趨緊房地產政策下商業銀行信貸風險的思考

摘要：從“國十一條”至“國十條”，再到“9·29新政”及后期出臺的限貸、限購措施，如此趨緊的房地產行業調控政策下，作為信貸源的商業銀行面臨著復雜的政策形勢。分析了趨緊房地產政策背景下，商業銀行面臨的信貸風險，并在此基礎上提出了相應的應對措施。

關鍵詞：房地產；商業銀行；信貸風險

中圖分類號：F830.33文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）10-0064-02

房地產市場是中國經濟增長的重要拉動力量，房地產市場的投資占中國固定資產投資的近1/4。與蓬勃發展的房地產業務相適應，房地產信貸業務也獲得巨大發展，成為中國金融業和房地產業的重要組成部分。但與此同時，銀行信貸資產的質量在很大程度上受房地產信貸資產質量的影響，出現了許多亟待解決的問題，尤其是信貸風險的大量存在，有待于進行深入的研究解決。

一、利率上升加之銀根緊縮使房企資金鏈受到巨大考驗

“國八條”出臺不到半個月，央行又分別上調金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點，同日，住建部隨即發布了上調住房公積金存貸款利率的通知。在此政策推動下，工、農、中、建、交五大商業銀行在春節后均出臺了各自的信貸新規，基本上都取消了首套房利率“85折”的優惠；同時要求購買二套房時首付必須達到總房款的六成、利率上調至基準利率的1.1倍；另外在限購方面，明確規定將實行限購的城市已達到36個甚至更多。加息使購房者的月供壓力明顯加大，購房者的觀望情緒加劇，而開發商最主要的資金來源還是項目的預售款，當后期成交量出現一波明顯的下跌時，將會是對開發商項目資金鏈的嚴峻考驗。

二、房地產資金短缺帶來銀行信貸資產質量的隱憂

現金流是銀行對資產質量評級的一項重要指標，較長時間以來，開發商的資金鏈危機已經有目共睹。據有關的數據顯示，2010年房地產行業的整體資產負債率高達70%，136家房地產上市公司經營活動產生的現金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數額為522.19億元，近七成上市房企經營性現金流為負。這些數據已經預示了房地產開發商未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險，其還貸能力開始下降。這會導致現房地產開發貸款的信用風險上升，房地產信貸風險由隱性轉向顯性的可能加大。隨著調控的日益深入，開發商的資金鏈問題正在被日益放大，房地產市場價格的波動為銀行業資產質量埋下了隱患，所以這個時候銀行對房地產開發融資需要特別謹慎。

三、價格工具有助于壓制信貸需求，從而促進貨幣市場供需平衡

雖然當前的貨幣政策給普通購房者帶來了一定月供壓力，給房地產企業帶來了短期的銷售壓力，給銀行業帶來了暫時的信貸風險管理壓力，但從長遠看來有利于控制市場流動性、平抑房價，對整個金融市場的穩定發展有好處。首先，加息后，各方對房地產行業管控將更為關注，購房者和開發商資金成本上升，行為將更受預期影響。其次，對于房地產行業，銀監會曾要求至少保持在基準利率以上，不得下浮利率，而商業銀行出于風險考慮，一般都會大幅上浮該行業利率，并將會根據情況再次調整開發貸的利率和挑選客戶的門檻。從國家大舉調整信貸結構、嚴控房價以來，房地產開發商貸款就受到商業銀行的控制，審核標準嚴格，只有一些現金流較好，風險水平較低的開發商才能獲得貸款。

對于當下趨緊房地產政策下的信貸風險管理，銀行至少要做到以下幾點。第一，銀行要繼續對貸款材料進行有效核實，防止虛假交易，嚴格操作規范和流程。要實現房產交易真實，必須從操作真實、有效開始，嚴格按照規章制度進行貸款審批和發放；流程合規需要得到保證，要保證購房交易的真實性，包括對于購房者購買能力等多種條件的審核，要保證真實性。第二，調整信貸結構，把信貸資金更多投向實體經濟特別是三農和中小企業，更好服務于保持經濟平穩較快發展，嚴格控制房地產信貸，或側重對個別優質客戶放款。嚴格執行獎懲制度，確保貸款質量的提高。第三，對各式各樣新的信貸業務進行認真的分析和市場調研，避免盲目投入、無效投入和高風險投入。伴隨著房地產政策的變動，住房信貸業務的產品更新也是逐漸加快，各行為了搶占市場份額，在還款方式、擔保方式、辦理方式等很多方面進行了大量創新。但中國的商業銀行在推出一個新的住房信貸產品前，往往根據經驗和領導的主觀判斷，很少進行精確的數據分析和預測，這既是由于住房信貸數據庫尚未完善，也因為中國商業銀行對市場調研的不重視。因此，面對各種新的信貸業務產品的推出，銀行應認真分析并加強市場調研，對檢查出來的漏洞和風險，應通過合理的手段進行規避和改正，盡量避免采用過急的手段和霸王條款進行處理。第四，繼續嚴格執行差別化住房信貸政策，嚴控大型房企集團貸款風險，預先布防高風險房地產企業風險暴露，并在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產開發貸款需求，繼續支持保障性安居工程建設。第五，做好風險管理，積極應對風險的出現。隨著房地產業的不斷發展，相應的貸款風險也不斷增加，因此，要積極做好預案，加強研發，防患于未然，同時，要促進風險管理者素質的不斷提升。

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[責任編輯 陳麗敏]