

關鍵詞：房地產；國際化；對外直接投資

中圖分類號：F74文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）12-0167-03

在當前的經濟大發展的背景下，房地產產業空前壯大，并逐漸走向低端項目和高端項目的兩極分化。這就意味著中國一部分房地產企業需要努力開拓新的市場，尋求新的發展。而房地產作為海外投資風險最大的行業之一，其海外投資必須十分慎重，因此，對于其投資主體所在區域、投資進入模式的研究也尤為重要。

一、房地產產業的特點

房地產產業是指從事土地以及對房地產的開發、經營、管理和服務集一體的行業，主要包括：對國有土地使用權的出讓和對房地產的開發以及再開發；房地產經營活動；房地產中介服務；房地產市場的調控和監管。房產市場則是指從事房產和土地的出售、租賃、買賣以及抵押等交易活動的場所或領域。房產市場是房地產產業進行社會生產和再生產的基本條件，并可以帶動很多產業例如建筑業、建材工業等行業的發展。通過市場機制，房地產市場可以及時地實現房地產的價值和使用價值，同時可以提高房地產業的經濟效益，并且可以促進對房地產資源的有效配置以及房產建設資金的良性循環，是整個房地產市場體系中最具有代表性，同時也是最重要的部分，在整個房地產市場體系中處于主體地位。

圖1房地產產業的構成

由于房地產業產品得獨特性質，導致房地產業的國際化經營具備較其他行業有許多不同。在進行國際化經營時我們需要充分考慮到房地產產品的差異的特性，體現在以下幾個方面：

1.區域的差異。房地產產品的位置具有不可移動性和固定性，所以特定的消費者只會在特定的市場區域內來選擇房地產商品，就造成了在不同市場區域內所供給的房地產產品難以互相替代或是競爭的現狀，因而房地產市場較難形成統一，于是也就不存在統一的市場競爭和市場價格，每座城市不同區域的房地產市場也會出現具有各自比較獨特的發展態勢。

2.消費的需求差異。在這種經濟發展大背景下，消費者對房地產產品的需求日趨多樣化，通常會綜合考慮根據房屋的區位、戶型結構、工程建設的質量、房屋周圍的環境、房屋的物業管理水平、住宅周邊的公共服務設置的建設程度以及社區文化等多種因素進行需求選擇，導致房地產客戶群體的需求具有很大的差異性。

3.價格的差異。價格差異過大是房地產商品的最大的特點。以上海、廣州的房地產商品為例，2009年北京、上海和廣州的商品住宅的均價之間差別在2~3倍之間，而他們的均價均高出全國商品住宅的平均價格。

房地產產品的以上三個主要特點在一定程度上決定了房地產對外投資的方式選擇。例如與制造業相比，正是因為房地產產品的不可移動性的特點所決定的它不可能像制造業產品一樣選擇出口的進入模式。結合目前中國房地產市場吸收外資以及房地產對外投資的現狀看，房地產業國際化經營以對外直接投資為主體。

二、中國房地產FDI的國際環境分析

近幾年的整個國際經濟環境呈現著非常明顯的特點。首先，全球經濟的增長腳步變緩，同時各國的經濟增長非常不平衡。特別是2007年下半年開始爆發的美國次貸危機以來，隨之而來的全球性質的經濟危機的持續影響使得世界主要工業國家經濟增長都遭到重創。其次，中國幾年來的經濟增長速度引起了世界上其他各國的關注。而世界上的部分發達國家和發展中國家卻表現平平，所以這就造成了在發展速度上的兩極分化的現象日趨嚴重。當然，世界經濟形勢的跌宕起伏和中國強勁崛起，將會給中國企業當然包括房地產業提供了一個很好的對外直接投資的機會。最后，為實現對有關資源的全球配置，世界各國對各自的經濟結構進行調整，對產業進行升級。經濟全球化的具體表現是：在貿易各國之間，跨國商品與服務類交易在不斷地擴大，同時資本的流動和技術的傳播在不斷地增加。除此之外，在經濟全球化的進程中，對外直接投資的機遇對每一個國家來說都是相同并且日益增加的。針對這一國際現狀，中國房地產業更要利用中國加入世界貿易組織和部分國家房地產業市場全面開放的機會，積極穩妥并且大膽地走出去，進入跨國企業全球貿易體系，通過對外直接投資這一渠道和資源的相對優勢來尋求對自己更加有利的投資區域，使房地產業價值鏈得以在全球范圍內實現優化重組和配置。

三、中國房地產國際化的發展現狀

從2004—2009年，中國房地產對外直接投資規模的總體趨勢在不斷擴張，從對外直接投資流量來看，2004年對外直接投資流量為851萬美元，2009年對外直接投資流量為9.3814億美元，年平均增長率為21.85%，從對外直接投資存量上來看，2004年對外直接投資存量為2.0251億美元，2009年為53.4343億美元，年平均增長率為507.72%。其中2008年受全球經濟危機的影響，中國房地產對外直接投資的流量與存量均存在下降，但是2009年整體又恢復大幅度上升趨勢。

但是，從全國對外直接投資的流量的行業分布來看，除了2008年中國房地產業對外直接投資因為受到全球金融風暴的影響外，雖然中國房地產對外直接投資凈額雖然基本呈現上升趨勢，但是占中國對外直接投資總凈額的比例中偏小。房地產對外直接投資還有很大的發展空間。

2009年中國房地產業對世界主要經濟體的直接投資分布中，對香港地區的房地產業直接投資存量為40.8418億美元，占對香港全部行業直接投資存量的2.4%；對歐盟房地產業直接投資存量為8 800萬美元，占對歐盟全部行業直接投資存量的1.4%；對美國房地產業直接投資存量為4 592萬美元，占對美國全部行業直接投資存量的1.4%；對澳大利亞房地產業直接投資存量為1.64164億美元，占對澳大利亞全部行業直接投資存量的2.8%；對俄羅斯房地產業直接投資存量為7.1339億美元，占對俄羅斯所有行業直接投資存量的32.1%；對東南亞國家聯盟的房地產業直接投資存量為5 971萬美元。占對東南亞國家聯盟全部行業直接投資存量的0.6%。全部看來，中國房地產業對外直接投資主要集中在香港地區，其次是俄羅斯，是對俄羅斯直接投資行業存量分布最多的行業。再次是澳大利亞地區，是對澳大利亞直接投資行業存量分布第二多的行業。

四、中國房地產業FDI特點及發展存在的問題

由以上可以看出，中國房地產企業FDI的區位分部不均衡，表現出相對集中的特點。如圖2所示，中國房地產業對避稅地香港地區FDI存量占全部房地產業FDI存量的76.4%以上。當然，這與中國FDI整體集中在中國香港、開曼群島和英屬維爾京群島這世界主要三大避稅地的現狀分不開。中國房地產業FDI第二集中地是俄羅斯，對俄羅斯FDI存量占房地產總FDI存量的13.35，這在很大程度上歸結于俄羅斯近幾年以每年5%的經濟增長速度，俄羅斯的經濟高速增長導致有購買力的階層對新建住宅的高需求，從而使得俄羅斯房地產市場進入活躍期。但是這種對某一地區過度集中的房地產投資格局在長遠利益上看不是非常利于中國房地產企業國際化經營的發展，并且會在一定程度上對中國房地產企業國際化發展帶來不利的影響，主要表現在三個方面：（1）中國房地產業FDI區域的過分集中而導致的自相競爭。房地產業FDI的目的在于更好地利用世界的市場和資源來促進企業自身的發展，自相競爭對中國房地產企業的整體發展沒有好處；（2）不利于房地產企業投資風險的分散。當中國與東道國發生政治沖突或者東道國發生經濟危機時，房地產商品作為不可以移動的商品必然會造成眾多的國內企業的投資失敗，更為嚴重的是這種失敗在一定程度上會對國內經濟造成一定的連鎖反應；（3）不利于中國房地產企業比較優勢的發揮。再者，從各項指標可以看出，中國房地產的國際化發展還處在初期水平。中國2009年房地產FDI合同額僅占世界房地產FDI合同額的1.3%。并且即使在國內算是技術實力比較雄厚的大型的房地產企業在其進行跨國經營的過程中依然主要是依靠其低廉的勞動力優勢而不是技術優勢。從整體層面上看中國房地產FDI目前還存在著如下的問題：

1．缺乏成本優勢。與制造業相類似，中國的房地產企業在國際化經營過程中的比較優勢為成本優勢，造成這種優勢的原因在于國內勞動力的低成本和對整個工程技術管理的低成本。然而由于近年來逐漸發展的國際經濟規則的制約，中國的這種比較優勢的發揮受到很大程度的制約。在國際經濟規則當中明確地對勞動力的國際間流動作出限制。針對這一限制中國的制造業選擇通過大量生產制造流動性強的產品還弱化這一限制，然而對于房地產業來說 房地產產品的特點是缺乏流動性，正是房地產產品的這一特點對房地產國際化經營在目前受到制約。

2．缺乏咨詢服務能力。根據對房地產產業的界定，當前的房地產業是集生產、技術和服務為一體的產業，而不僅僅只是房地產工程。然而由于中國的建筑管理體制的客觀原因導致中國的建筑施工和設計各自單獨成體，這樣對施工和設計的認為隔離導致中國到目前為止還缺乏類似于國外的那種工程公司或者工程咨詢公司。也正是因為這種缺失從而導致中國房地產企業國際化經營過程中會面臨更多的由于國際化經營經驗以及人才的缺乏而導致的風險。

3．缺乏足夠融資。就目前情況來看，中國房地產業的所現有的融資程度完全沒有達到國際上房地產FDI的需要水平。融資水平的缺乏主要表現在房地產企業的融資困難，融資風險抵押超過企業的承受能力，政府對房地產業融資的政策性支持太少，政府對融資的管理機制不夠完善等。

4．存在著語言及文化的障礙。語言和文化的差異是對中國企業跨國經營造成制約的非常常見的因素，在與對方的溝通和談判、尤其是對客戶群的開發過程中會遇到障礙。

總的來說，中國的房地產跨國經營之路才剛剛開始，而且此路非常漫長。在這條發展之路上需要得到政府以及企業自身的協助從而對各種制約因素進行克服。

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