淺析房地產企業負債經營的風險及防范

摘 要：負債經營是現代房地產企業普遍采用的一種經營方式。負債經營能夠給房地產企業帶來一定的利益，但同時也存在一定風險，本文就房地產企業負債經營存在的風險進行分析，并提出具體的防范措施。

關鍵詞：房地產 負債經營 風險 防范

負債經營也稱舉債經營，是指企業通過向銀行借貸、融資租賃、商業信用、發行債券等方式來籌集資金的經營方式，通過此種經營方式獲取最大收益。負債經營方式普遍被房地產企業所使用，這種經營方式可以在短時期內為房地產企業帶來經濟利益的快速增長，但同時也存在一定的風險。

一、負債經營的利益

負債經營的內涵從資本經營的角度來看，房地產企業在很大程度上得益于負債經營這種經營方式。對于債權人來說，債務是借出資本，可以作為資本經營，還可以得到利息報酬；對于作為債務人的房地產企業來說，債務是一種借入資本，通過它進行房地產經營，這種經營方式就是負債經營。負債經營是房地產企業發展的一種有效途徑。價值最大化是房地產企業財務管理的主要目標，通過負債經營可以獲得經濟利益。房地產企業負債經營具有很多優點。

1、負債經營不會影響到房地產企業的控制權。由于房地產企業的資金來源主要是通過銀行借貸、發行債券等方式籌集資金，債權人沒有參與公司管理決策的權力。因此，負債經營不但增加了房地產企業資金來源，還不會對股東的控制權產生任何影響。

2、負債經營起到“財務杠桿效應”。房地產企業債務是按固定時間來支付固定的利息，也就是說，房地產企業經營效益越好，其收益越大。

3、負債經營可使企業綜合資金成本大大降低。雖然房地產企業采用借入資金方式存在很大風險，但是存在一個好處就是付出的資金成本很低。如果采用權益資金方式，雖然降低了財務風險，但也要付出較高的資金成本。相比之下，成本較低的借入資金的籌資方式更適合房地產企業。此外，由于負債籌資方式是稅前支付利息的，這種方式的最大好處是可以讓房地產企業少納稅。

3、負債經營可以節省納稅。按照國家稅務相關規定，負債利息需要納入財務賬目中，在所得稅前將其扣除，這種方式可以讓房地產企業少繳納了所得稅，從這個角度講增加了房地產企業資本收益。

4、負債經營可以從通貨膨脹中受益。貨幣貶值是通貨膨脹的顯著特征，而房地產企業的負債償還能力以賬面價值為標準，不受通貨膨脹影響，無形當中使房地產企業在貨幣貶值中獲得好處。

二、負債經營存在的風險

以上所提到的負債經營給房地產企業所帶來的好處，只是理想的狀態，由于房地產企業經營環境存在很多不確定因素，自然原因、政府調控、經營管理等因素都造成負債經營存在一定的風險。

1、再籌資風險增大。一旦出現房地產企業經營不善或者資金不能及時收回的情況，造成利息支付延期，自然會加大房地產企業負擔，降低其經濟效益。由于降低了對債權人的債權保障，房地產企業想再通過銀行借貸、發行債券等借入資金方式籌集資金會變得相當困難。籌資難度加大、籌資能力降低必然會影響到房地產企業的經濟效益。

2、償付債務風險增高。如果房地產企業在負債經營過程中，出現短期資金運用不當、財務狀況和生產經營狀況惡化、投資項目不能獲得預期的收益率等問題而影響其正常履行按期償還本金的法定責任，將使房地產企業償付債務風險增高，資本收益率下降。一旦出現這種情況，將嚴重影響房地產企業信譽，甚至造成企業破產。

3、負債經營使財務風險加大。負債經營會在市場行情好的時候對房地產企業產生杠桿效應，獲得較大經營收益。一旦出現企業管理不善或者遇到國家強制調控政策，就會增加房地產企業的財務風險，因為利息支付的額度和時間是不會改變的，這樣會造成房地產企業的經營更加困難。

4、權益資金利潤率受負債經營影響存在風險。任何投資和經營都是收益與風險并存的，財務杠桿效應不光是能大幅提高權益資本的收益率，也同樣會造成資本的收益率降低。出現經濟發展低迷以及其它影響正常經營的狀況時，房地產企業收益率急劇下降，而利息支付固定不變，自然也會大大降低權益資本收益率。

三、負債經營風險防范

負債經營是現代房地產企業的主要經營方式之一，合理利用不但會給房地產企業帶來很好的經濟效益，甚至會成為其發展經濟的有力杠桿。相反，不當的運用負債經營方式同樣會給房地產企業帶來很多難題，嚴重時可能造成房地產企業的破產。所以房地產企業經營者應當充分認識到負債經營的風險，及時采取有效措施對負債經營加以防范。

1、增強風險意識。房地產企業作為市場經濟體制下的獨立商品生產者和經營者，自主經營、自負盈虧，同時也須承擔經營中的一切風險。企業外部的經營環境或者企業內部的運營情況不斷變化，難以避免會出現經營結果偏離預期效果。因此，房地產企業必須增強風險意識，對負債經營風險進行科學評估，預防風險發生。

2、建立風險防范機制。準確把握市場動向，緊跟國家政策，完善現有的財務信息網絡，建立風險防范機制，及時預測財務風險并加以有效防范，根據房地產企業實際情況制定風險規避方案，尋求有效措施分散風險，方案包括合理的籌資結構、適當的籌資規模等。

3、及時做好籌資安排。房地產企業的資金籌集應該緊跟利率走勢而定，在低利率時有利于籌資，在高利率時最好少籌資或不籌資，遇到必須籌資的情況時，也最好選擇浮動利率的計息方式進行籌資。利率逐漸走低時，也不應適合單筆籌集資金過大，應該采取觀察態度，關注是否有進一步走低的趨勢。一旦利率由低逐漸走高時，房地產企業應該主動出擊，積極籌資，最好采用固定利率的計息方式。對利率走勢密切關注，充分了解國家金融政策變化，找出發展規律，以便及時采取有效措施防范利率變動所帶來的籌資風險。

4、制定完整的負債財務計劃。房地產企業財務管理過程中應當制定詳細的資金調度計劃，合理安排資金，在資金調度時要充分考慮房地產企業用款的高峰期和低谷期，充分考慮借入資金的利息支付日和還款期限，避免出現財務風險。房地產企業需要根據自身經營情況，按照一定比例進行負債經營，并制定出詳細的還款計劃。如果負債分配不當，或者經營不善造成無法按期還款，就會對企業信譽造成極大的影響。所以，利用負債經營加快自身發展的同時，房地產企業更應加強對資金的管理，將資金占用額降到最低限度，嚴格控制生產周期，加大銷售力度，減少資金積壓，制定謹慎的負債計劃。此外，完整的負債財務計劃還包括制定出合理的還款計劃，避免集中還款，做到既可以充分利用負債進行經營，又能按時完成還款。完整的負債財務計劃既能夠增加房地產企業自身信譽，還能使資金利用率達到最高，使企業利潤最大化。

5、確定適度的負債數額，保持合理的負債比率。房地產企業在享受負債經營所帶來的利益時，也要承擔可能存在的風險。適度的負債經營可以在獲取利益的同時防止籌資風險的發生。負債經營并不意味著可以無限度的籌資，要結合房地產行業特點以及自身的經營狀況進行合理安排。將流動比率控制在2:1，速動比率控制在1:1是權益資金和負債之間最佳的比例關系。如果小于以上兩項指標表明房地產企業具有較弱的變現能力和短期償債能力，反之則較強。如果上述指標過低會出現資金周轉問題，但是如果過高也會造成資金的浪費。因此舉債時必須遵從比率協調的原則。對于指定合理的負債比率，要根據房地產企業自身的經營狀況，經營狀況較好的房地產企業負債比率可以提高些，而對于經營狀況不是很好，資金周轉緩慢的房地產企業就需要降低它的負債比率，如果不這樣做，房地產企業的籌資風險會增加。增加自有流動資金是降低資產負債率的有效措施。

6、權衡好負債經營風險與成本收益的關系。房地產企業在某個具體項目上的籌資風險決策方法是：在籌資風險或籌資成本相同的情況下，分別選擇籌資成本最小或籌資風險最小的方案；根據籌資收益效用的大小和管理者對風險的態度，在籌資成本小但籌資風險大的方案中，選擇籌資收益相對較大的方案；在籌資成本大但籌資風險小的方案中，選擇籌資風險和資金成本相對較小的方案。

結束語：

綜上所述，負債經營既是房地產企業的一種財力策略，也是一項經營戰略。負債經營為房地產企業帶來經營效益的同時也存在一定的風險。負債經營對房地產企業起到了“財務杠桿效應”，負債經營可以降低企業綜合資金成本，負債經營不但可以節省納稅，還能在通貨膨脹中受益。同時負債經營也會帶來如再籌資風險增大，償付債務風險增高，權益資金利潤率風險等方面的問題。因此，房地產企業必須充分認識到負債籌資所帶來的風險，并采取及時有效的防范措施，降低或避免負債經營風險的發生，使負債經營成為提高房地產企業經營效益的經營手段，增強其核心競爭力。