趨緊房地產(chǎn)政策下商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的思考

摘要：從“國十一條”至“國十條”，再到“9·29新政”及后期出臺(tái)的限貸、限購措施，如此趨緊的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策下，作為信貸源的商業(yè)銀行面臨著復(fù)雜的政策形勢。分析了趨緊房地產(chǎn)政策背景下，商業(yè)銀行面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；商業(yè)銀行；信貸風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830.33文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）10-0064-02

房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟(jì)增長的重要拉動(dòng)力量，房地產(chǎn)市場的投資占中國固定資產(chǎn)投資的近1/4。與蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相適應(yīng)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)也獲得巨大發(fā)展，成為中國金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。但與此同時(shí)，銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量在很大程度上受房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響，出現(xiàn)了許多亟待解決的問題，尤其是信貸風(fēng)險(xiǎn)的大量存在，有待于進(jìn)行深入的研究解決。

一、利率上升加之銀根緊縮使房企資金鏈?zhǔn)艿骄薮罂简?yàn)

“國八條”出臺(tái)不到半個(gè)月，央行又分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，同日，住建部隨即發(fā)布了上調(diào)住房公積金存貸款利率的通知。在此政策推動(dòng)下，工、農(nóng)、中、建、交五大商業(yè)銀行在春節(jié)后均出臺(tái)了各自的信貸新規(guī)，基本上都取消了首套房利率“85折”的優(yōu)惠；同時(shí)要求購買二套房時(shí)首付必須達(dá)到總房款的六成、利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍；另外在限購方面，明確規(guī)定將實(shí)行限購的城市已達(dá)到36個(gè)甚至更多。加息使購房者的月供壓力明顯加大，購房者的觀望情緒加劇，而開發(fā)商最主要的資金來源還是項(xiàng)目的預(yù)售款，當(dāng)后期成交量出現(xiàn)一波明顯的下跌時(shí)，將會(huì)是對開發(fā)商項(xiàng)目資金鏈的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

二、房地產(chǎn)資金短缺帶來銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的隱憂

現(xiàn)金流是銀行對資產(chǎn)質(zhì)量評(píng)級(jí)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，較長時(shí)間以來，開發(fā)商的資金鏈危機(jī)已經(jīng)有目共睹。據(jù)有關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。這些數(shù)據(jù)已經(jīng)預(yù)示了房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)，其還貸能力開始下降。這會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)上升，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大。隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大，房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)為銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量埋下了隱患，所以這個(gè)時(shí)候銀行對房地產(chǎn)開發(fā)融資需要特別謹(jǐn)慎。

三、價(jià)格工具有助于壓制信貸需求，從而促進(jìn)貨幣市場供需平衡

雖然當(dāng)前的貨幣政策給普通購房者帶來了一定月供壓力，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了短期的銷售壓力，給銀行業(yè)帶來了暫時(shí)的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理壓力，但從長遠(yuǎn)看來有利于控制市場流動(dòng)性、平抑房價(jià)，對整個(gè)金融市場的穩(wěn)定發(fā)展有好處。首先，加息后，各方對房地產(chǎn)行業(yè)管控將更為關(guān)注，購房者和開發(fā)商資金成本上升，行為將更受預(yù)期影響。其次，對于房地產(chǎn)行業(yè)，銀監(jiān)會(huì)曾要求至少保持在基準(zhǔn)利率以上，不得下浮利率，而商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，一般都會(huì)大幅上浮該行業(yè)利率，并將會(huì)根據(jù)情況再次調(diào)整開發(fā)貸的利率和挑選客戶的門檻。從國家大舉調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、嚴(yán)控房價(jià)以來，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款就受到商業(yè)銀行的控制，審核標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，只有一些現(xiàn)金流較好，風(fēng)險(xiǎn)水平較低的開發(fā)商才能獲得貸款。

對于當(dāng)下趨緊房地產(chǎn)政策下的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，銀行至少要做到以下幾點(diǎn)。第一，銀行要繼續(xù)對貸款材料進(jìn)行有效核實(shí)，防止虛假交易，嚴(yán)格操作規(guī)范和流程。要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易真實(shí)，必須從操作真實(shí)、有效開始，嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行貸款審批和發(fā)放；流程合規(guī)需要得到保證，要保證購房交易的真實(shí)性，包括對于購房者購買能力等多種條件的審核，要保證真實(shí)性。第二，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)特別是三農(nóng)和中小企業(yè)，更好服務(wù)于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸，或側(cè)重對個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶放款。嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，確保貸款質(zhì)量的提高。第三，對各式各樣新的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行認(rèn)真的分析和市場調(diào)研，避免盲目投入、無效投入和高風(fēng)險(xiǎn)投入。伴隨著房地產(chǎn)政策的變動(dòng)，住房信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)品更新也是逐漸加快，各行為了搶占市場份額，在還款方式、擔(dān)保方式、辦理方式等很多方面進(jìn)行了大量創(chuàng)新。但中國的商業(yè)銀行在推出一個(gè)新的住房信貸產(chǎn)品前，往往根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)導(dǎo)的主觀判斷，很少進(jìn)行精確的數(shù)據(jù)分析和預(yù)測，這既是由于住房信貸數(shù)據(jù)庫尚未完善，也因?yàn)橹袊虡I(yè)銀行對市場調(diào)研的不重視。因此，面對各種新的信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品的推出，銀行應(yīng)認(rèn)真分析并加強(qiáng)市場調(diào)研，對檢查出來的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)通過合理的手段進(jìn)行規(guī)避和改正，盡量避免采用過急的手段和霸王條款進(jìn)行處理。第四，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，并在把握風(fēng)險(xiǎn)收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶型、中低價(jià)位房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求，繼續(xù)支持保障性安居工程建設(shè)。第五，做好風(fēng)險(xiǎn)管理，積極應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，相應(yīng)的貸款風(fēng)險(xiǎn)也不斷增加，因此，要積極做好預(yù)案，加強(qiáng)研發(fā)，防患于未然，同時(shí)，要促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理者素質(zhì)的不斷提升。

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[責(zé)任編輯 陳麗敏]