限購令或成促銷令和房租推漲令

國家統計局資料顯示：6月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格環比漲幅繼續趨緩，但房價漲幅居前的，包括石家莊、長沙、烏魯木齊、丹東、洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽、西寧、秦皇島等城市均為二、三線城市，已經取代北上廣深成為領漲主力。

那么隨之，7月12日召開的國務院常務會議指出，當前部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松。會議提出，要繼續嚴格實施住房限購措施，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。這是中央政府首次提出二三線城市有必要時也必須實行“限購令”。

市場傳出的廊坊限價令在我看來，是主動限價以避免限購的嘗試，當然最終是廊坊方面的辟謠，但是廊坊香河兩地限價本身就是主動之舉。只是，限價令還是漲價令，原因在于二三線城市的地價是補漲的過程。

據國土資源部公布的二季度全國主要城市地價監測數據，綜合地價環比漲幅前十位中，濰坊、黃石、淮南、北海、南寧、重慶等二、三線城市榜上有名，綜合地價同比漲幅超過20%的城市包括昆明、深圳、石家莊、南寧，除深圳外，大部分為二、三線城市。

與唐山、石家莊兩市相比，廊坊市場的三年大變樣起步較晚，拆遷安置補償條件向石家莊與唐山看齊的時間也較晚。這樣一來，廊坊的城市拆遷工作走在兩個強市后面，但是，信息的公開，廊坊的拆遷標準變化導致廊坊的土地出讓價格比2009年的150萬上漲近一倍，基準出讓價達到了每畝300萬以上。

自2004年土地招拍掛政策嚴格執行以來，地價、房價漲幅的互相推進成為樓市發展的規律。到底誰是雞，誰是蛋？先有雞還是先有蛋？已經不是考證的事了。而事實上，推高的地價主要原因不是所謂的地方政府土地財政，而是拆遷安置補償與一級開發成本的高昂。組成出讓用地底價的主要是征地與拆遷安置補償，加一級開發至7通一平的成本。上述成本的增長一直是飛速的，尤其是拆遷安置補償的標準增長。

房地產市場化改革之初的土地征用與現下已經完全不是一回事。1998年仍舊是土地國有化加農地承包經營權三十年的概念，1978年開始的土地承包經營權實踐，至1998年已經過了20年。當時的土地征用可以理解成零地價，只是地上建筑物與青苗補償。不論土地招拍掛制度自2004年之后的執行是否合理，事實擺在我們面前，那就是出讓土地自2005年開始屢創天價。數據顯示：2000~2010年，我國70個大中城市房價累計上漲了76.8%，其中商品住宅價格累計上漲了86%，二手房住宅價格累計上漲了96%，但同期我國70個大中城市地價累計上漲了123%，其中住宅用地價格累計上漲了163.5%，普通住宅用地價格上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴格實施之后。那么，現行的宏調手段——限購與限價加信貸緊縮——只有一個效果：土地供應受銷售與信貸影響，開發企業選擇對出讓土地的不追捧，同時影響到地方土地儲備的短暫停滯，也影響到保障房建設土地供應。應該說，這種政策最終是多輸的局面。

遏制房價的前提，必須是對土地價格的抑制。但是我們能感覺到的是，遏制土地出讓，實際影響最大的還是土地供應量。這也使北京這樣的一線城市上半年的土地供應量急劇下降，北京上半年住宅用地供應只完成全年的15%。這種局面，分別在2005、2006、2008年出現過。隨之而來的是2007年以及2009到2011年上半年房價的漲幅激增。

如此局面一定不能出現在二三線城市，否則，今年的限購限貸限價令，可以理解成是促銷令，也是房租的推漲令。理性調控，以市場手段解決目前的房價問題，需要的是集體智慧，而不是集體的狂躁。