美房市尋底長路漫漫

美國房地產市場目前并未具備實現趨勢性好轉的基礎，任何的樂觀信號都可能是曇花一現。所謂“病來如山倒，病去如抽絲”，美國房市復蘇的道路料將十分漫長。

從近期集中披露的相關數據來看，美國房地產市場似乎在“打擺子”：好于預期的住房開工數據激發起的樂觀情緒尚未完全爆發，接踵而至的二手房銷售數據就迅速潑上了一盆冷水。

美國商務部此前公布的數據顯示，6月美國住房開工量折合年率達到62.9萬套，環比大幅上升14.6%，達到六個月高點；而全美房地產經紀商協會公布的數據則顯示，6月美國二手房銷量折合年率為477萬套，創下去年11月份以來最低，更不樂觀的是，6月合同解約率從5月的4%飆升至16%，創下有歷史記錄以來最高水平。

上述數據表面上看似乎一喜一憂，但事實上兩個數據印證了同一點，就是美國房地產市場仍在低谷徘徊。

從住房開工量來看，盡管6月數據環比大幅上升，但其中一個重要原因是4月、5月因惡劣天氣而耽誤的住房開工在6月集中“上馬”。進一步講，6月的水平與正常年景140-170萬套的開工量相比仍相距甚遠。分析人士認為開工量恢復至正常水平至少需要三到四年。

二手房銷售數據則更為悲觀。在美國，二手房銷售占到整個房地產市場銷售量的95%，因此該數據變化對判斷美國房地產市場復蘇進展至關重要。在5月降至490萬套后，6月二手房銷售再創年內新低，相比2005年時708萬套的高點幾近“腰斬”。更值得關注的是，當月銷售合同解約率出現飆升，遠超出9%-10%的正常水平。

就基本面而言，美國房地產市場目前并未具備實現趨勢性好轉的基礎，任何的樂觀信號都可能是曇花一現。所謂“病來如山倒，病去如抽絲”，美國房市復蘇的道路料將十分漫長。

從供給層面看，目前美國房市仍存在超額的住房供應。這不但給房價帶來壓力，而且阻礙了建筑商的新房開工計劃。權威機構統計顯示，截至今年4月末，被稱為“影子庫存”的處于止贖進程中的房屋數量為170萬套，若包括現有庫存在內，房屋總庫存數量為570萬套。按當前銷售進度，消化這些庫存需要超過10個月時間，遠高于6-7個月的理想水平。不止如此，由于一些大型銀行因監管部門調查而暫停部分地區的止贖工作，約100萬套本應今年進入市場的止贖房產將推遲至明年入市，這給房地產市場帶來更大的供應壓力。

從需求層面看，經濟較預期更為緩慢的復蘇和持續徘徊在9%以上的高失業率“綁架”了美國消費者的購房意愿，而銀行較以往更為嚴格的借貸標準將大多數潛在購房者擋在門外。因此，即便房貸利率處于歷史低點，也無法有效刺激購買需求。與此同時，房價跌跌不休令更多購房者和售房者選擇在場外觀望，房地產交易活動陷入低迷。

房地產市場持續尋底，還給美國就業市場復蘇蒙上陰影。一旦房屋建筑活動放緩，建筑工作崗位數量就會減少，相關的建筑材料生產崗位也會下降，配套服務行業的工作同樣要受到影響。目前美國建筑業崗位數量較衰退前已減少220萬，若算上相關行業，這一數字將更為令人震驚。而據美國全國住宅建筑商協會的統計，美國每新增一套新房將可在一年內平均創造3個就業崗位和9萬美元稅收。這意味著美國就業市場的復蘇將很大程度上看房地產市場的“臉色”。

更為嚴重的是，房地產市場的疲軟與經濟增速放緩之間存在相互作用。目前房市信心已經受到經濟增速放緩的拖累，而如果未來房市進一步下跌，必然反作用于經濟增長，兩者將陷入可怕的惡性循環。

從歷史情況看，美國的住房投資都是拖動經濟擺脫衰退的“火車頭”。在住房泡沫高峰期，住房投資對GDP的貢獻率達到6.34%，而在今年第一季度，這一比例僅為2.21%?？紤]到房地產市場的龐大規模和巨大產值，如果這一市場遲遲無法復蘇，美國經濟也很難獲得強勁的增長動力。